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项目简介 —

中海云启源境家园，位于南山区北环大道南农路西侧，紧邻中山公园，距离中山公园地铁站约700米，交通便捷。项目地处南山中心区与科技园辐射范围内，周边聚集了高新技术产业与总部经济资源，是深圳核心产业集聚区之一。该片区以科技研发、金融商务为主导，依托科技园的地缘优势，吸引了大量科技企业与高端人才，形成产城融合的发展格局。

项目周边配套完善，教育方面有南山实验园丁学校（约50米），医疗资源包括新华医院（约600米），商业及休闲配套涵盖红山6979等成熟商圈。此外，项目临近前海妈湾片区，未来可享自贸区政策红利及产业升级辐射效应。

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中海云启源境家园，由中海集团打造，总占地面积约0.98万㎡，总建筑面积约4.43万㎡，计容建筑面积约2.9万㎡，容积率6.45，绿化率30%，共由3栋21-47层高住宅组成，其中1栋1单元商品房47F，1栋2单元商品房21F，1栋3座保障性租赁住房46F，规划有1所幼儿园。总规划708户，其中商品房298户，保障性租赁住房410户，地下室有3层，规划停车位598个，车位占比约1：0.85。

中海·云启源境

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项目基本情况

【项目基础数据】

【开发商】深圳市海奕房地产开发有限公司

【占地面积】约0.9万㎡

【建筑面积】约8.8万㎡

【总户数】708户（其中保障房410套+商品房298套）

【户型面积】建面约90-95-105-143㎡3-4房

【停车位】598个，车位比：1:0.845

【物业及物业费】中海物业，--元/㎡/月

【绿化率】约30%

【容积率】7.11

【总栋数】3栋

【总层高】1栋1座47F，1栋2座21F，1栋三座46F

【梯户比】2T5户，3T5户

【交楼时间】待定，精装修

【产权年限】70年

【项目位置】深圳市南山区北环大道南农路西侧

项目户型图

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项目平面图

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项目户型图

90㎡的3房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，三开间朝南，U型厨房，卫生间干湿分离，还带1个设备平台，得房率约94.1-95.74%（包含赠送），西南朝向。

95㎡的3房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，四开间朝南，U型厨房，卫生间干湿分离，还带1个超大设备平台，得房率约95.47%（包含赠送），东北朝向。

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105㎡的3房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，超大宽面客厅5米开间，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，三开间朝南，3个卧室分别做到了主卧16.62㎡/次卧11.31㎡/次卧7.28㎡（实测面积），U型厨房，卫生间干湿分离，还带2个设备平台，得房率约96.1-96.69%（包含赠送），东南或东北朝向。

143㎡的4房2厅2卫，设计的是竖厅竖厅格局，进门入户玄关，超大宽面客厅，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，四开间朝南，客厅连接次卧出巨幕大阳台，U型厨房，卫生间干湿分离，还带2个设备平台，得房率约96.14%（包含赠送），东南朝向。

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交通/商业/公共配套

1、交通出行

项目紧邻地铁12号线中山公园站（约700米步行距离）及同乐南站（约600米），可快速通达南山科技园、前海等核心商务区，同时15号线同乐关站（建设中，预计2025年建成）未来将形成双地铁覆盖，串联前海、后海、宝安等片区，进一步提升轨道交通便利性。

主干道网络方面，项目北邻北环大道，南接南海大道，可快速接入深南大道、广深高速等城市动脉，驱车至科技园约10分钟，至前海约15分钟，高效覆盖通勤需求。

未来规划中，15号线建成后将强化区域轨道交通密度，结合周边TOD（如规划中的同乐关站）开发，进一步整合商业与交通资源，形成“地铁+主干道+公交”立体交通网络，为居民提供多元出行选择。

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商业配套

中海云启源境的商业配套以项目自建及周边社区商业为主，同时依托南山区成熟商圈资源。项目自带商业裙楼，满足基础生活需求，并与邻近的豪方天际写字楼配套商业、前海东岸社区底商形成联动，总建筑面积约8.14万平方米，涵盖便利店、餐饮等业态。步行约100米可达隆尚Minitown（招商中），规划约1万平方米商业体量，未来将补充区域零售消费功能。

周边2-3公里范围内：海雅缤纷城（约50万平方米）、云城万科里（约8万平方米）提供全品类购物体验。沃尔玛、社区农贸市场满足日常采买需求，但农批市场可能带来环境嘈杂问题

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教育配套

项目紧邻南山实验教育集团园丁学校（步行约50米），涵盖小学至初中九年一贯制教育，是片区内核心公立教育资源。幼儿园方面，项目自带有1所3班制幼儿园，豪方天际幼儿园距项目仅120米，满足低龄儿童就近入学需求。

从中考成绩看，根据民间组织自己的发布--南山实验教育集团园丁学校2024年四大率大于8%，十大率高于25%，公办普高率大于90%。

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其它配套

项目南侧是南山区中山公园与项目相隔北环大道，通过人行天桥连接。中山公园是深圳最大、历史最悠久的城市公园，约49万㎡中央公园！

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周边新房对比

南山在售新房一览图

🆚新房竞品对标观山海，观山海现在价格：95㎡3房 折后总价689 - 758万；110㎡4房 折后总价837 - 909万；113㎡4房 折后总价795 - 856万。中海云启源境总价门槛差不多，但观山海容积率低，车位足，是小高层纯商品房大社区，周边环境和景观好，就是开车去科技园要20分钟左右，离地铁站也远些。

🆚荔源雅苑只剩117平4房在售，折后总价744 - 840万，现在89平三房租金每月9000 - 12000。桑泰缙樾府114 - 118平4房 折后总价752 - 841万，133平5房 折后总价907 - 963万。中海云启源境相比这俩盘，位置和学校好些，总价门槛低，但居住舒适度不如缙樾府，缙樾府容积率低、车位足，户型设计好。

🆚天源华府90平2房 折后总价727 - 772万，110平3房 折后总价891 - 1039万，111平3房 折后总价1057 - 1098万，155平4房 折后总价1617 - 1734万，186平4房 折后总价1960 - 2143万。和天源华府比，云启源境位置差点，但户型设计和价格有优势。

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👀整体看，中海云启源境位置在荔源雅苑/缙樾府和天源华府之间，优势是总价门槛低，补上片区90平三房新房空缺，地段不算顶级但也不错。

片区发展规划

【世界南山 中轴立序】

深圳南山，中国 GDP 强区，上市企业密度全国第一，企业总数超 40 万家，规划2035将建成具有全球影响力的典范区。项目所在科技园芯，横向连接前海合作区与深超总，纵轴连接留仙洞总部基地与后海总部基地，形成一核四区的发展骨架，驱动城市核心发展，吸引大量产业、人才聚集。

（信息来源：深圳市南山区统计局；深圳市南山区人民政府官网，数据截至2025年2月）

链接：https://tjj.sz.gov.cn/zwgk/zfxxgkml/tjsj/tjkb/index.html

科技园高知圈层聚集地——都心效率：项目立于科技园之上，与豪方天际花园、前海东岸构成纯粹高知的百万方社区氛围，焕新都心醇熟界面；以项目为圆心构建约三公里通勤圈，回应科技园精英家庭职住平衡的生活需求。（以中海云启源境为起点，以爱普生大厦为终点，百度地图测算步行距离约在三公里以内）

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楼盘项目全面介绍：含开盘消息、交房时间、楼盘详情、房价、户型、详情、得房率、售楼处地址、首页网站、销售中心、楼盘地址、户型图、交通、备案价、项目配套、营销中心、开发商、周边配套等详情咨询

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中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2025年5月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

2025年4月21日贷款市场报价利率（LPR）为1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%。

本次1年期和5年期均下调10个基点，这也意味着房贷利率也将下调。

深圳首套住房贷款利率降至3.05%

房贷利率继续保持在历史低位水平。

早前央行披露，2025年1月全国新发放个人住房贷款（本外币）加权平均利率约为3.1%，比上年同期低约80个基点。

调整后，深圳最新的房贷利率为:

首套住房套款3.05%，二套3.45%;

公寓商贷LPR3.5%+60BP=4.1%；

公积金首套2.6%，二套3.075%。

2024年至今，LPR总共有四次调价:

2024年2月，从4.2%调整至3.95%;

2024年7月，从3.95%调整至3.85%:

2024年10月，从3.85%调整至3.6%;

2025年5月，从3.6%调整至3.5%，房贷利率进入历史最低值。

首套公积金贷已降至2.6%

利率新政后100万贷款，月供可减少约132元

5月7日上午，中国人民银行发布《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》。

决定自2025年5月8日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.1%和2.6%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.525%和3.075%。

这也意味着，5月8日之后使用公积金贷款买房的购房者，即可享受最新的贷款利率。

而对于此前使用公积金贷款的存量房购房者而言，其利率得看各市什么时候执行调整后的利率（深圳预计2025年7月）。从以往的调整来看，对于存量房购房者而言，到达期限利率会自动调整，购房者不用到公积金管理中心申请。（具体以官方信息为准）

以100万元、30年期公积金贷款为例，2025年5月下调后，首套房月供减少约132.17元，累计节省利息约4.8万元。

若以首套二孩，纯公积金贷款209万，等额本息还款方式计算，新政后可累

图源：乐有家

目前，深圳公积金贷家庭最高可贷231万元。

3月16日，深圳市住房公积金管理委员会发布《关于〈深圳市住房公积金贷款管理规定〉的补充规定》《关于我市住房公积金利息补贴有关事项的通知》两项文件，文件自2025年3月24日起开始实施。

新政后，个人申请最高额度为60万元；家庭申请最高额度为110万元。

购买本市首套住房上浮比例至40%；多子女家庭购房上浮比例从10%提高至50%。该政策适用于有两个及以上子女的家庭，未成年和成年子女均计算在内；全国范围内有公积金贷款记录的成年子女不计入。

新增购买本市保障性住房上浮情形，上浮比例为20%。

同时符合多种上浮情形可累加上浮比例，最高上浮110%，即个人最高可贷126万元，家庭最高可贷231万元。按照往年数据，首套房上浮政策可覆盖90%以上贷款申请职工。