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4009620133

01

基本信息

地块总用地面积1.5万平，

计容建面约6万平，

绿化率20.29%，

建筑密度33.85%，

机动车位626个；

共规划4栋住宅楼，均为37层；

02✅越秀·潮起江湾楼盘项目全面介绍：越秀·潮起江湾售楼处电话：4009620133含优惠活动、开盘消息、交房时间、楼盘详情、房价、户型、详情、得房率、售楼处地址、首页网站、销售中心、楼盘地址、户型图、交通、备案价、项目配套、营销中心、开发商、周边配套等详情咨询✅

交通配套

直线约650米（百度地图），开通10号线大干围站，可到滨江东、五羊邨、珠江新城、体育西等市区核心板块。

附近的海珠湾隧道（在建），今年开通后，到广州南站通勤约15分钟。

项目门口的环岛路（石岗路-大干围路段），今年也会开通临时道路贯通，提升整个板块的通行效率。

03

教育配套

自带66班完全中学配套：教育配套，地块500米范围内规划有一所66班完全中学。

符合人户一致，可就读海珠外国语实验中学附属第二小学（宝玉直实验小学教育集团成员校），周边海珠区金碧第一小学、海珠外国语实验中学附属学校、广州市第五中学金碧校多所学府林立。（具体招生条件招生范围及开班数量以教育部分公布为准）

官宣：越秀江湾潮起 ×海外二小，宝玉直实验小学教育集团成员校。

04

生活配套✅越秀·潮起江湾楼盘项目全面介绍：越秀·潮起江湾售楼处电话：4009620133含优惠活动、开盘消息、交房时间、楼盘详情、房价、户型、详情、得房率、售楼处地址、首页网站、销售中心、楼盘地址、户型图、交通、备案价、项目配套、营销中心、开发商、周边配套等详情咨询✅

自带建面约3.4万㎡的商业Mall，计划引入奢侈品旗舰店，五星级酒店，商务办公等。

未来将融合娱乐、休闲、体验、社交等全维度场景，带来宛如香港海港城的消费、购物场景。

广百海港城已在2023年12月12日正式封顶，预计在今年底正式开业。✅越秀·潮起江湾楼盘项目全面介绍：越秀·潮起江湾售楼处电话：4009620133含优惠活动、开盘消息、交房时间、楼盘详情、房价、户型、详情、得房率、售楼处地址、首页网站、销售中心、楼盘地址、户型图、交通、备案价、项目配套、营销中心、开发商、周边配套等详情咨询✅

周边商圈东晓南、江南西、乐峰广场。

珠江后航道黄金岸线，享有南向一线宽阔江景。200m（百度地图测距）即可步行到江边，露营、垂钓、儿童乐园、漫步、环江运动。

占地约1.7万㎡的滨江公园。

医疗：中山大学孙逸仙南院，中山大学附属第二医院，海珠区石溪中医院。

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05

在售楼栋+户型

项目规划有4栋37层高层住宅楼，住宅楼都分为高区和低区两部分。

主要区别在高区和低区的电梯相互独立运行，每部电梯仅停靠对应楼层。这样能大大缩短候梯时间，日常出行更加高效。

梯户比和户型也不同，低区为3-24层两梯四户、预测户型有90-120-160㎡三种。高区为25-37层两梯三户，预测户型有120-160-190㎡偏改善产品。

建面效果图，最终以实际交付为准

全新规、南向！约120%使用率，多开间南向。

高区有巨幕江景，部分户型做到超20米的望江尺度。

目前，项目开放了95、138和195㎡3个板房。

先来看95㎡的户型，南向三房设计，客餐厅和阳台开间去到5.6米，也可改四房，主卧套房设计，带270°大飘窗。

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95平实拍图，创意展示效果，非交付标准

建面约119㎡四空间两厅两卫 | 江界

南北通透|灵动宽厅|独立入户玄关|步入式套房

138㎡四房户型，做到了四开间朝南，约16.6米大面宽，而且餐厅带飘窗，做到了南北对流，主卧还配置了独立衣帽间和超大收纳柜，很适合二胎家庭居住。

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138平户型样板房实景图

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建面约160㎡四空间两厅两卫 | 江境

五开间朝南|一体化巨幕客厅|南北双阳台|南向双套房

195㎡大四房户型，阳台长度做到约8米，整个LDK客餐厅面积约达到70+平，两侧观江面加起来更长达约16米！不夸张的说，整个LDK空间感堪比酒店的江景宴会厅！

目前需验资500万才能看，在现在的市场环境下，还要搞验资这一套让人不解，只能说，楼盘真的有勇气！

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——政策“组合拳”下的市场温度与购房者百态

2025年3月16日，深圳住房公积金管理委员会发布的两份文件，如同一颗石子投入平静的湖面，激起层层波澜。根据新政，深圳家庭公积金贷款额度从90万元提升至231万元，个人最高可贷126万元。政策一出，中介门店的电话被打爆，社交平台上“深圳买房”的话题瞬间冲上热搜。一位95后购房者罗女士在龙华某中介门店感慨：“原本首付差十几万，现在能多贷16万，压力小多了！”

这仅仅是深圳楼市“政策工具箱”中的一环。自2024年四季度以来，这座被称作“楼市风向标”的城市，正以一系列创新政策与市场数据，书写着“止跌回稳”的新剧本。

“金三银四”的沸腾周末

3月17日，深圳景田片区的中介门店里，店长忙得顾不上喝水。新政发布后的第一个周末，客户到访量比前一周增长8%，有人甚至带着计算器现场算账。一位计划下半年买房的张先生，原本想观望房价是否继续下跌，但新政让他改了主意：“公积金贷款额度涨了，利息还能省十几万，再等可能就错过机会了。”

数据印证了市场的热度。2025年一季度，深圳一二手房合计成交超2.6万套，同比增长67.7%，其中新房网签量同比激增82.1%，二手房成交14309套，同比涨幅超五成。龙岗的深铁阅云境项目开盘1小时售罄，龙华中建鹏宸云筑二期加推153套房源，1小时去化率95%。贝壳研究院数据显示，3月二手房实时成交量达282套/日，接近2021年市场高峰水平。

政策“及时雨”背后的逻辑

深圳楼市的回暖并非偶然。这座面积仅1997平方公里的超大城市，常住人口已突破2000万，2024年净流入人口近20万，人口密度居全国之首。有限的土地与持续增长的需求，构成了房价韧性的底层逻辑。但更深层的推力，来自政策层的精准调控。

除了公积金新政，深圳同步推进的还有“房票”制度优化、保障房供应加码、土拍规则调整等一揽子措施。例如，2025年计划供应5万套保障房，覆盖青年公寓、共有产权房等多种类型，公租房价格仅为市场价的3折。政策既为刚需“托底”，又通过降低首付比例（二套房首付降至20%）、提高公积金账户余额贷款倍数（从14倍提至16倍）等方式激活改善需求。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称：“深圳的住房自有率仅23%，年轻人购房需求被长期压抑。这轮政策通过降低门槛、减少成本，释放了积累多年的刚性需求。”

购房者的“精打细算”与开发商的“抢滩战”

市场升温的背后，是买卖双方的博弈与妥协。在龙华红山华府售楼处，一位看房者对比了公积金与商贷的差异：“公积金利率2.85%，商贷3.1%，30年利息差出几十万。”而开发商则嗅到了去库存的良机。一季度深圳新房库存去化周期从2024年26.4个月骤降至7个月，福田、罗湖甚至出现“无房可卖”的局面。房企销售榜单上，TOP5门槛冲至22.3亿元，鸿荣源珈誉府等热门楼盘单月成交超50套。

二手房市场同样暗流涌动。一位中介透露，业主心态从“降价急售”转向“试探性调价”，部分学区房挂牌价环比上涨5%。但市场并未失控——国家统计局数据显示，深圳新房价格连续5个月环比微涨，单月涨幅最高0.4%，二手房涨幅稳定在0.3%左右，呈现“慢牛”态势。

争议与隐忧：狂欢中的冷思考

火热的表象下，争议随之而来。有观点认为，公积金贷款额度提升可能加剧“杠杆买房”风险；保障房大规模入市是否冲击商品房价格，也引发讨论。但数据给出了另一种答案：2025年一季度，深圳200万—300万元二手房成交占比达20.2%，公积金新政恰好覆盖了这一主力区间。而保障房与商品房的“双轨制”，正推动市场分层——刚需转向低价保障房，改善群体争夺核心地段商品房，形成“各取所需”的平衡。

更大的挑战在于可持续性。深圳近年宅地供应锐减，2024年仅出让5宗涉宅用地，未来新房供应或持续收紧。业内人士预测，若去化周期跌破6个月，房价上涨压力将显著增加。

一座城市的安居实验

站在2025年春的深圳，楼市的故事早已超越简单的涨跌博弈。从公积金新政到“一张床、一间房、一套房”的多层次住房体系，这座城市的改革尝试，既是为楼市纾困，更是对“居者有其屋”命题的回应。正如龙岗某保障房项目申请者所言：“深圳的房价可能永远追不上，但至少现在，我们有了更多选择。”

当政策“组合拳”遇上市场的自我调节，深圳楼市的这轮回暖，或许正在书写中国房地产转型的新样本。

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