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01 第一豪宅，前世今生

壹方玖誉作为公认的宝中第一豪宅，一直吸引着众多目光，备受市场关注。

2015年首次开盘均价8万左右，开盘2小时基本售罄。2015年宝安中心区均价4万多，熙龙湾一二期价格也在5-6万元，在当时已算“天价”。

在接下来的几年中，项目分批次陆续推出新房源，每次开盘都受到市场的热烈追捧，价格也随着区域价值的提升而不断上涨，房价从每平方米8万元稳步上涨至12万元以上。

2019年深圳豪宅税调整和2021年前海扩容宝安后，壹方玖誉二手房价迅速飙升至15万，最高突破20万元。

尽管市场跌宕起伏，目前壹方玖誉成交量和成交价已趋于稳定，显示出良好的流通性和保值性。

2024年10月到今年4月，壹方玖誉二手房共成交38套，平均每月有5套以上成交。二手房成交单价稳定在12万到15万之间，均价13.37万。个别房源成交单价高达16万以上，也有个别笋盘，成交价11万出头。

2024年10月-2025年4月【壹方玖誉】二手房成交明细如下：

*可上下滑动表格进行查看

壹方玖誉如此受市场欢迎的原因主要在于优越的地段、齐全的配套以及高端的建筑品质。

02 宝中C位 顶级配置

壹方中心总建筑面积88万㎡，是一个集超大型购物中心、超甲级高档写字楼及超高层顶级住宅于一体的深圳标杆性城市综合体项目。

壹方中心由鸿荣源集团开发，是该集团进军商业地产的第一个城市综合体项目，更是重金打造的标杆项目，总投资逾120亿元。

占据宝中最佳C位，毗邻宝安区政府，紧邻滨海中央绿轴，近地标建筑欢乐港湾摩天轮，5分钟即享宝中各种顶级配套。

还是地铁1号线、5号线上盖物业，无缝接驳宝安中心站，另外步行可至5号线宝华站，800米还有11号线宝安站。开车至前海桂湾仅需6分钟，至南山科技园也仅12分钟，交通条件十分优越。

项目自带一个36万㎡的豪华购物中心壹方城，这是深圳西部最大的购物中心，涵盖了众多国际知名品牌的购物、餐饮和娱乐设施，为消费者提供一站式、全方位的服务，营业额位居深圳商场排名第三，人气十分火爆。

宝中作为前海新城市中心的一部分，不论是市政配套、生活氛围还是城市环境，在全市都能放在第一档。之前一直缺少顶级名校，2022年由名校宝安中学集团重点打造的9年制海天学校开始招生，填补了宝中没有名校的空白。至此，宝中全方位跃升为深圳一梯队豪宅片区。出身名门，摩天轮下的海天学校已成为宝中的顶级门面学校，生源质量很高，教学质量有保障。

壹方玖誉是海旺（九年制）和海天学校（九年制）共享学区。

2022年，2023年，2024年录取积分：

海旺学校小学部的录取积分为63.8，96.3，65.5分；

海旺学校初中部的录取积分为66，88.8，74.6分。

海天学校小学部的录取积分为98.8，108.2，108.7分；

海天学校初学部的录取积分为111.8分（24年首届招生）。

海天学校入学录取积分一年比一年高，从2024年录取积分来看，小学需要提前3年1个月买房才能入读。初中需要提前5年8个月买房才能入读。

深圳各区最新入学积分规则及报名节点详情→家长必看入学大全

03 楼盘详解

【壹方玖誉】总建面约32.8万平方米，容积率5.4，绿化率达到30%，规划住宅1393户，车位2786个。共有7栋住宅楼，12个单元，总高为40-52层。7栋住宅楼围合式排布，各个楼栋楼间距20-100米，分布得当，空间舒展，无对视。

整体分为两个大花园，1-5栋分布在3层空中花园；6-7栋分布在6层花园，底下为壹方城商业，两个花园通过风雨连廊连接。

户型：以52m²1房（可改2房）；95、101m²3房；129、139m²3房；148、174、177、220、249m²4-5房；373、488m²大平层为主。户型采用全通透设计，大景观阳台，通风采光极佳。

外立面：壹方玖誉外立面采用石材、铝板和高端玻璃幕墙，即使经过多年风雨洗礼，外观依旧保持新颖、时尚。

花园：壹方玖誉的绿化和公共设施都很到位，内部园林景观采用东南亚风格设计，超宽楼间距约150米宽，每栋楼都能享有极好的采光与通风，居住氛围宁静舒适。

物业：物业费为7.3元/㎡，由鸿荣源自有物业公司负责，提供了高端物业服务标准，业内口碑极佳。小区内设有五星级标准的停车场和候车大堂，停车位充足，极大方便了业主的停车需求。

1.基础信息：

2.户型分析：

壹方中心定位是豪宅小区，因为要配合“7090”政策，做了部分小面积的刚需户型。所以有多种户型选择，满足了不同层次客户的需求。

户型面积区间为52-95-101-129-139-148-174-177-220-249-373-488㎡，另外还有少量特殊复式单位。

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1/3栋主打488和373㎡大平层，分别为3梯1户和2梯1户，看海景、花园；

2/4栋面积为216-249㎡大平层，2梯2户，带入户花园和大景观阳台，可看海；2栋的景观视野最佳，正南向，高层看海景。

5/6栋为中等户型，户型为148-174㎡4-5房和177㎡复式，偶数层3梯4户，奇数层3梯2户；看城市景观，高层可看摩天轮；

7栋为刚需户型，3梯5户，唯一有小户型的1栋楼，户型有129-139㎡3房2卫，看小区花园；95-101㎡3房1卫，52㎡2房1卫，看城市景观。

户型配比如下：

1/3栋 稀有豪奢大平层：

两栋楼均为48层，布局动静分离可改造性高；客厅出L型的超大阳台，一层2户专梯刷卡入户，兼备景观和安静度，稀缺大平层产品。

1栋01户型487㎡~489㎡：3梯1户，四套间，三厅（家庭厅、客厅、餐厅），五阳台，保姆间、茶室及操作间应有尽有。

1栋02户型和3栋户型370㎡~373㎡：是487㎡的缩小版4房，没有保姆电梯，家庭厅稍小一点。2梯1户，三套间，四阳台。

1栋西南向高层可看海景，3栋东南向除了02户型高层可看海景外，主要是看花园景观，比较安静。

去年10月至今年4月，373㎡户型有两套成交，今年4月成交的一套较笋，单价11.76万，总价4150万，另一套单价13.44万，总价4350万。488㎡户型仅1套成交，去年12月成交价高达16.57万，总价8088万。

目前在售的488㎡有3套，373㎡有10套，挂盘价15万左右。

2/4栋 带入户花园大户型：

2栋和4栋均为200㎡以上的4/5房，布局和户型类似，2梯2户，带入户大花园，客厅正出大阳台，中高层看海景。

其中2栋是正南正北朝向、中高层海景视野不错，4栋为西南向、左侧视野有HOP国际遮挡。

2栋B单元247㎡~249㎡：南北通透，方正实用，厅出大阳台，独立电梯间。2栋A单元和4栋216~220㎡户型相对249㎡户型来说，花园方向少了一个房间。

去年10月至今年4月，220-249㎡户型有12套成交，平均单价13.8万，总价2450-3888万。目前在售的有13套，挂盘价15万左右。

5/6栋 成交火爆户型：

5栋和6栋的平层产品为4房或5房，面积有少许差别，但户型格局差不多，都是东南向看城市景观，高层可看摩天轮。

148㎡4房：横厅户型方正实用，厨房带生活阳台，有2个次卧面积比较小。

174㎡5房：分布在端头位，比4房多一个入户花园和小房间。对比之下，148平的4房2卫性价比更高更实用，适合刚改需求。目前该户型成交也比较活跃，入住率也高。

174㎡~180㎡复式分布在5栋6栋01、02单元，3梯2户，4房2卫3阳台，客厅挑高6.2米。有些业主把挑空处做成上下平层，多一个房间，或者二楼阳台改造增加空间。

去年10月至今年4月，148-177㎡户型有11套成交，成交均价13.35万，总价2150-240万。目前在售的有49套，户型本身占比较多，挂盘量较高一些，挂盘价15万左右。

7栋 豪宅上车户型：

7栋是壹方中心入住率最高的，集中了壹方玖誉的小户型，都是小面积、低总价的上车户型。

52-95-101㎡户型布局稍差，客厅没有阳台，只有1卫，景观也稍显一般，东北朝向看新湖路，有噪音影响。

129/139㎡3房2卫户型布局还不错，厨房带生活阳台，西南向客厅出阳台，看花园，安静舒适，所有空间都比95/101㎡宽绰，住家舒适度更高，如果改4房就比较紧凑。

去年10月至今年4月，52㎡户型有3套成交，成交均价13.5万，总价720万左右。目前挂盘3套，挂到了15万以上；95-101㎡户型有4套成交，成交均价12万，总价1200万左右。目前挂盘15套，挂盘价15万左右；129-139㎡户型有3套成交，成交均价12.7万，总价1700万左右。目前挂盘11套，挂盘价15万左右。

项目的大户型设计的很不错，景观也很好，在市场上都颇具竞争力，成交价维持在14万左右，适合追求品质和配套的高净值人群。

小户型设计一般，实用率稍低，52-95-101㎡户型无阳台，居住舒适度一般。

各户型详解如下：

04 项目总结

优点：

1. 宝中C位，下楼既享地铁和商业，步行5分钟享各种顶级配套；

2. 全铝板外立面品质高，园林设计优秀；

3. 大平层户型稀缺，设计南北通透，高楼层可看海景。

4. 学区好，海天海旺共享学区；

5. 鸿荣源物业，管家式服务，居住体验好。

不足：

1. 小户型大户型混杂，豪宅基因不纯粹；

2. 小户型无阳台，使用率较低，居住舒适度不高；

3. 楼下商业人气太旺，有些嘈杂，高峰期容易堵车。

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