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✨珑岄上城✨✽✽✽✽

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开发商：广州地铁地产

总建面：约 38 万㎡

首期总占地：约 5 万㎡

总建面：约 11.5 万㎡

容积率：2.17

车位比：1:1.2

拿地时间：2024年12月10日

拿地价格：17000元/平米

总户数：一期住宅约 1054 户

项目位置：位于广州市黄埔区 5 号线双沙站上盖

业态类型：集住宅、商业、公园等资源多维配套大城

梯户比：塔楼2梯4户 共26-32层 / 板楼专梯入户 共16层

产品类型：建面约 74-94㎡高层三至四房、建面约 110-125㎡板式小洋房

一期为7栋塔楼总高32层，以及4栋小高层板楼总高16层组成，全部非超高层，其中塔楼均为两梯三户与两梯四户、板楼为两梯两户，密度低，这在老黄埔相对少见，让不喜欢超高层的客户有了选择。。

这应该是老黄埔在售项目中，唯一一个没有40+层摩天大楼的新盘！

现在项目只是先推出一期，北面为龙头山森林公园，住这里，无论逛公园还是看山景，都要比其他项目便利，环境资源很加分

除了山景资源，该项目还有2.17的容积率，放在老黄埔同样是非常优越的存在

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------【区域篇】--------

【 第二CBD之上 链接万象繁华 】

项目位于广州第三中轴与第二CBD交汇的“黄金十字路口”，可快速链接珠江新城、金融城、琶洲CBD，一[键]开启万象繁华；

-------【交通篇】--------

【 出了小区电梯厅 就到地铁站厅 】

5号线双沙站上盖:真正实现地铁直通归家入户，地铁4站直达金融城、10站珠江新城；串联4号线及7号线，快速接驳番禺万博及海珠琶洲，畅享广州CBD生活圈。

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-------【生活篇】--------

【我家黄埔芯，配套不操心 】

多维商业交汇

临近建面约31万㎡华润万象系商业综合体（建设中），5号线双沙站出发，一站沃尔玛（文冲站），5站即达宜家家居、山姆会员超市（三溪站）

优质教育环绕

项目一期配建6班幼儿园，二期配建18班公立小学；约3公里范围内荟聚华师附小、广大附中等优质教育资源（配套教育设施开办及相关政策以所在区教育局公布为准）

三甲医疗护航

约3公里广州医科大学附属第五医院、约4.5公里中山大学附属第一医院东院区（改造升级中）为家人健康保驾护航；

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------【生态篇】--------

【 抬高20米设计，头排望山 】

背靠约5000亩龙头山森林公园，以“引山入园”的手法，打造约1.5万㎡围合式艺术花园；以南低北高设计，打造约50-88米超宽楼距。板块内稀缺约2.17容积率，拥有更开阔的视野，更舒适生活。

-------【产品篇】--------

【超130%实用率新规户型，超配生活】

珑岄上城匠心打造全百米内非超高层设计，减少公摊实现空间自由，实现全系超约130%实用率& 户户南向采光的全明格局，轻松承载家庭进化，让家自在生长，只为更好的TOD标杆人居。

约74-94㎡三至四房，2梯4户设计，四面宽朝南，大方厅设计，小家也有大精彩。

约110-125㎡低密小洋房，独立明厅专梯入户，隐奢归家礼序，更理想的丰盈生活。

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房产信息：

苏州资管旗下企业斥资1.5亿 拍下上海“中福古玩城”98套商业房产财联社6月6日讯（记者 王海春）位于上海人民广场商圈“中福古玩城”的98套商业不动产，日前在变卖环节以1.5亿元的价格成交。

本次被拍标的物，为位于上海市黄浦区湖北路199弄一层1-98号，共计98套商场房地产，评估价约2.69亿元。被拍标的物房屋类型为商场，于2002年竣工，合计建筑面积4848.44平方米，所在物业名为“中福古玩城”。

从拍品所处位置来看，其处于上海人民广场核心商圈，地段优势相当明显。被拍标的物周围购物商场包括永安百货、世贸广场、来福士广场等，另有银行、超市、邮局、餐饮等， 公共配套设施较齐全、交通便利、基础设施完善，商业聚集度较好。

据变卖公告，上海金融法院于2025年4月7日至6月6日在拍卖平台进行公开网络司法变卖。公告显示，前述被拍标的物起拍价约1.5亿元。拍卖标的调查情况表显示，本次拍品所有人，为中福置业控股集团有限公司。

另据成交确认书，一家名为上海福麦润企业管理有限公司的企业，于5月31日以约1.5亿元的价格，竞得前述98套商业不动产。相较于2.69亿元的评估价，这一成交价相当于评估价的57%。

法拍平台信息显示，上述标的物2024年12月进行首次拍卖，首拍的起拍价为1.88亿元，但因无人报名而流拍。今年2月份，该标的物第二次拍卖的价格降至1.5亿元，因无人报名而再次流拍。

“一些法拍房折价率较高，与房产持有人的债务困境有不小关系。还有一些法拍房位置虽然不错，但如果没有价格优势，或拍品具有明显瑕疵，也可能会流拍。为缓解债务压力或解决债务问题，房产持有人或资产处置人，需要加快房产处置和价值变现速度。因此，那些流拍的房源，在二次拍卖或变卖时，房源折扣力度往往更大，折扣力度越大，成功出售的概率也相对更高。”一家房产机构分析师表示。

据悉，前述标的物在使用期限为，1999年10月至2039年10月。另外，本次变卖附带租约，租约开始时间为2016年1月1日，租约结束时间为2026年12月31日，租期共11年。租金已支付至2023年12月31日，租金为每日1元/平方米。

业内人士介绍，如果买家欲对被拍标的物进行业态调整，但因商业房产仍在租约期，如何捋顺这其中的关系，并与买家的商业投资计划相匹配，可能会产生一定的成本，这也可能会对拍品的成交价格形成一定影响。

此外，公告显示，经调查该标的物业管理费欠费1047263.04元（截至2024年12月31日），物业管理费标准为每月8元/平方米。截至2024年6月30日，水费、电费无欠费；但由于时间延长，欠费时间相应增加，以实际缴纳的金额为准。

就买家情况，据企查查信息，上海福麦润企业管理有限公司成立于2025年5月23日，注册资本为100万元。而股权穿透信息显示，该公司与苏州一家国资企业在股权方面，有一定关联度。

据企查查信息，苏州苏润投资发展有限公司持有苏州麦润企业管理合伙企业（有限合伙）77.78%股权，后者持有上海福麦润企业管理有限公司99.9%股权；而苏州苏润投资发展有限公司，则是苏州资产管理有限公司全资子公司。

据苏州资产管理有限公司官网信息，该公司成立于2016年5月，是苏州市属国有金融企业。公司经营范围包括金融机构和非金融机构不良资产的收购、受托经营管理、投资和处置；债权转股权，对股权资产进行管理、投资和处置；对外投资；财务、投资、法律及风险管理咨询和顾问，资产及项目评估；企业破产清算服务。

在仲量联行一位分析人士看来，所谓的不良资产，并不等同于“负资产”，而是在特定条件下可能被低估的价值载体。

“许多不良资产的形成源于主体的信用风险或短期现金流问题，而非底层资产本身缺乏价值。例如，某些房地产项目尽管因债务违约被归类为不良资产，但其地理位置优越、现金流稳定、收益率高于市场平均水平。在精准尽职调查和债务重组后，有潜力转化为投资价值较高的优质资产。”该人士称。

而对于法拍房市场情况，克而瑞研究员介绍，从4月份行情来看，挂拍折价率和成交折价率双双下行，且供求双方折价率差距转而缩小。

“这意味着当前成交的房源，更多的还是那些本身品质较佳，宜居性或未来转手预期更好的房产。而那些因存在较多瑕疵而有高折扣的房产，则难以获得买家的青睐。”上述研究员说。