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小区密度梯户比设计

1、燕语堂悦目前在售B2栋3梯5户，还有A2栋的尾货-3梯5户，B5栋的尾货-3梯6户，总共41-43-45层，A2栋26年底收楼，B5栋27年9月收楼，B2栋27年11月收楼，容积率4.5。

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2、越秀桂悦东晓，目前在售2栋，3梯5户，总共46层高，容积率5.0，28年上半年收楼。

3、绿城馥香园，小区总共5栋楼，首推5.6栋，总共32层高，2梯4户设计，预计27年底收楼或者28年初，容积率3.86。

4、中建天钰小区只有3栋楼，目前在售3座，总共31层高，2梯5户，容积率4.0，27年9月收楼。

5、越秀熙悦江湾总共4栋楼，57层超高层，4梯5户设计，容积率7.5，28年5月份收楼。

再来看看大家最关注的价格怎么样？还有户型如何？

1、燕语堂悦目前在售三房为90-92平横厅和竖厅，总价500-530万左右，目前剩下房源不多，110平四房660-720万左右，剩下房源也不多，120-125平四房780-820万左右。

燕语堂悦是这个大片区入市最早的一批新规项目，也是区域首个做飘窗“砸5留3”的产品。

90平实用面积（含赠送）：99.58㎡（测算与实际交付有些许误差，仅供参考）实用率：108.24%客厅面宽：3800mm主卧面宽：3800mm次卧进深：2600mm+800mm（飘窗）

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2、越秀桂悦东晓目前在售2栋90平三房490-550万左右，108平650-700万左右，119平710-780万左右。

同面积段客厅的王者，5200的面宽可以做一个开放式书房兼副厅使用。缺点是北卧室视线采光不佳，主卧改造卫生间后空间进深较小。

实用面积（含赠送）：101.22㎡（测算与实际交付有些许误差，仅供参考）实用率：115.02%客厅面宽：5200mm主卧面宽：3500mm次卧进深：3000mm+300mm（花池）飘窗改造：砸5留3。

3、绿城馥香园、目前在售1栋的84-88平，总价440-470万左右，三房剩下最后10来套，还有5栋的102-115-116-129平，单价5.5-6.3万左右{加推的5栋比早期开盘的6栋贵了点}

84平户型是实用三房的代表，面积平衡非常好，没有多余、浪费的面积。四开间含三卧室朝南，无对视。阳台偏短是主要的问题，竞品有些可以做到双面宽南阳台。

实用面积（含赠送）：95.64㎡（测算与实际交付有些许误差，仅供参考）实用率：113.86%客厅面宽：3600mm主卧面宽：3400mm次卧进深：3100mm+300mm（飘窗）

4、中建天钰在售89平三房390-430万左右，100平四房470-520万左右。

天钰的89平布局和桂悦东晓逻辑接近，强厅、弱次卧。北卧的视线、采光不好且尺度局促，南向次卧进深比较浅，飘窗砸60以后也只有2850的进深，床还是要贴边布置。优势在于餐厅非常宽敞，客餐厅等面宽很舒适。

实用面积（含赠送）：99.53㎡（测算与实际交付有些许误差，仅供参考）实用率：111.83%客厅面宽：4800mm主卧面宽：33700mm次卧进深：2250mm+800mm（飘窗）

5、越秀熙悦江湾在售86平440-520万左右，108平565-630万左右，122平700-770万左右。

熙悦江湾也属于实用价值取向，面积分配类似馥香园、天翠，四面宽朝南，卧室的采光、视线均不错，但受制于超高层的影响，户型中一些空心挖白的位置实际都是柱子，对使用会产生一定影响，尤其客厅的柱子，让本就面宽不富裕的客厅面宽采光更差。超高层+7.5容积率带来的影响，会是购房者最介意的点。

88平户型实用面积（含赠送）：98.52㎡（测算与实际交付有些许误差，仅供参考）实用率：108.26%客厅面宽：3500mm主卧面宽：3500mm次卧进深：2700mm+800mm（飘窗）飘窗改造：部分砸5留3。

总结：桂悦东晓90平实用率115％，馥香园84平实用率113％，熙悦江湾实用率112％，中建天钰实用率111％，燕语堂悦实用率108％。

小区有哪些缺点？

燕语堂悦缺点：超高层设计，三梯五户，容积率较高，小区比较小，花园不大，缺乏公共活动空间，海珠西新盘通病，分割成了两个地块，B区小区大点好过A区，南面靠着主干道，会受到噪音粉尘影响，A区南面对着学校，也会有点噪音，A2栋北侧靠近垃圾中转站，低楼层可能会有味道，周边城市面貌一般，小学开学比较晚，预计去到27年，着急读书的家长这里就不满足了，距离珠江医院比较近，不过开发商把所以朝向都做到不对医院方向，这里有很多纸业公司，比如豪江纸业，比如华宇纸业，这里也有很多印刷公司，比如兆兴印刷材料，比如图文广告快印，这些低端的产业、旧宿舍楼也给景观环境造成一定的影响，另一方面，有人介意它是印刷厂地块，属于毒地，这个就见仁见智了，部分楼栋户型对着马路，噪音粉尘影响比较严重，介意的慎选。

桂悦东晓缺点：这个盘最大的不足就是临近主干道，小区3栋楼的西南朝向都是对着东晓路，距离仅30米左右，在售的1栋2栋有2户西南向88平和117平都是看路的，噪音和粉尘影响少不了，好处是交标就有四层隔音玻璃，小区比较小，只有3栋楼，没什么公建配套，花园也比较小，容积率较高，商业配套或者学校都比较远，生活不算很方便，1栋南面有个变电站，3栋后面有垃圾站，2栋相对更好点，收楼比较晚，去到27年中下旬。

绿城馥香园缺点：项目最大缺点就是噪音和粉尘的影响了，北面的南洲路，南面的环城高速都是车流量特别大的路，东面还有广州大道南{距离500米左右}，三面噪音夹击，旁边就是海珠客运站，人来人往比较乱，附近没有大型商业，像样的餐饮都要去到东晓南商圈，附近城市面貌一般，旧房子较多，周边沥滘和石溪旧改进度都很慢。

中建天钰缺点：周边城市面貌一般，对面石溪村旧改，马路对面有医院，靠近主干道，工业大道和新滘西路车流量特别大，噪音和粉尘影响少不了，教育存在不确定性，小学还未确定，小区周游3栋楼，公建配套不会很多，家门口的路掉头麻烦，出门就堵车，这个路口有一个痛点，就是会建高架桥，届时噪音问题估计难以避免。

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