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龙岗平湖，远洋城计划在12月13日取证入市，在本月20号左右开盘！首推城启家园有4个单元，共657套房源！面积有65㎡的2房2厅1卫，79-89㎡的3房2厅2卫，108㎡的4房2厅2卫户型，内部消息本次开盘折后均价3.16万/㎡，折后单价2.9-3.42万/㎡，总价在230-370万/套，预计在2027年6月份之前带全屋华为智能精装交房。
项目区域及楼盘介绍
远洋城，位于龙岗区平湖街道山厦路与惠华路交汇处，项目东侧紧挨广深铁路，西侧靠近平湖全球金融产业服务基地，该基地总规划2.24平方公里，总建筑规模约380万平方米，共分三期开发，目前一期总规划用地90万平方米，在该园区可以享受低成本低价补贴、注册公司优惠政策、园区固投补贴、融资贴息补贴、科创基地、人才政策等一系列优待措施。
远洋城，前身为平湖街道山厦旧村城市更新单元，总占地面积约22.3万㎡，总规划建面69.3万㎡，其中住宅分6个地块开发，规划1所九年制54班学校，全部建成后有22栋33-48层的住宅，2所18-43层高的办公，是一个集住宅、办公、商业、教育、公园于一体的综合体大盘。
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项目周边配套
学校配套：项目自带1所9班制幼儿园，旁边规划在建1所九年制公办学校，办学规模63班，小学42班，初中21班，目前已经官宣是南方科技大学附属实验龙岗学校，在2026年秋季开学，另外根据2024年龙岗区教育局学区划分，小中学区都划分在平湖外国语学校，在2024年小一的录取积分是75分，属于第五类生源龙岗户口+学区租房，初一录取积分是68.85分，属于第六类生源深圳户口+学区租房，买房肯定是能读上的。
根据南方科技大学附属教育集团官微，南科大附属实验龙岗学校是南科大与龙岗区人民政府合作举办的九年一贯制学校，计划于2026年9月开学。
商业配套：项目自带7100㎡社区底商，可以满足日常生活需求，约1.2公里有融湖广场，约3.5公里范围内还有华南城，奥特莱斯，万达广场等大型集中式商业综合体。
交通配套：远程规划有17号地铁线二期“山厦站”在附近，当前距离平湖枢纽站约1.3公里，在《深圳市轨道交通线网规划2016-2035年》远期规划中，平湖枢纽将汇聚10号/17号/18号地铁线，以及深惠城际，厦深铁路，广深铁路等多条主干线，将平湖枢纽定位为四主五辅中的“五辅”枢纽之一。
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户型图：
65平两房两厅一卫
79平三房两厅一卫
89平三房两厅两卫
120平四房两厅两卫
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房产信息：
行业透视｜改善盘“以质争量”、刚需盘“以价取胜”支撑市场回温
2023年以来全国楼市市场热度稳中有降，至2024年已有止跌企稳态势，11月27个典型城市项目平均去化率高达41%，已接近2023年以来峰值。究竟当前热销楼盘有什么共性特征？12月又能否延续市场热度稳步回升的态势呢？
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纵观2023年以来27个典型城市月度平均去化率变动情况，基本呈现出波动下行态势，2024年2月触底后开始企稳回升，尤其是2024年9月新政以来节节攀升：据CRIC监测数据，2024年11月27城项目平均去化率仅为41%，环比上涨7个百分点,同比上涨8个百分点，与2023年以来波峰46%仅有5个百分点的差距。
城市层面，除了上海、深圳、成都、杭州等热点恒热，去化率居前之外，我们可以看到，苏州、合肥、郑州、徐州、东莞、无锡等行情相对低迷的二三线城市本月去化率均在5成以上，主要源于房企推货“提质缩量”，这些城市11月开盘项目个数均在5个以内，以徐州为例，推盘个数仅为2个，但是两盘开盘即售罄，也保证了短期市场热度得以回升。
微观项目层面，无论是刚需盘还是改善盘，都不乏热销情况，归结特征，改善盘“以质争优”， 刚需盘“以价取胜”，项目间分化持续加剧。具体来看:
02
当前改善盘热销，产品力的提升起到了关键作用。尤其是四代宅在多个核心一二线城市逐步落地，基本也成为区域销量王者，引流二手房改善客群重新回流至新房市场。下表我们罗列了11月部分热销的四代宅项目，主要是凭借得房率的提升和功能空间的逐步完善而实现热销。
以南京为例，招商金陵序项目位于河西北稀缺供应板块，凭借第四代住宅产品的打造——露台空间全赠送，实现近100%实得率；打造垂直会所体系，引入荷兰管家，带来顶级酒店的服务理念。首开推出110套房源，其中高层92套，洋房18套，摇号开盘，当天去化达8成。
再如武汉，2024年11月商品住宅项目认购TOP20的项目中有7个均为四代宅/准四代宅项目，占比高达35%。其中福星惠誉铂雅府、金融街恒江雅筑项目主要凭借稀缺业态属性及优质配套获得市场高热度。福星惠誉铂雅府为汉口内环首个准四代宅，拟对口双一教育梯队，教育资源优质、配套成熟首开超高层、小高层，其中小高层得房率90-95%，为首开成交主力，去化速度明显快于超高层。金融街恒江雅筑项目为汉口二三环准四代住宅，综合得房率超90%，项目体量小，仅3栋楼，小高层为片区较稀缺产品，市场热度较高。
而城投金沙府和天创天创云和樾项目，则是通过高得房率实现高性价比，持销流速维持高位。两项目得房率均在90%以上，面价段跨度为103-142平，若以同类产品平均75%的得房率来看，若单价相同，购买这两个项目可额外获得15-20平不等的赠送面积，性价比凸显。
03
改善盘往往凭借核心区位和健全配套获得购房者青睐，而当前学区改善越来越成为购房者核心关注点，尤其对于长沙、西安、南宁等内陆城市而言，强教育属性楼盘仍可在低迷的市场行情中异军突起。下表我们罗列了11月部分热销的学区房项目，主要是通过优质的教育资源获得销售佳绩。
以长沙为例，2024年11月商品住宅项目认购TOP10的项目中有4个均为学区房项目，再如西安，华润置地港悦城项目周边聚集了铁一中、高新一中等名校，以“名校+”的单位密度来看，只有奥体中心板块可以媲美，因而2024年11月认购套数高达128套，位列西安当月认购量TOP3。山东健康同人乐府项目如是，该项目为山东健康集团进驻西安首个项目，全部楼栋已经封顶；地处奥体核心板块，紧邻铁一中陆港中学，教育优势明显，因而11月认购量也高达75套。
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而对于刚粗客群而言，“以价换量”对于项目而言则是更为直接有效的方法，弱二线城市诸如重庆、厦门、福州、常州等部分项目加强折扣力度，取得了不错的营销效果。
二线城市热销项目中，长春宽城区嘉瑞万龙国际城二期项目通过提佣方式促进11月认购112套，重庆中国铁建山语桃源以价换量，折扣力度达到6-85折；重庆电建洺悦城项目四期洋房加推，99万起买142平洋房，建面单价低至7300元/平方米。而福州江督府二期项目，沿江房源降价约1000元/平方米，6字开头，价格优势显著。三四线以常州为典型代表，11月成交套数TOP10项目中，以价换量仍是主导，刚需盘价格再次下探，另外通过赠送家装包等形式加大促销力度，成交量保持高位水准。其中星河丹堤精装准现房12000元/平方米起，星河时代精装高层11500元/平方米起，另外赠送8-10万家装包;保利大都汇最低6折+最高4.8%分销点数；11000元/平方米起；东城金茂悦69折等；这也使得多个刚需盘成交套数长期霸榜前十。
总体来看，得益于930新政刺激，各城市项目开盘去化率稳中有增，至11月已达阶段性高点41%，而从热销项目来看，改善盘“以质争优”， 刚需盘“以价取胜”，项目间分化持续加剧。热销项目中刚改、中改和高改盘主要凭借着产品创新——四代宅打造逐步提升居住舒适度和差异化产品打造策略来创造竞争优势；此外学区教育资源也是额外加分项。刚需项目则主要通过降价和提佣方式持续收割潜在客群。
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