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华润润宏城，位于光明区凤凰街道塘尾社区，东临东长路、南临光明大道、西临通兴路、北临东周路，在13号地铁线“月亮路站”附近，该项目前身是光明区凤凰街道轨道13号线车辆段片区重点城市更新单元，所属板块属于光明先进制造业集聚区，由华润置地与宏发集团联合开发。

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华润润宏城，总占地面积约195万㎡，总建筑面积约382.5万㎡，共规划住宅172.44万㎡（按照平均88㎡/套计算，约1.96万套房源，其中可售商品房有1.5万套），商业、办公及旅馆业建筑约17.45万㎡，地下商业2.49万㎡，厂房约102.6万㎡，产业研发用房约42.2万㎡，产业配套用房约32.7万㎡，另规划2所18班幼儿园，3所12班幼儿园，3所9班幼儿园，3所九年制学校，还有其它基础配套。

本次首推的一期分4个地块开发，先开的是24号地块，备案名：润雅园，是华润润系2.0升级产品，总占地面积约2万㎡，总建筑面积约13万㎡，容积率6.1，共规划5栋45-47层高的住宅，分别是1栋住宅，2栋A/B/C座住宅，3栋住宅，4栋是1所18班幼儿园，总规划1091套房源，分别是3梯5户/3梯6户设计。

[润宏城]一期基础信息

【占地面积】：约70698.76㎡【建筑面积】：约725827.25㎡

【户型产品】：81-134㎡3-4房

【梯户比】：3T5/3T6【容积率】：6.1【绿化率】：40%

【总户数】：1091套（本次推售）

【车位】：1291【车位比】：1：1.18

【交付时间】：2025年年底【开发商】：深圳市润宏房地产有限公司

【超配交通】

13号线月亮路站地铁上盖 9站南山 1站凤凰城

地铁13号线：串联光明科学城、南山科技园、深圳湾总部基地等（*在建中，该规划属于片区更新单元范围内。）

地铁6号线：畅连深圳北站超核、福田CBD

三纵：松白路、南光高速、龙大高速

四横：光明大道、东明大道、周家大道、公明大道（东环-南环）

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📚【超配教育】

3所九年一贯制学校+多所幼儿园

优教赋能：深圳实验光明学校（集团）成员校落址，规划54班，预计2025年建设完成并招生，与项目一路之隔（*成员校具体名称以相关部门最终确定为准 ）

学校云集：周边汇聚深圳市光明实验学校、深圳中学光明科学城学校、深大附属光明学校（玉塘学校）、深圳市光明区凤凰城实验学校

（*以上内容旨在提供相关信息，不代表我司对学校规划建设、学区划分和就读政策作出承诺，最终规划建设、学区划分及就读政策以政府规划及教育主管部门、办学方颁布的政策和规定为准。）

🌳【超配生态】

占地面积约200万㎡城市公园，更新单元内规划约60万㎡主题公园，片区串联茅洲河水岸公园、地铁上盖公园、明湖城市公园。

“占地面积约200万㎡”系指片区更新单元及其周边2KM范围内生态公园面积总和。

明湖城市公园实景图

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⛹‍♀【超配文体】

片区更新单元内规划城市展厅、博物馆、凤凰文体中心3大文体场馆

周边约3km内近享光明文化艺术中心，丰盈闲暇时光

（*规划中，该规划属于片区更新单元范围内。）

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【超配品质——云端天幕 外立面】

润宏城商品房住宅采用“公建化住宅立面”，玻地比接近0.4，较常规项目立面玻璃增加25%以上，简约高级，历久弥新。

【超配品质——浮岛园林】

酒店仪式感入口：挑高超8米大堂，无感大门，恢弘尊崇质地，营造归家仪式感

浮岛水院（暂定名）：曼谷四季酒店同款老树、镜面水景

风雨连廊：约120米长、约5米高无雨归家风雨连廊

岛屿花园：超过标准约15%的林下空间，精选广州华南植物园疗愈系植物

绿洲泳池：泰国曼谷四季酒店同款效果泳池贴面

☘【超配品质——达尔文营地】

新一代润系儿童友好产品硬核 深圳首发

一期住宅地块以“露生之境”、“巨木之森”、“大叶王国”及“洞穴世界”为主题，打造【达尔文营地】赋能儿童友好社区。

【超配品质——架空层泛会所】

项目公区、架空层以星级酒店标准打造，营造舒适、完善的度假氛围空间。

🛍【超配品质——VALLEY商业】

未来在润宏城内，华润置地将联合宏发集团，设置极具新意的社区商业。敬请期待~

【超配品质——未来社区】

13种社区功能配套 深度人本关怀

片区更新单元内规划13种社区功能配套，分布于一二三四期。

一期：社区医院、社区菜市场、社区老年人日间照料中心等。

🏡【超配品质——润系精工】

建筑面积约83-135㎡三到四房

基于"创新落位+极致面积+拓展面宽+强化收纳+空间灵活“指导下的场景价值点匹配共创，实现小户型大体验。

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房产信息：

数读 | 昨夜二手承接刚需，今晨一手迎回改善

2024年以来，与新房市场一致，二手房同样经历了三轮成交规模的反弹期：年初1月、年中6-7月、以及10月。

三次反弹期的形成原因各不相同，回升幅度也有明显差距：

1月份回升幅度最高，同比增加50%，更多的还是由于2023年疫情刚刚解封、基期数值较低，以及春节错期的影响。

年中回升幅度其次，同比增加33%，受益于“517”新政降首付、降利率及地方限制性政策宽松推动。

10月回升幅度最小，同比增加24%，得益于“四取消、四降低、两增加”政策组合拳、地方政策落地、企业优质产品加推对需求侧信心的提振。

不同于新房市场十月的优异表现，二手房成交反弹幅度为何不及年中？是哪些城市、哪些类型项目“拖了后腿”？

PART01深圳、武汉成交同比增速大幅加快

重庆、南京等由升转降

分城市表现来看，10月同比增速较年中上升的有：深圳、北京、武汉、合肥四市。9月末以来的政策宽松，对这些城市二手房成交均起到了明显的推升作用。

其中深圳表现最为抢眼，10月份二手房交易量同比增幅达到107%，增速较年中提升了30个百分点，较历史高点（2021年均值）也增加了83%。2024年以来，深圳二手房市场成交规模持续放量，除2-3月之外，均维持同比正增，且在年内的三轮成交反弹期中，深圳成交增幅均领涨样本城市，年中的社保年限三转一、9月的非核心区购房无需社保等政策推出，加速推动外来常住人口积压住房需求的释放，大幅提升了深圳二手房的市场热度。

此外武汉表现也值得关注，年中武汉二手房成交尚且同比回落3%，但到了10月份却由降转增，同比大幅增长47%。9月末“汉十条”发布，对2024年四季度新购新建商品住宅，按首套房认定申请贷款，并促进“以旧换新”新房消费，在提振新房交易的同时，也大大促进了二手房成交。

增速下降的城市方面，重庆、南京、苏州等城市新政效果更多的还是利好新房市场，对而二手房市场提振作用有限。不过从产品类型角度来看，刚需类产品交易量仍较为稳定，比如南京10月份200万以下二手房成交约4100套，同环比均保持正增。

至于天津和西安方面，一方面是由于新房市场表现更佳，如天津10月全面取消限购、限售、限价，大幅推升了高性价比和无竞品新房项目的去化速度，另一方面是受基数值过高影响，2023年以来两地二手房交易规模走势明显好于其他样本城市，对比新房交易峰值的2021年来看，2024年10月份两市二手房交易量均较2021年有所增长，其中西安二手房交易量更是较2021年平均增长了90%。

PART02二手改善、高端项目增幅大幅回落

十月同比涨幅被刚需项目赶超

在年初和年中，交易量同比增幅最大的均为改善和高端项目，到了10月份，同比增幅最快的则转变为刚需类项目。

与年中相比，改善、高端类项目同比增幅分别下降了13和19个百分点，而刚需类项目增幅仅下降了5个百分点。

导致10月份二手房同比增速下降的原因，更多的还是由于改善、高端、顶豪类的增速下降所致。

改善、高端类二手房项目交易量的增速“缺位”，必然反哺到新房市场上。

结合10月新房市场走向来看，各城市高品质项目均取得了优异的成交表现。比如深圳的深业上城学府、鸿荣源珈誉玖玺，上海的融创外滩壹号院、青溪雲邸等等项目均在10月份取得了上佳的去化率数据。

PART03二手刚需项目成交占比攀高

北京、上海、天津刚需市场份额均超六成

在年内历次反弹期中，刚需项目成交占比均在小幅稳步提升，10月份刚需类新项目平均成交占比51%。对比年中成交份额，北京、深圳、上海、广州刚需类项目提升幅度较为明显，其中北京、上海、天津刚需类项目二手房成交占比均超过六成。

比如北京通州的杨庄南里、上海松江新城的松南城善德苑、广州从化的珠江国际城、深圳龙岗的龙珠花园等刚需项目，2024年10月流速同比增幅均超过100%。

至于刚需类项目成交占比下降的城市，二手房成交动向表现也大多不佳。除武汉得益于“汉十条”新政推动，同比大幅转增之外，苏州、南京、重庆10月份二手房交易量均为同比下降。

PART04十月二手房成交占比骤降五个百分点

大量客群涌入新房市场

2024年10月，二手房成交占比65%，较9月份骤降5个百分点，更低于年初和年中交易份额5个百分点以上。（6月份受企业业绩结算和新房项目集中备案的影响，一手房成交占比偏高）。由此推论，二手改善、高端类项目“回落”的同比增幅，正在被新房市场所承接，再加上购房门槛降低带来的优质首置客群。2024年四季度，一手房终于迎来了二手房交易份额的反哺。

2024年10月，多数城市二手房成交占比出现下降，典型如广州、重庆、苏州、天津降幅更是超过5个百分点，典型如重庆10月新房成交环比翻番，分流了大量购房客群，导致二手房成交出现量价双降。

而二手房成交占比并未下降的，则是杭州、上海、西安等年内新房去化表现已然较好的城市。

一二手房成交的发展趋势，终归是休戚相关的。前些年二手房承接了大量刚需刚改，如今一手房又在重新夺回更多高品质住房需求。最近三次成交反弹期中，二手房增速连连下降的另一面，也恰恰是一手房同比的努力回正。