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拨打须知：

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【项目基本信息】

◎规 模：占地约5.76万㎡，住宅建面约7.76万㎡，映辰湖约1.75万㎡环湖带；

◎整体规划：9栋住宅、配建6班幼儿园

◎容积率：2.07

◎产品配置：2T2板楼（17F）建面约125-128四房；塔楼（23F）建面约75-88㎡三房

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一个项目的价值，其底气由地段来决定，在这一点上保利辰园·湖境自然无可挑剔。从区位来看，项目位于广州第三中轴 -天河智谷中央科创区，地段含金量十足。

图源：广州天河发布

值得关注的是，项目所在板块的还坐拥 “区位红利叠加” 的优势：

西侧紧邻配套起步区的广氮板块，可共享成熟生活资源；东侧则无缝衔接 “奥体 - 世界大观 - 牛奶厂” 连片开发的低密山湖豪宅区，先天具备高端居住的基因。一边是高尖端企业引领的科创产业蓬勃活力，一边是低密生态的宜居属性，保利・辰园湖境恰好站在了 “产业” 与 “居住” 的黄金交汇点上，地段含金量毋庸置疑。

更重要的是，项目所在的奥体世界大观板块，今年将迎来重磅升级 ——核心驱动力，正是今年即将举办的十五届全运会。

图源：广州日报

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回顾广州发展历程：六运催生天河，亚运铸就珠江新城，十五运更将推动奥体板块实现能级跃迁。奥体中心升级、新建体育公园等，打造集全民健身、国际赛事、文化地标于一体的综合性活力新极。“六运” 催生了天河的崛起，“亚运” 成就了珠江新城的辉煌，而由粤港澳三地共同承办的 十五运，则被视为奥体板块升级的 “超级引擎”。板块升级 的“进度条” 已全面拉满：

首先是交通升级，破局拥堵，路网通达性大幅提升。

目前，区域主要依靠车流较大的大观路、车陂路和广园路出入，且出入口较少，内外交通颇有些不通畅。摆在眼前最重磅的，莫过于悦景路即将通车，聆湖路也正在施工中。

图源：广州天河发布

占据天时地利的保利辰园·湖境，在产品打造上同样 “不遗余力”。尤其难得的是，项目坐拥不可复制的自然资源与极致的低密规划，重新定义天河东的改善生活标准。

入户门庭

门口配置超 70 米宽五星级门庭。体现了大门的超配感，主墙大面积利用质感非凡的“铂金钻”石材，局部采用“百达翡翠”奢石点缀，增加立面层次感及提升空间档次。定制 logo 一体化设计，强化归家大堂的入门氛围感，衬以玻璃陶瓷 U 型板，与层叠交错的弧线、项目的 logo 形态相呼应，凸显精致感。大门结合景墙设计，扩大入口展示界面，礼仪对称立面布局，营造出独特优雅的门庭气质及归家体验。

归家动线。

营销中心同时也是业主的会所空间，取名“中天门庭”，通过三重空间序列（门-廊-院）营造礼序归家动线，将传统“登科及第”的荣耀感转化为业主的尊贵体验。

园林与会所

设计理念：以水居中，环水建园。项目小区设计以“岭南书院文化”为灵感，融合余荫山房“缩龙成寸”的造园精髓与“书香文雅”的书院规制，构建昼夜可游、四季可学的沉浸式园林体验。

园林：百年山房，余荫留芳。园林设计结合附近山湖资源，将园林与映辰湖结合在一起，创造性的打造出展示区“辰园十景”的园林节点与参观动线，最大化的营造湖居生活的舒适。

会所：会所空间则参考孔子提出的“君子六艺”理念，进化为当代人生六学，打造全龄共享的会所空间与成长型社区。

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建筑立面

建筑立面通过融合余荫山房、书院文化以及四季湖居的情境系统，将文化元素转化为可视化的建筑立面。建筑冠顶形取学士帽飞檐翘首之态，宛若一顶“金色桂冠”，为居者加冕。见证着“窗前览湖修心性，冠下摘星展宏图”的人生境界。

湖居生活。以稀缺低密新规理念，重新定义天河湖居生活。

项目周边环绕约 243 万㎡的山湖林海，相当 3.5 个天河公园，8.6 个珠江公园。综合2.07 的低密容积率，依山环湖的生活触手可及。项目环湖而建，板楼可一线望湖，楼下，距离映辰湖约 40 米，中间以项目园林为景观链接纽带。园林共规划 4 个主要功能分区，包含湖芯游园、归心花苑、童趣乐园和山湖剧院四大主题分区，实现“居所-园林-湖泊”

之间的无边界融合，让湖居生活的每一天都在书写生活与自然相谐的诗意篇。

据中指院数据，近五年核心区住宅用地平均容积率为3-6，在寸金寸土的天河，碰上低密宅地，就是奢侈品一般的存在。低容积率意味着更宽阔的楼间距、更多的绿化空间以及更充足的光照与通风，为业主带来更高的居住舒适度，远离城市的喧嚣与拥挤，尽情享受宁静与惬意。

与此同时，项目被映辰湖环抱，独特湖景

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深圳最新政策：

全面放宽限购、降低房贷利率，深圳以超预期力度为楼市注入强心剂。

9月5日深夜，深圳市住房和建设局与中国人民银行深圳市分行联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知》。此次政策调整涵盖居民购房、企事业单位购房以及个人住房信贷等多方面重磅举措。

深圳由此成为北京、上海之后，又一个优化楼市政策的一线城市。分析人士指出，与京沪两地近期政策相比，深圳对限购松绑力度明显更大，这将对激活市场起到更明显的作用。

“当前正值传统‘金九银十’热销期，而且深圳本身购房需求和潜力较大，深圳出台政策势必会增强市场信心，带来市场交易的提振。预计新政后，深圳市场行情会进一步向好。”易居研究院研究总监严跃进告诉记者。

限购大幅松绑 放开企业购房

深圳楼市新政中最引人注目的，是对限购政策的大幅优化调整。

根据新政策，符合深圳市商品住房购买条件的居民家庭（包括本市户籍居民家庭、自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭），在罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区范围内购买商品住房不限套数。

而无法提供连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上证明的非本市户籍居民家庭，在上述区域内购买商品住房限购2套。在盐田区、大鹏新区购买商品住房，不再审核购房资格。

按最新办法，深圳政策调整后有1年社保的外来人口在核心区域仍限购1套，但非核心区域已不再限制购房套数。去年深圳仅放松了社保缴纳要求，购房套数仍然限制为1套，而本次政策在多数区域取消了套数限制。

值得关注的是，非户籍人口即便没有缴纳个税和社保1年证明，也可以在深圳近郊购买两套住房，远郊区则完全退出限购。

“传统的特区罗湖区现在也被视为近郊看待，深圳最后的限购区收缩至福田区、南山区和宝安区新安街道，限购范围大大缩小。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

本次深圳楼市新政另一个突破是，对企业购房限制的全面放宽。

深圳新政策规定，企事业单位可在深圳市范围内购买商品住房，用于解决员工住房等需求。其中，在福田区、南山区和宝安区新安街道范围内购买商品住房，需同时满足设立年限满1年、在本市累计缴纳税款金额达100万元人民币、员工人数10名及以上条件；在本市其他区域购买商品住房，不再审核购房资格。

在严跃进看来，该项措施对各个区域的购房市场都有积极作用，尤其是对于如龙华、龙岗、光明等企业数量多的区域，会激活更多购房需求。

对于深圳大幅度调整限购的原因，李宇嘉认为，这是基于当地楼市深度调整的现实需要：自2021年5月开始，深圳二手住房价格已经持续下跌44个月，整体下跌幅度较大。此外，从供地、开工、投资等指标来看，深圳的跌幅也大于京沪。

“今年上半年土地出让金前20城市中，没有深圳的身影，而京沪杭成都等城市排在前面。这对深圳补齐民生短板、推进外来人口本地化、助力战略性新兴产业发展，甚至城市抢人才、提升城市竞争力等方面，都会形成资金方面的制约。在投资情绪相对低迷的情况下，外围区域退出限购也在情理之中。”李宇嘉称。

降低购房成本 激活潜在需求

深圳此次楼市新政的另一项重要举措是，调整房贷利率政策。

政策明确，各银行业金融机构根据深圳市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。

据严跃进测算，此前深圳首套房和二套房的利率定价公式分别为LPR-45BP和LPR-5BP。依据新政策，二套房贷利率降低40个基点。按照100万元贷款本金、30年期等额本息方式计算，房贷总还款成本将减少近8万元，月供额将减少220元。

李宇嘉指出，深圳在利率政策上借鉴了上海经验，但在公积金方面并未跟进京沪。原因在于，3月24日起实施的深圳公积金新政已将额度充分提高。

“现在深圳总价300万元以下二手房，交易占比近3成。”李宇嘉介绍，经过长达4年多的下跌，深圳很多区域房价相比高峰期大幅折价，叠加限贷政策松绑，购房门槛和成本大幅度降低，原来买不起房的人群现在可能就买得起了。

观察上一次深圳放松限购后的市场表现，新房市场的交易活跃度明显得到提振。参照北京、上海楼市新政后的市场表现，严跃进预计，“对于非核心区域市场而言，交易量环比增幅可能超40%，且至少有30%需求源于新增购房套数的客户。”

业内人士预计，深圳新政对外围区域的去化效果将较为明显，尤其可能吸引周边珠三角或广东其他城市甚至内地人群前来买房。

“新政策可能会对环深圳都市圈形成虹吸效应，这一点需要引起重视。”李宇嘉表示。而随着“金九银十”销售旺季的到来，深圳楼市有望告别前期低迷态势，迎来一波交易活跃期。

分析人士指出，三个一线城市相继调整购房政策，标志着房地产市场正进入新一轮政策优化周期，这将为全国“金九银十”行情带来积极预期。

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