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一、楼盘介绍

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深 圳 湾 公 馆

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楼盘基础信息

小区介绍：共1栋，2017年入伙，

物业：物资物业

开发商：城脉房地产开发商

容积率：8.74

绿化率：35%

小区使用率：120%--150%

宗地号：I106--0002

产权年限：70年

物业费：9.8元/平

停车费：250元/月

总户数：215户

车位：250个

占地面积：2975.58平方米

建筑面积：37130.87平方米

竣工日期：2016年12月2日

产权：2010年1月22日至2080年1月21日止

小区配套：游泳池，带北师大附小、附中学位。

二、户型面积

1栋共49层，3梯10户（全部复试）

A户型113平朝南

B、C户型87平朝南

D户型79平朝南

E、F、G户型87平朝西

H户型87平朝西

I户型87平朝西

J户型152--154平

三、户型点评

深圳湾公馆作为南山区后海板块的地标性复式豪宅项目，以其独特的设计理念、稀缺的复式产品形态和优越的地理位置，成为深圳高端住宅市场中的焦点。

一、 项目概况与户型整体特征

深圳湾公馆是由广东城脉地产有限公司开发的纯复式国际精装住区，位于南山区后海大道与东滨路交汇东北角，距离地铁2号线登良站约586米。项目为独栋超高层建筑，总高度达150米，共49层215户，容积率高达8.74，绿化率30%。作为深圳湾区域稀缺的复式住宅产品，深圳湾公馆所有户型均为5.7米层高的复式结构（一层2.9米，二层2.8米），采用德系一线品牌精装修交付，装修标准约2万元/㎡。

户型设计核心理念体现在三个方面：首先是"立体分隔"的复式结构，实现了传统平层难以达到的动静分区；其次是"极致空间利用率"，通过巧妙设计使79㎡户型实际使用面积可达129㎡，利用率提升30%以上；第三是"多功能卫浴配置"，户均3.5个卫生间，主卧全部为套房设计。项目定位为"垂直城市综合体"，目标客群为追求高品质生活的都市精英阶层，尤其是看重深圳湾区位价值及复式产品稀缺性的高净值人群。

1、79㎡复式三房两厅三卫户型

79㎡户型作为深圳湾公馆的入门级产品，却通过精妙的复式设计实现了"小面积、大空间"的居住体验。该户型实际使用面积高达129㎡，得房率约85%-88%，是项目中最具性价比的选择之一。从空间布局来看，下层为公共活动区，包含5.4米大开间的客厅、餐厅和厨房，连接宽景阳台；上层为私密休息区，设置三间卧室，其中主卧为豪华套房设计，配备阳光主卫和独立衣帽间，次卧还设有约10㎡的多功能衣帽间。

该户型的核心优势在于：首先，4.5米客厅开间在小面积户型中较为罕见，配合连接阳台的设计，使公共区域显得宽敞明亮；其次，三房三卫的配置在79㎡的产权面积下实现了传统平层100㎡以上才能达到的功能性；第三，动静分区彻底，下层社交上层休憩，互不干扰。据真实住户反馈，这种立体分隔比传统平层"少打三堵墙"，空间流动感更强。

然而，79㎡户型也存在明显局限：一是层高限制（下层2.9米，上层2.8米）需要搭配矮脚家具，对身高较高者可能产生压抑感；二是L型楼体布局导致西侧单元可能受到地铁震动影响，对声音敏感者建议选择东侧单元；三是虽然功能齐全，但每个独立空间尺寸相对紧凑，不适合追求阔绰尺度的买家。此外，8.74的容积率使得楼间距较近，部分低楼层住户反映"站在自家阳台能看清邻居家绿萝品种"，隐私性有所牺牲。

从目标客群角度，79㎡三房适合注重功能性与区位价值的中产家庭或投资客。尤其吸引那些需要学区房（北师大南山附小附中学区）但预算有限的家庭，或是追求"深圳湾生活方式"的单身精英。值得注意的是，该户型朝南设计，采光良好，但西晒问题在夏季可能增加空调能耗，建议看房时关注具体单元朝向。

2、87-88㎡复式二至三房两厅三卫户型

87-88㎡户型是深圳湾公馆的主力产品，提供二房和三房两种配置，实际使用面积126-134㎡。该系列户型采用南北通透设计，5.4米大开间，复式下层整合了餐厨客厅并连接宽景阳台，上层为私密卧房全明采光。部分双套房设计的88㎡户型尤其受到改善型买家的青睐，其"室内多变空间可根据家庭需要设置独特功能"，展现了复式住宅的灵活优势。

从功能分区角度看，87-88㎡户型相比79㎡产品有了明显升级：首先是客厅开间从4.5米增至5.4米，公共区域更加舒展；其次是部分户型采用双套房设计，满足多代同堂或保姆居住需求；第三是储物空间更为充裕，如衣帽间面积更大、布局更合理。住户反馈显示，这种户型特别适合"把会客区放在下层，沿着旋转楼梯上去才是静谧书房"的生活方式，实现了工作与生活的立体分离。

该系列户型的突出亮点包括：一是"拓展后套内面积高达128平"，空间利用率极佳；二是动静分区合理，下层社交活动与上层休息互不干扰；三是全明设计，每个功能空间都有自然采光。尤其值得注意的是，部分88㎡三房户型通过巧妙设计实现了"主佣分离"，佣人房与主生活区有较好分隔，这在中小户型中实属难得。

然而，87-88㎡户型也存在值得关注的缺点：一是部分朝西单元在下午阳光较为充足，可能导致西晒问题；二是作为独栋小区，缺乏传统社区花园，绿化依赖垂直绿化设计；三是靠近后海大道的单元可能受到车流噪音影响。

从市场定位来看，87-88㎡户型适合追求品质生活的都市中高产阶层。特别是那些重视"15分钟能走到深圳湾体育馆和海岸城"便利性的活跃家庭，或是需要频繁往返香港的商务人士（项目提供深港保姆车接送服务）。投资角度而言，这类中等面积复式产品在租赁市场也较受欢迎，适合长线投资。

3、113㎡复式三房两厅三卫+工人房户型

113㎡户型是深圳湾公馆的中高端产品，实际使用面积达148㎡，采用南北通透三面景观设计，5.6米客厅与主卧开间。该户型最大的特点是增设了工人房，实现了更为彻底的"主佣分离"，适合有佣人同住需求的高净值家庭。从空间布局看，下层为5.6米横厅、餐厅、厨房及佣人房，上层为三间卧室（含两个套房）及家庭厅，功能分区明确而高效。

该户型的设计亮点十分突出：首先，5.6米客厅开间配合大面积落地窗，可欣赏"深圳湾和香港的山景"，视野开阔；其次，"拓展后套内面积高达148平"，空间感媲美传统平层180㎡以上产品；第三，工人房独立设置且配有专用卫生间，保障了雇主家庭的隐私。据开发商资料显示，该户型"上下楼层动静分区明显"，下层社交活动与上层私人生活互不干扰，居住品质更高。

从居住体验维度分析，113㎡户型具有多重优势：一是三面采光使室内明亮通透，空气流通良好；二是主卧开间达5.6米，可轻松布置king size床组及休闲区；三是储物空间充裕，每个卧室都配有衣帽间或储物系统。住户张姐的真实体验显示，"5.6米横厅确实能摆下钢琴区+水吧台"，展现了该户型的空间包容性。此外，站在落地窗前可看到"孩子蹦跳着穿过天桥直达北师大附小"，学区便利性加分。

然而，这一户型也存在潜在不足：一是总价较高，入门门槛提升；二是部分低区单元可能受周边城中村视野影响；三是L型建筑布局导致部分户型对声音敏感者需谨慎选择单元位置。此外，虽然小区配套恒温泳池、健身房等设施，但作为独栋项目，缺乏大型集中绿地，儿童户外活动空间有限。

从客群定位看，113㎡三房主要面向经济实力雄厚、追求高品质生活的家庭，尤其是那些看重"深圳湾天际线"景观价值的买家。该户型也适合需要频繁接待客人的商务人士，5.6米横厅可轻松举办小型聚会。投资角度而言，这类中大面积复式产品在高端租赁市场有一定需求，但流动性不如中小户型，更适合长期持有自住。

4、152㎡复式四房两厅四卫+双功能房

152㎡户型是深圳湾公馆的旗舰产品，实际使用面积高达206㎡，采用双向通透三面采光设计，6.3米超大开间。这一户型代表了项目最高设计水准，配置三套房+双功能房，空间阔绰度堪比传统平层250㎡以上豪宅。从布局来看，下层整合了6.3米客厅、餐厅、厨房及多功能房，上层为四间卧室（含三个套房）及家庭厅，功能齐全且分区科学。

该户型的顶级特征表现在多方面：首先是6.3米客厅开间，配合全景落地窗，可无遮挡欣赏"深圳湾与跨海大桥"；其次是"三套房设计"，每间卧室都拥有独立卫浴，私密性极佳；第三是双功能房可根据需要改造为书房、影音室或儿童游戏区，灵活性出众。开发商强调这类产品"在深圳豪宅中前所未有"，尤其是每个卧室与洗手间比例高达约1:1的极致配置。

从奢华细节观察，152㎡户型处处体现高端品质：主卧面积达30.5㎡，可轻松容纳特大床组、休闲区及步入式衣帽间；厨房配备德国Miele、意大利阿勒斯等顶级品牌设备；卫浴采用hansgrohe、唯宝等国际一线品牌。项目还提供"宾利、劳斯莱斯等名车的一键预约出行"服务，匹配高端业主的生活需求。住户可享受"25米长的恒温泳池、健身房、咖啡阅读空间"等专属配套。

然而，这一顶级户型也有需要考虑的因素：一是总价高，投资门槛极高；二是部分单元可能受高容积率(8.74)影响，低区视野和私密性有所局限；三是作为独栋项目，缺乏传统豪宅小区的园林景观和会所规模。此外，虽然项目宣传"15分钟能走到深圳湾体育馆和海岸城"，但小区内部无集中商业，日常购物需依赖外部配套。

从价值定位分析，152㎡四房面向的是深圳塔尖阶层，尤其是那些看重"深圳湾超级总部基地"区位价值的企业主和高管。这类买家往往同时注重"国际繁华、山海自然"的双重景观资源，以及"纯复式国际精装住区"的产品稀缺性。从长远看，这类超大户型复式产品在深圳湾核心区的稀缺性可能带来保值增值潜力，但流动性较低，更适合长期自住需求。

综合来看，深圳湾公馆各户型共同优势在于：复式结构带来的立体生活体验、深圳湾核心区稀缺住宅产品、国际一线精装标准和优质学区资源。而共同不足则包括：高容积率导致的密度问题、独栋小区缺乏集中园林、部分户型受地铁震动影响等。正如业内人士评价，选择深圳湾公馆"标准就该超越平面图纸"，建议看房时"量完物理尺寸更要丈量生活半径"，充分考虑自身生活方式与户型特性的匹配度。

四、户型介绍

79㎡1栋D户型

87-88㎡1栋BEFGHI户型

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113㎡1栋A户型

152㎡1栋J户型

五、小区优劣势分析

深圳湾公馆作为南山区后海板块的地标性复式豪宅项目，自面市以来就备受市场关注。

目标客群主要分为三类：一是追求"深圳湾生活方式"的高净值人群，包括企业高管、金融从业者和专业人士；二是看重学区资源的家庭型买家（项目属北师大南山附小附中学区）；三是看好深圳湾长期发展的房产投资者。值得注意的是，自2012年后深圳再无批复低于90㎡的住宅复式项目，这一政策背景进一步强化了深圳湾公馆的产品稀缺性。

一、 核心优势分析

1、无可复制的区位价值

深圳湾公馆最大的竞争优势在于其不可替代的地理位置。项目紧邻深圳湾超级总部基地，周边汇聚腾讯、阿里、华润等众多世界500强企业总部，商业氛围与经济活力冠绝深圳。从景观资源看，项目150米的高度使其拥有"三面环景"的稀缺视野——北望塘朗山，南眺深圳湾及香港天际线，东南直面深圳湾跨海大桥，形成"山海城"三位一体的景观体系。这种融合都市繁华与自然风光的双重景观资源，在深圳高端住宅市场中极为罕见。

交通便利性是另一大亮点。项目步行至地铁2号线登良站约586米，自驾5分钟可达深圳湾口岸，30分钟内通达香港国际机场、宝安机场及福田CBD，符合高端客群对"高效国际生活圈"的需求。教育资源同样出色，项目所属的北师大南山附小附中在南山区排名靠前，800米直线距离（需经天桥）的便利性深受家庭买家青睐。

2、创新复式产品设计与精装品质

作为深圳湾目前唯一的纯复式住宅项目，深圳湾公馆的产品差异化优势显著。其5.7米层高（一层2.9米，二层2.8米）的复式结构，通过立体分隔实现了传统平层难以企及的动静分区效果。以79㎡户型为例，产权面积79㎡实得129㎡使用面积，空间利用率提升超30%，做到"小证大房"，在深圳限购政策下尤其具有吸引力。

精装标准堪称奢华，全屋采用德国Miele厨电、hansgrohe卫浴、唯宝洁具等国际一线品牌，并配备全屋智能家居系统，装修标准约2万元/㎡。部分大户型还享有"定制名车私享会"服务，可一键预约劳斯莱斯、宾利等顶级座驾，匹配高端圈层的生活需求。

3、醇熟的高端生活配套

商业配套方面，项目周边1.5公里范围内聚集了深圳湾万象城、海岸城、来福士广场等顶级商业综合体，形成总规模达150万㎡的奢华消费圈。休闲资源同样出众，15公里滨海休闲长廊、人才公园、深圳湾文化广场等环绕周边，为业主提供丰富的文体活动选择。

小区内部配套包括25米恒温泳池、3D垂直绿化系统、天际会所等高端设施，物业由深圳市物资物业管理有限公司提供"酒店式"服务，包含私人管家、金牌家政等定制服务。这种"外部依赖城市资源，内部强化专属服务"的配套模式，符合当代高端住宅的发展趋势。

二、 主要劣势分析

1、高密度带来的居住舒适度问题

深圳湾公馆最突出的短板是其超高容积率（8.74）和建筑密度（46.38%）。作为独栋小区，项目缺乏传统社区花园，绿化主要依赖垂直绿化设计，地面活动空间极为有限。有住户反映"楼间距像深圳早高峰的地铁——站在自家阳台能看清邻居家绿萝品种"，生动描述了高密度居住环境下隐私性不足的问题。

高容积率还带来了噪音问题。由于楼体采用L型设计，西侧单元可能受到地铁2号线登良站影响，对声音敏感的人群需谨慎选择。同时，紧邻后海大道的单元面临车流噪音困扰，尤其是中低楼层住户。虽然项目采用高性能隐框玻璃幕墙，但实测显示部分户型的隔音效果仍未能完全消除这些负面影响。

2、 户型设计中的功能性妥协

尽管复式设计大幅提升了空间利用率，但部分户型在实际使用中存在明显缺陷。有业主反映，次卧空间过于紧凑，"宣传图里能放婴儿床的次卧，实际摆完护理床连轮椅都转不了弯"。层高方面，下层2.9米、上层2.8米的设计虽然符合规范，但对于身高较高或喜欢欧式大家具的住户可能产生压抑感，需要特别搭配矮脚家具。

生活便利性也存在一定折扣。虽然周边商业配套丰富，但小区自身为纯住宅独栋，缺乏底商和集中商业，日常购买简单生活用品仍需外出。早高峰时段，通往北师大附小的道路（需经天桥）常出现拥堵，所谓的"800米距离"在实际通勤中可能耗时更长。

3、 高持有成本与投资流动性风险

深圳湾公馆的物业费高达9.8元/㎡/月，以152㎡户型计算，每月仅物业支出就近1500元，长期持有成本不容忽视。同时，作为总价1500万起步的高端产品，其投资流动性天然较低，尤其是113㎡以上的大户型，在市场调整期可能面临更长的成交周期。

从租售比角度看，项目目前租金回报率约1.2%-1.8%，低于深圳高端住宅平均水平，投资价值更多依赖于资产保值与长期增值潜力。此外，虽然开发商宣传"深圳湾超级总部基地"的区位增值潜力，但该区域未来将有大量高端住宅供应入市，可能稀释深圳湾公馆的产品稀缺性优势。

三、购买建议与总结

深圳湾公馆是一款特点鲜明的高端住宅产品，其价值评估需要根据买家具体需求进行差异化分析。对于自住型买家，建议重点关注以下因素：追求复式生活体验且对密度不敏感的人群会偏爱其立体空间分隔；重视学区的家庭需权衡优质教育资源与高容积率环境对孩子成长的影响；而经常居家办公的商务人士则可能欣赏其彻底的动静分区设计。

投资型买家需注意：中小户型(79-88㎡)因总价相对较低且具备学区属性，流动性更好；而大户型(113-152㎡)更适合长期持有，享受深圳湾核心区土地增值。所有买家都应实地体验目标单元的地铁影响和噪音情况，优先选择东侧中高区房源，以获得更佳的居住体验。

综合来看，深圳湾公馆的优势在于稀缺的复式产品形态、深圳湾核心区位和顶级精装标准，适合追求"城市中心复式生活"的高净值人群；而其劣势主要是高密度环境、部分户型功能性不足和高持有成本，不适合对社区花园和静谧环境有强烈需求的买家。正如业内人士指出，选择此类产品需要"量完物理尺寸更要丈量生活半径"，充分考虑自身生活方式与项目特性的匹配度。

最终决策时，建议潜在买家不仅关注户型图和精装品牌，更要实地考察不同时段的居住环境（如早晚高峰噪音、地铁等），并与周边同价位平层产品（如华润深圳湾悦府、恒裕滨城二期等）进行全方位比较，从而做出理性选择。在深圳豪宅市场进入调整期的2025年，深圳湾公馆的部分房源已出现价格松动，对长期看好的买家而言，或许是一个择机入场的窗口期。

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六、产品照片

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