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如果要给2025年的广州楼市，下一个定义的话，那么升舱绝对是不二之选。

经过几年的盘整，拥有一套好房子，远胜几套“蟹货”已是市场共识。尤其在改善领域，二八定律更是走向极致：

| 我可以不买，但绝不乱买。

于是，今年的小阳春，我们发现一些很有趣的现象：天河北、珠江新城、金融城一些老业主正在加速抛货。而以凯旋新世界为首的塔尖项目，则迎来置业高潮。

是的，在广州，置换的尽头是凯旋。

凯旋新世界社区园林实景图

珠江新城，远未交棒

升舱凯旋，珠江新城的地段当然是原因之一。

这是广州最有魔力的地方，很多新CBD想超过它，但至少在未来20年，能超过珠江新城的，只有珠江新城。

为什么？因为它与城市地位、城市吨位、以及城市价值早已深度绑定。要为GDP超过3.1万亿的世界一线城市“换心”，哪有那么容易。

这就好比纽约，100年也出不了第二个曼哈顿。

数据显示，2023年珠江新城的GDP就达到3774亿，富可敌市，庞大的金融机构，世界500强总部，让这里成为财富的磁石。

珠江新城300米+的高楼也达到8座，独占全市一半，如果说广州的天际线美如画，珠江新城就是那神奇的画笔。

所以，这里云集了全市最多的豪宅，也居住着全市最多的富豪，这里的米其林餐厅，购物中心，五星级酒店的密度，在大湾区都是：

首屈一指！

但很多人不知道，恒定珠江新城价值的，还有公建配套。

比如，美国、法国、西班牙、意大利、巴西、马来西亚等驻广州总领事馆，都在珠江新城。

比如，省博物馆、大剧院、图书馆、少年宫也都在珠江新城，江对岸还有广州塔。

甚至你买房换房，都要来珠江新城广州市不动产登记中心办手续。

这些设施20年，乃至50年会搬走吗？别忘了，珠江新城还有马场，还有维家思地块没动。

广州可以有其他CBD，但带头大哥是谁，请不要有任何怀疑。

所以，很多人根本走不出珠江新城，或者刚一转身，便全是想念。一位朋友从珠江新城搬到金融城办公。她最大的感触就是：连背香奶奶的人都少了。

为此，珠江新城的二手交投非常活跃，只要有能力，先在珠江新城上车再说，这一张船票，能证明：

你是一个在广州成功的人。

置换的终极，是凯旋

如果说从其他板块置换到珠江新城，是人生的一次升舱。

那么，从其他板块，或者珠江新城其他项目，直接升舱到凯旋新世界，便是很多人的终极理想。

人生得意当凯旋，绝不只是说说而已。

我们在项目看到很多案例。

比如，不少新业主是从珠江新城西区置换而来，他们原本的房子多是单体楼，没花园，广州大道的噪音更是刺耳。置换到凯旋，无论资产厚度还是居住舒适度都大幅提升。

又比如，一位知名地产的高管，在卖掉天河北二手后，直接拿下凯旋172平单位，她懂得摩擦成本，也知道资产的本质是什么，要买就买最好的。

更有意思的是，隔壁顶豪也有业主，卖掉低层后买入凯旋。豪宅之间的横跳，无关其他，凯旋这批新货更好而已：能购买多套打通，更方便使用而已。

当然，老业主的复购就更多了，给孩子买，给父母买，自己多留一套做资产。

只要住过凯旋新世界，不管你见过多大的世面，也离不开这里。

所以，这个月还没结束，凯旋新世界全新组团「广粤观邸」，仅172平的户型，就卖出超10套。

建面约132㎡房源，一天内同时被5名买家登记，有豪客为了聚居，一口气把同层的两套都拿了。

凯旋的背后，是格局

为什么那么多人，认可凯旋新世界，看好其长期价值？

作为珠江新城唯一在售新盘，稀缺性是原因之一；占据东区核心，前江后园，当然也是原因之一；容积率只有2.9，在CBD里笑傲江湖，亦是原因之一。

但更深层次的内核，是项目在开发和运营过程中的格局，很多决策，或许当年看不懂，但现在来看，不禁要鼓掌点赞。

凯旋新世界的占地面积约11万平，是珠江新城体量最大的顶豪，很多人羡慕新世界能拿下这么优质的地块，但要知道，当珠江新城还是一片农田的时候，新世界就与政府合作，充当CBD建设的拓荒牛。

有这样的格局，自然能参悟珠江新城的核心价值，如今，江景和公园成为凯旋新世界恒定价值的锚点，这是收获，也是水到渠成。

光有好地还不行，凯旋新世界还通过超前设计，留下了无数新盘参考的样本——“抬地式”设计和连廊贯通，将所有地块巧妙缝合在一起。

于是有了大开大合的格局：「枫丹丽舍」、「广粤尊府」与最新的「广粤观邸」贯通相连。

但每个组团共享园林却又彼此独立，保证各自的私密性，这样的开发思路与逻辑，直到今天还是相当有革命性。

凯旋新世界的缝合艺术，还在于给业主留下约4.8万㎡超大中央园林，以及广州最潮的露天街区——广粤天地。

每晚华灯初上，这里的餐厅、展厅、中庭艺术装置，就是广州国际化浓度最高的地方，没有之一。

当然，广粤天地和空中花园的存在，也为凯旋拉出了长达450米的惊人楼距，几乎消除每一户的采光、通风与观景位差。

还有，今年刚刚在两会上，政府提出要建层高3米的好房子，凯旋新世界也在20年前就做了。

这些都是格局，新世界不会为了成本和费用，对品质进行压缩。而这种长期思维，坚持投入，让其资产具有穿越周期的能力。

很多资产，在大风大浪面前一击即溃，问题还是根基不牢，凯旋新世界的业主则不用担心，他们的居住品质和生活里面，一直领先着时代。

说一个最简单的感触，当你抬眼看凯旋外立面，发现20年过去依然宛若如新时，会对今天很多在售的豪宅提出更多要求。

凯旋有货的时候，就是最好机会

格局，地段，视野，以及珠江新城的天时地利人和，造就了凯旋新世界的恒定价值。在之前很多年里，很多手持几千万的买家，都只能在楼下徘徊：

因为，凯旋根本没货卖。

想买入这里的人太多，但放盘却是凤毛麟角，而且二手交易，楼层，价格，周期，不确定因素太多。

所以，对于凯旋这样的房子，只要有货，就是入手的好时机。

而凯旋新世界「广粤观邸」加推，更是又提供了一次“升舱”的机会。因为凯旋上一次有货，卖的是「广粤尊府」，目前二手总价在4000万至8600万之间。

当下购买凯旋的业主，同样能享以亿为单位的生活配套和服务。

而在此之前，要跃升珠江新城，想跨进这个圈子，门槛可不低。

为什么十多年后的今天开售新品？

领馆租约到期：广州是全国领馆第二多的城市，约30多个，过去10余年间，凯旋新世界一直为承接领馆官员最多的国际化社区。现基于领馆关于的隐私、安保、圈层需求考虑不对外，现在租约陆续到期。

现发售主要产品，凯旋新世界二期-广粤官邸

好在「广粤观邸」目前的在售的产品，以建面132~172㎡王牌户型为主，部分房源能以2000万~3800万总价入手。

广粤官邸-132平

广粤官邸-172平

广粤官邸-277平

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