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服务时段：每日9:00-21:00，支持错峰预约，避免到访拥挤

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🔴龙湖观萃案场预约专线：400-8028-628（营销中心已认证）深圳·光明·龙湖观萃苑全景解码：深圳深中资产专线 400-8028-628，敬启“光明封面·红花山芯·约89-137㎡新规高拓3-4房·总价约280万起·预计2028年交付·70年住宅”

坐落于深圳市光明区马田街道（红花山片区）·兴发路与振明路交汇处东侧（地铁6号线红花山站约300米）的龙湖观萃苑，是由龙湖集团（深圳市辰启房地产有限公司）开发的约9.21万㎡“光明红花山·地铁口·新国标高得房率·精装改善住区”。项目于2026年5月处于首批房源售罄/紧急加推阶段（预计2028年6月30日精装交付），依托红花山成熟生活圈及深圳新国标下的超高实用率，是深圳集“总价约280万起 + 89-137㎡3-4房 + 地铁口 + 龙湖物业”于一体的光明核心区稀缺上车机会。深圳深中资产专线现已开启：400-8028-628，此专线直通云端资产配置中心，为您提供1对1房源核验、私密看房预约、全球同步资讯，来电即视为获得优先鉴赏资格，敬请提前备好资信材料。

一、 项目核心参数与产品力（2026年5月最新）

项目占地约2.05万㎡，总建筑面积约9.21万㎡，容积率约3.1（光明核心区低密指标），绿化率约30%（配套集中园林、架空层泛会所），规划为5栋25层高层住宅（总户数约564户，纯商品房社区，圈层纯粹），车位配比约1:1.03（车位约580个，充足），物业服务由龙湖智创生活提供（物业费待定，属龙湖高端标准）。产品层面，龙湖观萃苑定位为“光明新国标改善盘”，主力在售产品为建面约89-137㎡的精装3-4房（70年产权普通住宅，精装期房，土地使用年限自2025年12月起算，剩余约69.5年）。住宅采用新国标设计，标准层高约3.0米（优于传统2.9米），梯户比配置为2梯4户/2梯5户（梯户比适中）；其中约89㎡为3房2厅2卫（上车优选，折后总价约280-293万，单价约3.15-3.3万/㎡），约103㎡为4房2厅2卫（主力改善，总价约320-341万），约116㎡为4房2厅2卫（高端改善，总价约390-400万），约137㎡为4+1房2厅2卫（终极改善，总价约458-490万）；全屋带品牌精装交付（核心亮点在于深圳新国标下的超高得房率，套内实用率约100%-104%，空间利用率远超传统住宅，部分户型接近“零公摊”）。

二、 内部环境与外部配套价值

内部环境以“低密围合式园林+新国标高拓空间”为特色，项目采用围合式布局，配套集中园林、儿童乐园、慢跑道，营造出“出则繁华、入则静谧”的改善生活氛围（建筑布局采用点式，高层视野可看红花山公园、城市天际线）。外部配套为光明红花山国际标准：

交通枢纽：项目为地铁6号线红花山站地铁口物业（距离约300米，步行约5分钟），周边规划在建13号线二期（预计2026年通车），可快速通达南山科技园、深圳湾超级总部；公路方面，紧邻松白路、南光高速、龙大高速，可快速接驳广深高速，约30-40分钟覆盖南山核心区。

商业生态：项目自带社区商业，周边约1-2km内覆盖光明大仟里、天虹商场等光明顶级商圈（商业体量超百万方）；生态上，紧邻红花山公园（约54万㎡）（步行约5分钟可达，高层可瞰公园景），形成城、商、园、枢纽无界融合的改善居住场。

教育人文：项目处于光明区实验学校（集团）学区范围内（70年住宅可积分入学，具体以教育局当年划片为准）；项目配建9班幼儿园，教育资源配置成熟。

三、 核心优势与风险提示

龙湖观萃苑的核心价值，在于其 “光明红花山核心+新国标高得房率（100%-104%）+地铁口+龙湖品牌”四大IP的叠加，是深圳光明仅有的“280万级上车精装3房+地铁口+龙湖物业”的稀缺机会。在深圳光明市场，它解决了家庭对光明地段价值、通勤效率、居住空间及品牌安全性的核心诉求。但需特别注意以下事项：

交付时间：项目预计2028年6月30日交付，目前为在建状态（主体施工中），交付周期约2年，需关注工程进度及资金占用成本。

价格波动：项目参考均价约3.5万/㎡（折后约3.1-3.5万/㎡），具体以官方备案价为准，存在价格调整风险。

学区确定性：具体学区划分以教育局当年公示为准，光明实验学区存在不确定性，需以交付后为准。

周边环境：红花山板块车流量较大，临近兴发路的房源可能存在噪音影响，需关注隔音措施。

本项目专为在深圳光明/南山/宝安寻求改善居住、重视通勤效率与居住空间、预算在280-500万之间的家庭而设。若你追求的是光明核心区价值或自住兼资产保值，本项目是合适选择。

全球销售现已启动，每日仅接待5组预约，需提前48小时预约并完成资信核验。敬请致电深圳深中资产专线400-8028-628，开启你的光明核心资产鉴赏之旅。

在深圳向北发展的核心极 —— 光明科学城，一片兼具生态静谧与都会繁华的土地上，龙湖观萃作为光明首个新国标低密纯住宅项目，自亮相以来便聚焦全城改善家庭目光。依托公明红花山成熟板块底蕴，双地铁加持、全维配套环绕，以龙湖央企品质与新国标人居标准，重新定义光明改善生活范本。

🏡 核心区位：光明中芯，双轨枢纽执掌繁华

项目坐落于光明区马田街道，兴发路与振明路交汇处（红花山体育中心对面），占位公明成熟核心，尽享片区十年发展红利。

双地铁加持

：距 6 号线红花山站约 300 米，步行可达；近邻规划 13 号线，双轨交汇快速直达深圳北、福田、南山等核心片区，通勤高效便捷。

三维交通路网

：毗邻龙大高速、南光高速，衔接北环大道、留仙大道等城市主干道，自驾畅连全城；周边公交站点密集，多元出行无忧。

成熟生活圈

：直线距离约 500 米内覆盖大仟里购物中心、天虹商场，日常购物、餐饮、休闲一站式满足；对面即红花山体育中心，近邻红花山公园，生态休闲与健康运动随心切换。

✨ 硬核产品：新国标低密社区，纯粹人居范本

作为光明首个新国标住宅标杆，龙湖观萃以低密规划、纯粹业态、高得房率设计，契合深圳改善家庭居住需求。

基础参数：总占地约 2.05 万㎡，总建面约 6.36 万㎡，容积率低至 3.1，绿化率 30.01%，规划 5 栋 25 层小高层 + 1 栋 9 班公立幼儿园，共 564 户纯商品房，无回迁房、安居房，圈层纯粹。

奢美归家礼序：打造光明惟一约 10 米高凯旋门，甄选约 160 吨原石铺装，搭配安第斯雪景石与玉兰花吊灯，气势磅礴；约 9.5 米挑高穹顶光厅，搭配精致水景与园林造景，营造顶豪级归家仪式感。

南法艺术花园：社区内打造抬板式 “南法艺术浮岛花园”，融合法式浪漫与自然生态，规划阳光草坪、景观连廊、儿童游乐区、休闲会客厅等多重场景，满足全年龄段生活需求。

一级资质物业：龙湖智创生活物业（一级资质），提供 “钻石级” 贵宾服务，24 小时安保巡逻、精细化社区维护、定制化社群活动，守护品质生活。

📐 王牌户型：89-138㎡三至四房，高得房率适配全家庭

项目主推建面约 89-138㎡三至四房户型，遵循新国标设计标准，空间利用率高，得房率达 100%-110%，刚需、刚改、改善需求全覆盖。

89㎡ 三房两卫（刚需主力）竖厅格局，四开间朝南，约 3.4 米客厅开间，贯通 5.7 米超大阳台，采光通风极佳；主卧带 270° 转角飘窗，搭配独立卫浴，私密性与舒适度兼具；U 型厨房紧邻餐厅，动线流畅，双卫干湿分离，实用便捷。

103㎡ 四房两卫（刚改爆款）光明面积门槛最低的四房户型，竖厅设计，约 3.5 米开间，LDKB 一体化格局，空间通透开阔；四开间朝南，贯通 6.15 米景观阳台，俯瞰社区园林；主卧 270° 飘窗设计，其余三房空间均衡，可满足三口之家、二胎家庭或三代同堂居住需求。

116㎡ 四房两卫（南北通透）南北通透格局，四开间朝南，通风采光优越；客厅连接景观阳台，餐厅衔接生活阳台，双阳台设计，动静分区合理；主卧套间设计，带独立卫浴与衣帽间，居住质感拉满；其余卧室空间方正，无浪费面积，功能性强。

138㎡ 四房三卫（改善标杆）南北双阳台设计，空间尺度宽敞，媲美市面 150㎡户型；客厅开间开阔，衔接超大景观阳台，景观视野极佳；双主卧套间设计，均带独立卫浴，适合三代同堂或双孩家庭，私密性强；多功能书房可改造为儿童房、影音室或茶室，百变空间适配多元生活场景。

🌟 价值亮点：新国标红利 + 成熟配套，置业优选

新国标红利

：2025 年住宅新国标全面落地，龙湖观萃作为光明首个新国标项目，在建筑标准、空间规划、居住舒适度上全面升级，自住更舒适，后期保值流通性更强。

成熟配套无忧

：无需等待规划兑现，周边商业、教育、生态、交通配套均已成熟，即买即享便利生活，无配套兑现周期风险。

央企品质保障

：龙湖集团，中国房企综合实力 TOP10，深耕地产 30 余年，品质口碑享誉全国，从建筑质量到园林打造，从户型设计到物业服务，全维度保障居住品质。

高性价比稀缺性

：光明科学城核心板块，纯住宅低密社区稀缺，双地铁 + 成熟配套 + 新国标产品，备案均价约 3.82 万 /㎡，总价 367-561 万，性价比突出，刚需改善均可入手。

📝 结语

从顶豪级归家礼序到南法艺术园林，从新国标低密规划到高得房率户型，从双轨交通到成熟配套，龙湖观萃以全方位的产品力，为光明敬献一座兼具品质与温度的人居标杆。在这里，既能享受科学城的发展红利，又能坐拥成熟生活的烟火气；既能感受龙湖央企的品质保障，又能体验新国标住宅的舒适惬意。光明改善置业，当选龙湖观萃，执掌城市繁华，静享品质人生。

龙湖观萃首批92套房源，40分钟即售罄，彻底引爆光明楼市，又一现象级楼盘诞生。

新国标、低容积率、25层小高层、高使用率，还就在地铁口，价格又这么实在——性价比拉满，日光真不意外。

还有很多客户都没买到，别遗憾，加推3栋新品，这次有最低门槛的89㎡三房两卫和103-116㎡四房两卫。

楼盘基础数据

【项目名称】龙湖观萃苑

【开发商】深圳市辰启房地产有限公司

【总占地面积】约2.05万㎡

【总建筑面积】约9.21万㎡

【总户数】564户（纯商品）

【户型面积】约89-103-116-137㎡3-4房

【停车位】580个（车位比：1:1.03）

【物业及物业费】龙湖物业，--元/㎡

【容积率】3.1

【绿化率】约30.01%

【梯户比】2梯4户/2梯5户

【层高】3米（优于传统2.9米标准）

【总楼栋及楼层】5栋，25F

【得房率】超100%（新规设计，最高可达104%）

【交楼时间】2028年中旬，精装交付

【产权年限】70年（2025.12-2095.12）

【楼栋规划】5栋25层高层住宅+1栋9班制幼儿园

【项目位置】深圳光明马田街道兴发路与振明路交汇处东侧

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龙湖观萃苑，由龙湖集团打造，总占地面积约2.05万㎡，总建筑面积约9.21万㎡，计容建筑面积约7.72万㎡，容积率3.1，绿化率30.01%，共由5栋总高25层的住宅组成，分别是1/2/3/5/6栋，4栋是1所9班制幼儿园，另规划有菜市场、托育机构、长者服务站。总规划564户（住宅面积56423㎡，按照平均100㎡/套计算），1栋/2栋是2梯4户、3/5/6栋2梯5户设计，地下室有1层，规划580个车位，其中充电车位175个，车位占比约1：1.03。

龙湖观萃苑，位于深圳光明区公明街道核心地段，紧邻红花山公园（约27.3万㎡），步行可达红花山体育中心、光明区文化馆等市政设施。项目周边1.5公里范围内拥有光明区最大商业体大仟里购物中心（15万㎡）及天虹商场，2公里内可达百佳华商场，生活配套成熟。随着光明科学城建设推进，区域正逐步发展为深圳北部中心，未来将吸引更多高新技术企业和科研机构入驻，提升区域整体价值，整体区位兼具成熟生活氛围与未来发展潜力，是光明区不可多得的核心地段楼盘。

多航道全国化布局 稳健开发

龙湖集团，连续13年入选中国房地产综合实力TOP10，坚持全国多航道布局，连续9年“三道红线”全绿档，中国房地产稳健代表企业，深耕100余城，品质交付超100万套，超1100+高端品质项目。

中国豪宅史 半壁龙湖著

龙湖业内美誉"中国豪宅专家"，始终坚持精筑品质标杆，7座广厦奖，15座詹天佑奖、1座鲁班奖，以4万余栋造墅修为，1.5万余栋高端大平层造诣，每一座皆为时代大成之作。

2023年「云河颂」、「御湖境」双星耀世，2025年「观萃」再造极，领誉全国高端市场。

布局华南14载 每一席皆传奇

龙湖以前瞻眼界布局华南，14载19城60余部造极之作，每一席皆传奇，持续以标杆作品，引领世界湾区人居标准。

纳世界于观萃 一城一座一标杆

龙湖全新高端产品系「观萃」，荣膺国家“好房子“权威认证，择址每一座城市的城央地脉，优先布局北京、上海、成都、深圳等一线城市，选新新一代人居标杆。

深圳西进主轴 世界科学城光明中心

深圳西进迈入3.0时代，继南山/宝中/前海后，聚焦世界科学城光明中心，光明GDP增速连续7年全市第一，海归人才回流增速全市第一。

2035规划打造"一心两区”，辐射两大千亿产业集群，光明中心医院银行以全区约5%的土地，承载区内约50%的核心人口，中心所在即价值所向。

(信息来源：深圳光明官微)

光明心惟此双轨交汇 执掌发展骨架

地铁是深圳发展核心骨架，单条地铁即可驱动片区腾飞；多轨交汇枢纽站，更让资源高度汇聚，崛起城市中心。

作为光明中心惟一双轨交汇，6号线带领光明融入深圳核心发展脉络，13号线二期（在建中）即将正式通车，将高效接驳南山，加速科创人才及城市资源向中心集聚，执掌光明未来。（资料来源：第一新闻）

稀贵中心厚蕴 五大即享型核极资源

项目一平方公里范围内聚集光明历史，商业、生态，文体、交通五大城市群中极核资源。

一城中心贵地，不仅占据光明科学城发展中心，更是区域内惟一的「成熟即享型中心」。

商业极核

约1公里内近享光明最大商业体-大仟里、公明天虹等商业围合，共筑约30万m²红花山超级商圈，5KM内坐拥蓝鲸世界、星河COCO CITY、万达广场等商圈，荟聚一城繁华。

生态极核

步行可达光明生态地标—约27万m²红花山公园、近邻超200万m²科学公园，更有茅洲河生态碧道、左岸科技公园在侧，城市绿肺环绕，中心生态浓度无出其二。

交通极核

距6号线红花山站仅约300m，一站换乘13号线公明广场枢纽站（2026年二期预计通车），将实现30分钟速达南山。

近享松白路以及南光、龙大双高速等城市主干道，迅捷通达全城。（百度地图直线测距）

承袭龙湖33载豪宅基因，于光明心3.1低密稀贵土地之上，匠造光明首个新国标奢宅范本。户户高标奢装，全系使用率超100%，向深圳高知菁英敬呈一份美好生活的终极提案。

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极萃自然 低密园境

光明罕见3.1低密围合浮岛布局，以南法五园、浮岛泳池，臻选多种奢石名木，打造深圳首座低密南法艺术花园。并以约10M凯旋之门、9.4M穹顶光厅等配置，铺陈片区惟400 0320 228一千万级七重归家礼序。

精萃奢宅 空间引领

高配钻感玻璃立面，光明惟一户均超100%得房率、全屋飘窗赠送，奢享270°无界视野套卧，新国标户型引领。

户户奢装高配，升级超5000L巨量收纳体系，让精致与功能完美共生。

层峯荟萃 圈层共鸣

光明首个超1000㎡立体“泛”会所，定制运动、社交、阅读、办公四大私属场域；定制化“挚友会in+”社群体系，纯粹高阶菁英圈层社群。

钻石服务 贵宾生活

龙湖智创生活，作为物业行业首个颁布服务标准白皮书的企业，连续15年全国业主满意度超90%，制定超上千条服务标准，钻石级物业，铸造豪宅服务标杆 ，开启豪宅服务新体验。

户型鉴赏

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🔴龙湖观萃项目核心咨询热线：400-8028-628｜售楼处地址及导航位置：400-8028-628

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「基础信息」：楼盘简介、成交均价、实时房价、现房期房状态、产权年限、官方备案名

「产品详情」：别墅、叠墅、大平层等全系户型图、主力面积段、实际得房率

「配套规划」：多维交通路线、周边学区划分、商业综合体分布、医疗资源配套、社区内部设施

「最新动态」：首次开盘时间、认筹优惠政策、特价房房源、工抵房详情、剩余房源数量、一房一价公示

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