凤凰水城海外滩售楼处(三亚凤凰水城海外滩)首页网站-凤凰水城海外滩营销中心欢迎您-楼盘详情·最新价格-户型图-容积率@2025/11/4售楼处◈AI热搜

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三亚湾芯臻藏海景房

——项目概况——

项目推广名：凤凰水城·海外滩

开发商：三亚凤凰新城实业有限公司

项目地址：三亚市天涯区水城路与育林新路交汇处

产权年限：住宅70年

占地面积：530亩

计容建筑面积：约45万㎡

停车位：高层组团共计945个，洋房叠拼组团共计247个

项目业态：瞰海高层、城芯叠拼、墅区洋房、7.7万㎡滨河风情特色主题商业街

交付标准：硬装交付

物业公司：绿城物业

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产品类型：低密洋房

面积段：117-172㎡四种户型

项目位置：三亚中心区且处于项目核心位置

产品段位：获得国家绿色建筑两星评定（三亚大部分项目仅能达到一星标准）

推出时机：海南封关时代与旅游地产转型升级期

凤凰水城洋房样板间实拍图

为何说这个产品设计得相当巧妙？

首先，面积段定位精准。117-172㎡这个区间，恰好处于“品质刚改”到“高端改善”的黄金地带，既避开了普通高层产品的同质化竞争，又与顶级豪宅保持了合理的价格差。这种错位竞争的策略，在当前市场环境下显得尤为明智。

例如118㎡三房，是最经典、最好用的户型。电梯出来便是8㎡自家门厅，可放置鞋柜和穿鞋凳；屋内南北通透，设有双阳台；厨房配备的都是方太的高端系列，连转角柜都安装了特别能装的“小怪兽拉篮”，洗碗机、蒸烤箱一应俱全。

凤凰水城洋房样板展示区实拍

厨房配置：方太高端系列

172㎡四房则更为阔气，大横厅搭配超级大阳台，视野无敌。双套房设计，主卧宽敞得能跳旋转华尔兹，还带有270°转角大飘窗，将度假感融入日常起居。令人惊喜的是，卫生间内双侧采光，采用双台盆设计，部分户型还额外赠送价值上万元的嵌入式大冰箱。

客户参观现场，部分洋房户型赠送价值上万元的嵌入式大冰箱

更厉害的是这些“隐藏福利”：

一梯一户：解决了改善客户最为在意的隐私问题。

全屋智能：抓住了年轻一代高端客群的需求。

品牌标配：运用唯宝、汉斯格雅等一线品牌，提升了产品调性。

这些配置组合在一起，形成了极具竞争力的产品护城河。

全屋智能化是一种怎样的体验？客户现场体验实拍

而最吸引市场眼球的当属，其稀缺性营造得十分到位。在三亚湾城区段最后的一线亲海地块打造低密洋房，这一稀缺性叙事是成立的。

再加上老牌富人区的成熟配套、2.7万平方米市政公园与4000平方米连片绿地、7000平方米超级会所等配套资源，确实让这个产品有了与市场叫板的底气。

说真的，在三亚市中心最后的一线亲海地块上，能推出如此具有产品竞争力的洋房，简直就是在豪宅市场投下了一颗“核弹”。要知道，这里每一平方米都承载着：

·椰梦长廊黄金海岸线的迷人风光

·年均千万游客的流量红利

·15分钟高端生活圈的便捷

·老牌富人区的圈层底蕴

踩完盘后，小易深刻认识到，凤凰水城此次焕新，实际上是一次“富人区标准的自我迭代”。它不仅要巩固自己作为老牌富人区的历史地位，更要通过艺术化园区、山海意境大堂、公园式沉浸生活、顶配私享会所以及“一梯一户”等硬核配置，向市场宣告：

真正的富人区，不仅仅是地段的稀缺，更是产品力、审美力和圈层凝聚力的全面领先。

如果你正在寻找一个能匹配身份、同时承载未来生活想象的家，这个焕新后的“老钱”代表，值得你亲自前往一探究竟。它会让你坚信：经典，之所以成为经典，是因为它永远走在时代的前面！

户型品鉴

——四组团叠拼概况——

占地面积：5.1万㎡

总建筑面积：5.4万㎡

楼栋数：12栋

总套数：200套

产权年限：70年

容积率：1.04

绿化率：40%

车 位：247

物业公司/物业费：绿城物业、5.18元/㎡*月

产品面积：105㎡/152㎡/140㎡/173㎡

——户型鉴赏——

【A户型】建筑面积约152㎡

B户型】建筑面积约105㎡

【C户型】建筑面积约140㎡

【D户型】建筑面积约173㎡

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房产信息：

合生创展接盘负债301亿的珠光 家族整合能否“救赎”朱氏地产？

财联社11月4日讯（记者 李洁）曾以405亿元人民币财富列入《胡润百富榜》的朱孟依家族，旗下地产版图正迎来一场大变革。

近期有市场消息称，合生创展集团（00754.HK）已启动对珠光集团的全面接管计划。

“合生正在接管珠光位于广州的项目，主要原因是珠光集团债务压力过大、多个项目停滞，在此背景下，相关部门建议由合生创展接管珠光集团的项目。”一位接近合生创展方面人士告诉记者。

对此，合生创展方面向记者表示，一切以公告为准。

分析人士告诉记者，这一动作不仅牵动两大房企的命运，更意味着由朱氏家族构建的“合生系、珠光系、珠江投资系”，或将统一归于合生创展旗下。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，此次整体合并延续之前合生合并珠江投资的模式，即整体资产和债务的吸收合并后，进行资产重整，将家族优势运营能力集中，以适应新的房地产发展模式，将合生在产品建造、运营能力上的优势延展到被合并的公司，通过滚动存量储备土地和项目的开发，进而推动债务的偿还。

“家族资源整合是把双刃剑，做得好能形成核心竞争力，做不好则可能引发系统性风险。合生系能否穿越周期，关键要看这次整合能否落地见效。”易居研究院副院长严跃进表示。

珠光陷经营困局

本次推进接管的背后，是珠光集团面临日趋严峻的经营困境。

公开信息显示，珠光集团部分员工已遭遇超过4个月的工资拖欠，旗下黄浦区宏岗旧改、海珠区沥滘村改造等项目曾因资金链断裂陷入停滞，其中沥滘村项目还因拖欠村民超一年临迁费以及复建区停工等，引发了村民投诉。

”合生集团与珠光集团的合并计划已经开始，目前是先进行项目移交，而总部预计会由合生创展的班底牵头整合。“上述接近合生创展人士透露。

分析人士认为，合生创展与珠光集团合并的背后，是朱孟依家族内部地产资源的整合重组，二者存在深厚的亲缘渊源与历史关联。

据悉，朱氏家族的地产布局始于上世纪90年代，创始人为朱孟依，而朱氏三兄弟各自掌舵相关企业，形成了分工明确又相互关联的商业矩阵。排行老二的朱孟依作为核心人物，创办了合生创展与珠江投资两大地产巨舰，奠定了家族在行业的核心地位；三弟朱庆伊则于1996年创立珠光集团，深耕广州城市更新领域，通过“旧改+房地产开发”模式运作，参与多项广州旧改项目；大哥朱拉伊掌管新南方集团，横跨房地产、酒店、中医药产业和能源四领域，形成了“地产为主、多元协同”的家族商业格局。

其中，珠光集团自成立以来，打造了珠江新城潭村改造等多个标杆项目，截至目前在全国仍手握十几个在售项目。截至2025年6月30日，其土地储备合约73万平方米。

从珠光控股的业绩数据可看出，随着房地产行业进入调整期，珠光集团近几年已陷入资金困局。

作为珠光集团旗下上市公司，珠光控股（01176.HK）2022年至2024年连续三年录得亏损，累计亏损超50亿港元，其中2024年母公司拥有人应占亏损达34.12亿港元，较2023年大幅激增318.7%。

在收入端，这家上市公司同样承受不小的压力。2024年珠光控股实现营业收入15.85亿港元，同比减少31.2%；2025年中期业绩虽显示营收同比增长102.64%至14.66亿港元，但归母净利润仍亏损2.13亿港元。

债务偿还，成为该公司不得不面临的一个关键压力。截至2025年中期，珠光控股总负债攀升至301亿港元，其中银行及其他借款约144.79亿港元，约98.1%、0.6%、0.6%分别须于一年内或按要求、第二年、第三年至第五年偿还。

然而，截至2025年6月30日，其现金及银行结余仅为0.15亿港元，在手现金完全无法负债一年内到期债务。

从“华南五虎”到家族整合

相较于珠光集团的严重亏损，合生创展虽然保持相对稳健，但也面临亏损及现金流压力。

作为朱孟依1992年在香港创立的核心企业，合生创展曾是国内第一家“百亿房企”（2004年销售额破百亿），一度与恒大、碧桂园等房企并称“华南五虎”。但因早年坚持“慢周转”战略，规模逐渐掉队，曾饱受业内质疑。

近几年以来，在第二代掌门人朱桔榕接手后，合生创展因旧项目变现难度加大，转而实行快周转模式，却又导致有息债务攀升、流动性紧张。

财报显示，2025年上半年，合生创展实现营业额59.46亿元，同比大幅减少53%；股权持有人应占亏损达17.32亿港元，业绩下滑态势明显。

与此同时，其现金流也较为紧张。记者了解到，与珠江集团一样，其员工自7月起已被拖欠工资4个月。

“从2023年就开始有延迟发工资的情况，但是不频繁，2024年也是断断续续，到今年拖欠工资情况更严重了。”一位合生创展员工告诉记者，公司需要用钱的地方太多，债务压力也很大，员工工资发放只能排在后面。

财报显示，于2025年6月30日，合生短期银行及其他借款总额为220亿港元，而现金及现金等价物仅为80亿港元。

此外，截至今年上半年，其未能按约定还款日期偿还本金及利息合计8.46亿港元的若干借款(“违约借款”)，该等违约事件进而导致合计75.6亿港元的若干银行及财务机构借贷触发交叉违约。

如今合生创展接连合并珠江投资、珠光集团等关联公司，对于此次整合，业内观点呈现“机遇与风险并存”的判断。

“珠光集团在全国各地拥有多个城市更新项目，积累了大量旧改资源，这些旧改资源对合生创展而言，无疑是重要的土地储备补充。”严跃进称。

李宇嘉也表示，珠光地产业务聚焦旧改板块，近几年来面临因地产下行导致回笼现金流难以支撑回迁安置和项目推进，但就项目本身情况来说，沥滘村和宏岗村两个项目的区位优势比较突出。

“将珠光合并到合生，可以利用合生充裕的现金流、良好的市场印象而尽快盘活这两个项目。而沥滘村已经历十几年的改造期，即将进入回笼现金流的重要时期。”李宇嘉表示。

不过，一位房地产行业分析师提醒，合生创展需要警惕风险。“首先是债务处置风险，珠光集团301亿港元负债若处理不当，将拖累合生创展的财务状况。其次，项目盘活风险，部分停滞项目涉及复杂的村民关系与法律纠纷，重启难度可能会超出预期。”

就此，李宇嘉也指出，整合之后，接下来将对合生创展形成不小的考验：新房市场产品竞争异常激烈，即便是高端的漫云系列，也面临着去化难的问题。其是否能在激烈竞争的市场环境中取得业绩，盘活资产，成为能否成功化解债务的关键。

业内人士认为，对于合生创展而言，合并只是第一步，后续的债务处置、项目盘活与管理整合更考验真功夫。在房地产行业深度调整的背景下，朱氏家族能否凭借此次整合“穿越周期”，尚待市场检验。