保利辰园湖境首页网站(保利辰园湖境)优缺点分析-保利辰园湖境营销中心欢迎您-楼盘详情·最新价格-户型图-容积率@2025.11.14&售楼处Ai热搜
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世界大观·约40米亲湖雅宅·新规全南向
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——项目档案 ——
◎规 模：占地面积35607㎡，总建筑面积约73786㎡
◎容积率：2.07
◎绿化率：约35%
◎产品配置：共9栋住宅（3栋板楼建筑面积约130㎡产品，6栋塔楼建筑面积约80-110㎡产品），配建6班幼儿园
◎产品亮点：世界大观板块-岭南新中式园林·南向望湖·新规产品
◎项目地址：天河区·世界大观·映辰湖旁
——品牌篇 ——
【保利发展控股·好房子缔造者】
▸深耕广州市场的世界500强大型央企
▸响应国家政策，基于“客户需求”出发，提出打造“好生活、好产品、好服务”为一体的“保利好房子”
（图片来源：保利发展控股公众号）
——区位篇 ——
【天河双核之一·CTD中央科创区·高新企业聚集】
▸天河双核之一，规划将“智慧城+智谷”的CTD中央科创核拔高到“珠江新城+金融城”同等高度；
▸2500家科技企业，超20万技术人才集聚天河CTD，网易、小鹏等企业总部落户CTD，形成强大的产业磁吸效应；（数据来源：广州日报、广州天河发布、投资天河）
▸亿航智能、咏声动漫等十家总部企业落地天河智谷，产业带动区域高速发展，虹吸产业/企业人才。
【全运会赛事兴城·板块全面升级】
▸第六届全运会兴建『天河体育中心』催生天河路商圈→第九届全运会：东进潮涌，开启广州腾飞新纪元→第十六届亚运会：珠江新城璀璨绽放，广州新中轴线正式确立→第十五届全运会以赛营城，千年商都焕新“无界”主场
▸赛事兴城，再次掀起基建狂潮，天河总投资680亿元，实施80个道路项目建设，打通“六横七纵”交通主动脉（数据来源：广州日报）
▸第十五届全运会主会场落位奥体板块，城市交通、市政配套、公园绿化等城市形象界面焕然一新，实施提升工程高达90项（数据来源：广州天河发布）
▸奥林匹克体育中心作为全运会开幕式会场，升级改造总投资额近10亿元，新增3.9万㎡总面积达到18万㎡绿化面积（数据来源：天河区人民政府、广州天河发布）
【世界大观改善板块·三山三湖环绕】
▸世界大观板块→广州中心区罕见连片开发（湖面面积6.4万方）低密湖山社区群
▸在天河世界大观，可以俱享山/林/湖/公园，亲临映辰湖（约1.75万㎡）+板块内太阳湖+月亮湖（约5.3万㎡）+约243万㎡山湖林海环绕，相当于3.5个天河公园，8.6个珠江公园。
——配套篇 ——
『学校密度大』公办、国际学校环绕
✔项目自配建幼儿园，板块内天河外国语智谷学校（中小学） 即将于25年 9 月开学（直线距离约500米）（数据来源：百度地图测距）， 24 班天河外国语小学正在建设中， 以上两所学校均由广州天河外国语教育集团办学；
✔板块的学校密度极高，板块周边华阳奥体东小学、体育东灵秀小学、执信中学、清华湾中学等多所公立中小学，还有贝赛思、爱莎等多所私立学校林立，优秀师资力量聚集地。
（本资料所涉及学校开办具体信息、招生条件、收费标准及招生区域划定等存在调整的可能，出卖人对此不做任何承诺，具体以政府教育主管部门届时出台的招生政策及校方的最新发布招生信息为准）
『交通路网』内联外通，四通八达的高效多维路网
✔地铁：距离21号线大观南站直线距离约1.2公里（数据来源：百度地图测距），串联天河CBD以及黄埔、增城
自驾：
✔外通：环城高速、广园快速路，多维路网通达“珠金琶”三大CBD以及天河智慧城
✔内畅：悦景路升级，规划聆湖路、环湖路（西侧已基本完工）加速兑现，畅联世界大观，实现板块资源共享（数据来源：天河区人民政府）
『全维商业』步行即享生活烟火气
✔近享保利天汇超200间商铺，解决 “最后一公里” 的生活需求（数据来源：百度地图测距）
✔2.5公里内覆盖4大商超，近享生活娱乐便利
『医疗康养林立』丰盛医疗配套，构筑“分级守护” 的健康体系
✔2 公里内社区卫生服务中心，5公里内共计4所三甲医院+4所公立综合性医院（数据来源：天河区人民政府、广州自然规划局；距离来源：百度地图测距）
『休闲配套』公园林立，游山玩水好去处
✔周边5大公园，出门即达奥体山体公园（规划中）（数据来源：天河区人民政府）
✔约1.8公里即达十五届全运会主场馆——「奥体中心」，国际级标准打造的华南地区最大体育场馆群，涵盖篮球场、足球场、游泳馆、网球场，以及高端射击馆、棒球场、马术场等场馆，满足全维需求（数据来源：百度地图测距）
——产品篇 ——
【高规格归家礼遇·超70米气派大门】
▸臻享高品质归家界面，大门臂展长度约70米
▸打造“中天门庭”会所空间，通过三重空间序列（门-廊-院）营造礼序归家动线
▸打造全龄共享的会所空间和成长型社区
【立体岭南新中式园林·亲湖藏园雅境】
▸融合“余荫山房”造园精髓以及“书香文雅”的书院规制，打造以水居中，环水建园的新中式岭南风园林
▸结合映辰湖景观资源，创造“四园十景”，实现“居所-园林-湖泊”之间的无边界融合
▸丰厚的湖景资源，环抱映辰湖东西跨度近300米，离湖最近处约40米，专门开辟了私家步道与映辰湖直接相连
▸通过动态曲线、材料创新、光影叙事的多维融合，以“白露展翅”的屋顶雕塑美学打造的建筑立面
【高品质低密社区·全南向环湖】
▸容积率为2.07低密社区，天河区近十年容积率2.0及以下地块仅6宗，占全市地块总供应1%（数据来源：广州自然规划局信息整理）
▸板块内难得不超建面140㎡的小高层低密板楼产品
▸新规产品，高得房率户型，板楼单排布局，南北对流效果、景观更佳；塔楼户型全南向
▸南向一线环湖布局，“亲水近山”优质地貌，享受更好的居住体验
【户型鉴赏】建面约80-130㎡新规户型
保利辰园湖境优劣分析和总结
保利辰园湖境是位于广州天河世界大观板块的低密湖景楼盘，由保利发展打造，定位为“刚需价享豪宅区资源”。以下是其优劣分析总结：
优点：
教育资源优质
已官宣纳入广州市天河外国语智谷学校招生范围，涵盖幼儿园至初中“一站式”教育，学位充足，周边还有多所公办及国际学校，教育资源丰富。
居住舒适度高
容积率仅2.07，属于低密社区，楼间距超40米，部分楼栋一线临湖，居住环境安静舒适。项目配建约1.75万㎡映辰湖及绿地，生态景观资源稀缺，环湖步道与湖泊相连，居住体验佳。
户型实用率高
主力户型为62-128㎡二至四房，得房率超100%，部分板楼接近120%，空间利用率领先。板楼为2梯2户专梯专户，塔楼全南向设计，满足不同家庭结构和预算需求。
交通便利性
自驾可通过大观路、科韵路连接环城高速、机场第二高速等主干道，15-30分钟可达珠江新城、金融城等核心区。在建的聆湖路预计通车后将进一步优化内部交通。
品牌与交付保障
保利作为世界500强央企，开发实力雄厚，交付确定性较高，社区园林打造融入岭南文化元素，品质有保障。
缺点：
地铁通勤不便
距离21号线大观南路站约1.7公里，步行需20分钟，依赖地铁的上班族需电瓶车或公交接驳，高峰期大观路拥堵，通勤时间较长。
部分户型视野受限
塔楼为2梯5户设计，部分户型存在视野遮挡；板楼虽纯南向一线看湖，但低楼层可能受对面公寓或道路影响采光。
商业配套待完善
目前周边大型商业较少，依赖保利天汇底商及10-15分钟车程外的优托邦、美林天地等，未来需依赖越秀观樾三期约1万㎡商业综合体。
交付时间较晚
预计2027年底交付，需租房过渡3年，且存在交付风险。
适合人群：
适合天河科技人才、学位需求家庭、湖景改善客，总价290万（62㎡）起，门槛低于周边豪宅。若注重生态与教育，可关注小户型及板楼产品。
建议：
优先选择板楼南向高楼层，最大化湖景视野；对比天河都荟（地铁更近）等竞品，实地测试通勤线；关注首开优惠，结合自身需求权衡通勤成本与配套兑现周期。
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