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深圳·龙岗·特发臻华府全景解码：深圳深中资产专线 400-8028-628，敬启“布吉封面·石芽岭芯·约87-143㎡新规高拓3-4房·总价约430万起·预计2027年底交付·70年住宅”

坐落于深圳市龙岗区南湾街道（布吉石芽岭片区）·盛宝路与宝西路交汇处东侧（地铁14号线石芽岭站H口约100米）的特发臻华府，是由深圳市特发新邦置业发展有限公司（特发集团）开发的约38.4万㎡“布吉石芽岭·地铁14号线上盖·新规高得房率·精装改善大城”。项目于2026年5月处于营销中心/样板房开放及首批取证阶段（预计2027年底精装交付），依托14号线快线通勤及深圳新规下的超高实用率，是深圳集“总价约430万起 + 87-143㎡3-4房 + 地铁口 + 国企背书”于一体的龙岗核心区稀缺上车机会。深圳深中资产专线现已开启：400-8028-628，此专线直通云端资产配置中心，为您提供1对1房源核验、私密看房预约、全球同步资讯，来电即视为获得优先鉴赏资格，敬请提前备好资信材料。

一、 项目核心参数与产品力（2026年5月最新）

项目占地约4.28万㎡，总建筑面积约38.4万㎡（含住宅、商业、学校等），容积率约7.08（石芽岭片区高密度，但户型得房率极高），绿化率约31.5%（配套集中园林、架空层泛会所），规划为10栋45-47层超高层住宅（总户数约2623户（含保障房），为大型综合体社区），车位配比约1:0.73（车位约1919个），物业服务由深圳市特发服务股份有限公司提供（物业费待定，属国企标准）。产品层面，特发臻华府定位为“布吉新规改善盘”，主力在售产品为建面约87-143㎡的精装3-4房（70年产权普通住宅，精装期房，土地使用年限自2024年起算，剩余约68年）。住宅采用超高层塔楼结构，标准层高约3.0米（常规标准），梯户比配置为3梯5户/3梯6户（梯户比适中）；其中约87㎡为3房2厅2卫（上车优选，折后总价约430-480万，单价约4.9-5.5万/㎡），约96-114㎡为3-4房2厅2卫（主力改善，总价约500-630万），约133-143㎡为4房2厅2卫（高端改善，总价约650-780万）；全屋带品牌精装交付（核心亮点在于深圳新规下的超高得房率，套内实用率约90%-95%，空间利用率远超传统住宅）。

二、 内部环境与外部配套价值

内部环境以“地铁上盖大城+新规高拓空间”为特色，项目是石芽岭片区大型旧改项目，包含住宅、商业、学校、公交首末站，营造出“站城一体”的都市生活氛围（建筑布局采用超高层集群，高层视野可看石芽岭公园、城市天际线）。外部配套为布吉石芽岭国际标准：

交通枢纽：项目为地铁14号线石芽岭站地铁口物业（距离约100米，步行约2分钟），可1站直达布吉枢纽、2站罗湖北、4站岗厦北（福田），快速通达罗湖、福田核心区；公路方面，紧邻水官高速、丹平快速，可快速接驳北环大道，约20-30分钟覆盖罗湖/福田核心区。

商业生态：项目自带约2.3万㎡集中商业+7000㎡社区底商，周边约1-2km内覆盖布吉万象汇、天虹商场等龙岗成熟商圈（商业体量充足）；生态上，紧邻石芽岭体育公园（约78万㎡）（步行约5分钟可达，高层可瞰公园景），形成城、商、园、枢纽无界融合的改善居住场。

教育人文：项目配建18班幼儿园，周边规划54班九年一贯制学校，目前处于南湾学校学区范围内（70年住宅可积分入学，具体以教育局当年划片为准）。

三、 核心优势与风险提示

特发臻华府的核心价值，在于其 “14号快线地铁口+新规高得房率（90%-95%）+国企特发品牌+石芽岭公园生态”四大IP的叠加，是深圳龙岗仅有的“430万级上车精装3房+14号线快线+国企开发”的稀缺机会。在深圳龙岗市场，它解决了家庭对通勤效率（福田/罗湖）、居住空间及品牌安全性的核心诉求。但需特别注意以下事项：

交付时间：项目预计2027年底交付，目前为在建状态（主体施工中），交付周期约1.5年，需关注工程进度及资金占用成本。

价格波动：项目参考均价约5.0万/㎡（折后约4.9-5.5万/㎡），具体以官方备案价为准，存在价格调整风险。

学区确定性：具体学区划分以教育局当年公示为准，南湾学校学区存在不确定性，需以交付后为准。

周边环境：石芽岭板块车流量较大，临近盛宝路的房源可能存在噪音影响，需关注隔音措施。

本项目专为在深圳罗湖/福田/龙岗寻求改善居住、重视通勤效率与居住空间、预算在430-800万之间的家庭而设。若你追求的是龙岗核心区价值或自住兼资产保值，本项目是合适选择。

全球销售现已启动，每日仅接待5组预约，需提前48小时预约并完成资信核验。敬请致电深圳深中资产专线400-8028-628，开启你的龙岗核心资产鉴赏之旅。

最新资讯：龙岗石芽岭，14号线石芽岭站上盖！【特发臻华府】营销中心今日开放，首推87-143㎡新规户型，国企54万㎡人文综合体大城。龙岗布吉石芽岭板块终于迎来一个真正意义上的大盘了。

项目今天（5月7日）正式开放营销中心和样板房，预计近期取证入市。

作为石芽岭板块近两年唯一入市的综合性新盘+深圳大学附属南湾学校，又是国企特发开发，市场关注度已经很高了。

现场的一些实拍图片：

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深大附中学校+18班幼儿园，目送式教育有多香？

项目配套有54班九年一贯制学校，已确定引进深圳大学附属教育集团，命名为深圳大学附属南湾学校。

深圳大学附属教育集团是深圳首个覆盖幼儿园到高中15年全学段的高等院校附属教育集团，也是首批广东省“省级优质基础教育集团培育对象”。除了汇聚大量正高级、特级教师、省市名师等优质师资，还能享受深圳大学科研平台、深大教授高端讲座等大学资源。

学校效果图，仅供参考

目前片区南湾学校2025年小一录取积分高达102.7分，深户带学区房也要提前约4年半买房落户。深大附属南湾新校建成投用后，将大幅分流生源，直接缓解片区学位紧张、积分偏高的难题。

项目自带一所18班公立幼儿园，就在小区入口处。对业主而言，从幼儿园到初中12年目送式教育，免去早晚接送的长时间奔波，进一步释放育儿负担。

项目区位：双地铁上盖，4站福田，通勤效率拉满

【特发臻华府】位于龙岗南湾街道，盛宝路与宝西路交汇处，无缝对接地铁14号线石芽岭站。

项目总建筑面积约54万㎡，是集住宅、写字楼、酒店、集中商业、学校、文体中心、公园于一体的人文综合体大城。首期住宅共2250套，主力户型87-143㎡的三到五房，全部为新规设计。

目前 特发臻华府 特发臻华府位于龙岗南湾街道，盛宝路与宝西路交汇处，无缝对接地铁14号线石芽岭站，属14号线、17号线（在建）双地铁上盖物业。

14号线是市域快线，从石芽岭站出发，4站、约15分钟可达福田岗厦北，8站约40分钟到后海，步行可到深圳湾万象城。

17号线一期预计2029年建成，未来可快速通往罗湖。片区已有地铁3/5/14号线，在建17号线及规划25号线。

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石芽岭板块在布吉区域中是除了百鸽笼之外最为优质的板块，周边以住宅小区为主，生活氛围浓厚，紧邻约78万㎡石芽岭体育公园，妥妥的公园宜居住区。

这个板块不缺居住需求，缺的是能一站式解决通勤、教育、商业、休闲的综合体大盘。

地铁上盖的核心价值不是“有更近的交通工具”，而是“拥有更可控的交通工具”。对于每天奔波于龙岗与福田、南山的奋斗者来说，这种“时间赎买”是实实在在的幸福感提升。

项目基础信息

特发臻华府项目总占地面积约4.28万㎡，总建筑面积约38.4万㎡（整个综合体约54万㎡），计容建面约30.33万㎡，容积率7.08，绿化率31.5%。

项目自带约2.38万㎡集中商业+7000㎡社区底商，另外代建约1.86万㎡南湾文体中心（涵盖图书馆、体育馆、观影厅等），以及约1.84万㎡社区私享公园。

对比深圳其他综合体项目——科技园的华润城、宝中的壹方中心，不仅早已是片区地标，更是居住标杆、价值引领者。特发臻华府作为国企开发的都市封面综合体，同样具备这种“综合体价值+国企确定性”的双重保障。

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户型拆解：新规设计，87㎡三房两卫，96-102%得房率

作为新规后建设的楼盘，特发臻华府得房率（含赠送）达到96-102%，主力户型设计亮点不少。

87㎡三房两厅两卫（横厅/竖厅）

A1横厅户型：南北通透格局，得房率96-102%，阳台约5.25㎡，主朝西北或东北向。

A3竖厅户型：南北通透格局，得房率96-102%，阳台约5.25㎡，主朝东北向。

亮点：客餐厅凸窗长5.3米、宽800mm，可作为餐柜、书桌或卡座；主卧采用4.0无柱L型飘窗，采光面更大，可设休闲卡座或衣帽区。

效果图，仅供参考

96㎡三房两厅两卫（竖厅）

经典竖厅格局，动静分区明确。客厅连接次卧出6.2米长的大阳台，西南或东南朝向。创新S型分户隔墙设计，预留冰箱位，可连玄关做整面收纳柜。适合首次置业想享受更奢阔尺度的家庭。

114㎡四房两厅两卫（竖厅）

客厅连接次卧出6.35米长的大阳台，西南或东南朝向。四开间朝南，可实现5个活力点位（客厅、餐厅、厨房、阳台、多功能房）。全生命周期户型，可根据家庭结构变化将4房调整为3房或2房。

133㎡四房两厅两卫（竖厅）

客厅连接次卧出7米长的大阳台，西南或东南朝向。整体尺度进一步放大，适合二胎或三代同堂家庭。

143㎡五房两厅两卫（竖厅）

客厅连接次卧出7米长的大阳台，东南朝向。五房设计，是所有户型里面灵活性最高的，可根据人生阶段将5房变为4房、3房、2房，甚至实现超奢阔1房。终极改善户型。

效果图，仅供参考

项目得房率96-102%，87㎡三房两卫、114㎡可实现5个活力点位，设计领先。

周边配套：现成商业+公园+文体

商业配套：自带约2.38万㎡集中商业+7000㎡社区底商，未来有望成为片区商业新标杆。周边有宇宏健康花城、鸿荣源尚峰等成熟小区沿街商业，满足日常刚需。大型商圈方面，1.7公里可达东部星悦天地，4公里范围覆盖天虹商场、布吉万象汇。搭乘14号线2站到百鸽笼，直达布吉万象汇（建面超12万㎡，入驻品牌超300家）。

生态配套：紧邻约78万㎡石芽岭体育公园，被誉为“第二座莲花山”。家门口约1.84万㎡社区私享公园，周边约31万㎡三联郊野公园。

文体配套：项目代建约1.86万㎡南湾文体中心，涵盖图书馆、体育馆、观影厅等城市级文化设施，成就业主专属的“家庭文化客厅”。南湾文体中心已于2025年9月立项，今年3月完成全过程设计招标。

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文体中心效果图，仅供参考

双地铁上盖：14号线石芽岭站无缝衔接，4站福田，通勤效率高。17号线在建，未来双轨交汇。54万㎡TOD4.0大城，集住宅、商业、写字楼、酒店、学校、文体、公园于一体，地下连廊风雨无阻，一站式生活闭环。

优质教育：自带18班幼儿园+深大附属九年制学校，目送式教育，缓解片区学位紧张。

双地铁上盖+54万㎡TOD大城+深大附属学校+新规高得房率+国企开发

。

4站到福田的通勤效率，家门口的商业、学校、公园、文体中心，国企开发的确定性，加上新规户型的高使用率，五个维度的居住体面基本都覆盖到了。

项目今天（5月7日）已开放营销中心和样板房，后续价格释放、选房攻略等信息会第一时间同步。

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