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福田有个盘既是深港门户，又占着深圳中轴C位，双地铁口+双口岸的配置，去香港超方便。
这个盘就是卓越缦悦——皇岗村旧改首发之作，约40万㎡纯粹新规住区，建面约92-173㎡3-4房，刚需到改善都能满足。
项目简介
卓越缦悦位于福田区福民路38号，属于皇岗村城市更新单元项目。整个皇岗村旧改总建面约200万㎡，是深圳第一村的超级旧改，由卓越集团与皇岗实业强强联合开发，承载历史融合新生，将打造成世界级城市典范综合体。
项目位于深圳中轴之上，北接莲花山公园和城市CBD，南至深圳河对望香港，是深圳城市地标轴线的重要一环。深港中轴，北承深圳，南接香港，福田+中环双CBD，河套+北都双科创增长极，擎领湾区金融科创未来。
项目一期由福民路、皇岗二街、皇岗四街、皇岗五街围合而成，总占地面积约3.14万㎡，总建筑面积约27.3万㎡，住宅建面约为20.3万㎡，商业建面约为7万㎡。整个项目以"立于城市中轴，缔造时代标杆"为核心理念，旨在构建一个融合现代与历史人文特色的城市大综合体。
首开一期5单元，建面约92-173㎡3-4房，其中建面约123-173㎡4房为主，纯粹改善型住区。新规产品，产品使用率均90%+，在福田新房中非常少见。
小区规划方面，项目聘请国际设计团队打造。建筑外立面采用大面积LOW-E玻璃幕墙，辅以香槟金、内敛灰、雅致咖的品质铝板，王座式塔冠+温润弧线设计，匠呈恒久典雅的现代立面。
社区内蕴雅境，以景观中庭、花园玄关、典藏花园、风雨连廊构建空中花园，让每一栋建筑都风光无限。品质车库于光影、材质、细节的低语叙事中，静泊身心，风范自显。
项目还配备约7万㎡商业空间，秉持精致理念，汇聚多元业态，打造无界联动深港的一站式生活聚场。
住宅部分5梯6户，北区大户型2梯2户，部分户型专梯入户，南区3梯4户，梯户比接近1:1，居住舒适度很高。
项目还搭载华为鸿蒙智能主机为中央控制系统，多重交互方式智控家居，拥享便捷缦生活.
卓越缦悦由深圳卓越皇岗旧城改造有限公司与深圳皇岗实业股份有限公司联合开发。卓越集团深耕深圳29年，从卓越时代广场奠定CBD商办格局，到中心·天元革新豪宅想象，每一部作品皆是与中轴共荣共生的见证，在高端住宅和城市更新领域经验丰富。
皇岗实业是"深圳第一村"的本土强企，皇岗村集体资产市值高达350亿，村民年人均分红超20万，实力雄厚
基础参数
占地面积：约3.14万㎡
总建筑面积：约27.3万㎡（整体约40万㎡）
商业建面：约7万㎡
容积率：5.54
楼栋：5个单元塔楼（1-4单元为回迁，5单元为可售）
楼层：45-47层，超高层
梯户比：5梯6户，北区2梯2户，南区3梯4户
总户数：232套（首推）
产品面积：92-173㎡3-4房
使用率：90%+
交楼时间：2028年5月31日
物业费：7.8元/㎡
户型价格介绍
小区户型涵盖92㎡、105㎡、123㎡、126㎡、173㎡多个面积段，从刚需到终极改善全覆盖。
项目折后价格（92.2%折），总价883-2068万作为福田核心区的新房，这个价格门槛在区域内有一定竞争力，特别是92㎡起的产品，给了刚需客户入住福田CBD的机会。
约92㎡3房2卫
92㎡三房两卫（约883-982万）：双龙抱珠户型，竖厅设计，主卧带L型飘窗，大次卧有两个飘窗可通风对流，门槛友好，适合刚改家庭。
约105㎡3房2卫
105㎡3+1房两卫（约1003-1144万）：竖厅格局，次卫设在进门处，去洗手间需要绕过厨房和餐厅，有两个次卧都要睡飘窗。主卧出阳台可以改房间，但面积较小，更适合做书房或储物间。这个户型实现了四开间朝南+3+1房灵动布局，客厅与阳台相连，采光通风俱佳，满足三代同堂或二孩家庭的改善需求。
约123㎡4房2卫
123㎡四房两卫（约1183-1346万）：双龙抱珠，南北通透，每个房间面积都还可以，主卧出阳台可以改成一个房间或书房。阳台比较大，但过道狭长，有些浪费。每个功能间都有飘窗，主卧飘窗为弧形转角设计，颜值在线，房间的采光和通透感更好
约126㎡4房2卫
126㎡四房两卫（约1257-1427万）：创新户型，弹性大方厅设计，搭配270°环幕视野，俯瞰福田城市景观，主卧套房带独立卫浴与衣帽间，提升居住舒适度
约173㎡4+1房3卫
173㎡4+1房三卫（约1701-2068万）：最好的户型，专梯入户，门口收纳空间多，大部分朝向向阳。坐拥中轴观景台，头排观礼！窗前即峯景，缦赏盛世灯光秀，平视双龙起舞，一城臻萃尽收眼底，可传世的恒心藏品。景观很好，北向看福田CBD和莲花山，但为了景观牺牲了朝向，好在采光和通风都还不错。主卧三面采光，两个弧形转角飘窗，这种设计在深圳新房中很少看到，空间显得更开阔通透。南北通透，双阳台设计，超大面宽客厅，适配高端改善型人群的品质生活需求。
臻奢92-126㎡
交通情况
地铁7号线皇岗村站就在家门口，步行100米。往西一站到石厦站换乘3号线，往东一站到福民站换乘4号线和10号线，4条地铁线环绕。2站到皇岗口岸或福田口岸，过关去香港分分钟的事。福田高铁站2站，14分钟到香港西九龙。
新皇岗口岸距项目约1.2公里，2026年启用，24小时通关。跨河连接桥距项目约2公里，预计2027年建成。
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教育配套
皇岗小学和皇岗创新实验学校都属于福田实验教育集团，由全国中小学十大明星校长王君健领航。但学校比较一般，是项目短板之一。
商业配套
项目自带7万㎡商业，楼下就能逛。周边2公里内有皇庭广场、卓越INTOWN、卓越中心、COCOPARK、购物公园等18个大型商业体。
医疗配套
5公里范围内有深圳市儿童医院、北京大学深圳医院、福田妇幼保健院、港大医院、新风和睦家医院等多家三甲医院。
生态休闲
下楼就是皇岗公园，3公里范围内还有锦绣园、莲花山、深圳中心公园、红树林公园等。
这个盘适合在福田中心区工作、追求通勤效率，或者经常往返深港、预算在1000-2000万的改善家庭。
92㎡起883万起入住福田核心区，性价比出来了。105㎡能做到3+1房，123-173㎡的4房设计，完美满足二孩家庭或三代同堂的改善需求。173㎡终极改善户型，270°环幕采光+专梯入户，体验感直接拉满。
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