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万科海上城市三期：半岛之心

规划图

滨海商务区定位为珠海航空产业园滨水综合配套区，航空产业服务中心。规划总用地面积4.46平方公里，其中建设用地总面积3.76平方公里。涵盖滨海总部经济区、金岛高端生活区、创新总部集群、金岛高端生活区、创新总部集群，功能布局清晰，打造商务、居住、休闲等多元配套。

项目规划图

万科海上城市三期——半岛之心，由万科携手澳门央企南光集团强势打造，在金湾滨海商务区，滨海半岛，中心之上，打造向往的滨海城市中心生活！北面为项目配套幼儿园及一级邻里中心，往北即滨海商务中心CBD；东南面为湿地公园及海景、商业、邻里中心以及医院。

项目规划

共9栋楼、总户数1034户

项目占地：36835.83㎡总建筑面积：129288.09㎡容积率：2.5绿化率：35%总户数：1034户车位数：机动车车位921个，配比1：0.89；非机动车277个是否人车分流：是交付标注：带装修交付

其中3、4栋为16层高的两梯四户超低密小高层；2、9栋为18层高的两梯四户低密小高层，1、5、6、7、8栋为27层高两梯五户的高层产品，整体设计取消了围合式的封闭感，打开南北视线通廊，丰富的天际线，高低错落有致，最大化避免楼栋之间的视线阻挡！

交通枢纽中心

一站机场、双轨、三桥连横琴（1）公交：背靠公交始末站，2元游遍全珠海。（2）通勤：两条轨道10分钟抵达横琴金融岛、三条跨海大桥直接连接横琴东、西两片区。从这里出发，比住在横琴岛上还方便。（3）出游：15分钟到达国际机场，畅达国内外。

项目规划图

洪鹤大桥、金海大桥（在建中）、金海二桥（规划中），三桥连横琴，南北三桥居中点，往哪边都近，10来分钟到横琴，24h通关澳门、香港；一站机场，10分钟全球飞；岛内公交，1元游遍珠海；未来鹤州轨道交通枢纽在旁，五大高速轻松出行大湾区！

规划图

生活服务中心

1公里全岛生活圈，10分钟步行可达（1）位居半岛地理中心位置（2）金湾CBD\滨海漫步道\湿地公园\国际酒店环绕，饭后湿地公园散步，周末沙滩游艇派对、国际大牌购物、CBD商务高端配套享受等等......（3）中心小镇为半岛配套焦点，在这里居住，岛上的生活均可步行10分钟到达。

（4）紧邻一期美式BLOCK时尚街区、万科自营约1.5万㎡万科缤纷海岸商业，集生活、生态、娱乐、文化于一站式享受。肯德基、华润万家等超30+品牌引入，目前开业已有亚朵酒店、川菜、湘菜、泰式菜，药店、7-11便利店等。

项目规划图/效果图

时尚中心

北临滨海商务中心CBD，将打造成第二个“时尚戛纳”

汇聚国际时尚资源，目前政府正积极引进国际时尚圈企业，打造一流国际会议中心、地标性海景超5星级酒店群，像正在建设中的诺文酒店等国际时尚资源，正式进入国际时尚圈。

效果图

生态资源中心

滨海海绵城市试点之一

整个半岛就是一座会呼吸的绿肺，半岛之心东面有3km一线海岸景观、滨海漫步道6大滨海公园环绕（建设中）、一线亲水红树林湿地、观景平台、启航广场、栈桥、打造等3环20景生态景观带（规划中），推窗就能看到滨海美景，是天然的生态氧吧。

对望横琴景色实拍·图片源于网络

教育中心

珠海一中附校在侧（小初 在建中）项目约200m，有省级前五名校“珠海一中”附校，珠海一中本科上线率99%，全市第一！2022年本科率99.4%，省前100名10人，600分以上501人！每年还会受到清华、北大、复旦大学等答谢信感谢输出优秀学员！

2022年珠海一中在广东省高中排名中位居第6名，在珠海特区普高中考投档分数线依然保持全市最高分数线。

除项目三期半岛之心自带幼儿园之外，1KM生活半径布局5所学校，合计3所幼儿园、2所小学、1所中学，一站式12年义务教育在家门口，助力孩子成长！

珠海一中附校效果图（在建中）

TOP级安家物业

万科物业连续10年蝉联中国物业服务百强企业，荣获综合服务全国榜单第一名。

示意图

项目配套

（1）配建超4万方的邻里中心：邻里中心作为集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的“居住服务中心”，围绕12项居住配套功能“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”，为业主提供“一站式”的生活服务。

效果图

（2）学校：2所15班幼儿园，1所24班小学，1所24班初中。

效果图

万科海上城市三期产品：建面67-108m²住宅

（1）建面约67㎡：

（2）建面约81㎡：

（3）建面约89㎡：

（4）建面约99㎡：

（5）建面约108㎡：

项目外部配套

（1）周边10km外部商业配套

·航空城华发商都（11.8万方，已开业，距离本项目约7.2km）；

·宝龙城（7万方，预计2023年开业，距离本项目约10km）

·金海岸购物广场（距离本项目约2km）

实拍图

（2）10km范围教育配套

·小学：①金海岸海华小学②金湾外国语学校

·初中：①珠海市金海岸中学

·高中：①珠海市实验中学、②广东实验中学金湾学校

·大学：①吉林大学珠海学院、②遵义医学院、③广东科学技术职业学院

吉林大学珠海学院实拍图·图片源于网络

（3）1km外部医疗配套

广东省人民医院珠海医院

实拍图

（4）5km休闲娱乐配套

横琴长隆海洋王国、金湾高尔夫球场、金湾情侣路、金海岸公园、中心河湿地公园、金湾区图书馆。

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房产信息：

上海跟进楼市新政，力度比北京大？

2025年8月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海市分行、市公积金管理中心等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，从进一步优化住房限购政策、加大公积金贷款支持力度、完善个人住房房产税等方面出台政策措施。

点击文末“阅读原文”查看政策原文

表：上海限购、限贷政策新政调整前后变化

表：上海公积金贷款政策新政调整前后对比

表：上海个人住房房产税政策新政调整前后对比

数据来源：政府官网、中指研究院综合整理

政策研究：https://u.fang.com/ytcrnn/

更多房地产政策研究报告，“中指云”获取 https://u.fang.com/ytcrnn/

【中指解读】

表：北京、上海新政优化方向及内容

数据来源：政府官网、中指研究院综合整理

政策研究：https://u.fang.com/ytcrnn/

符合条件家庭外环外购房不限套数，与北京政策基本一致

8月初北京率先落地优化楼市政策后，25日上海也跟进，限购政策的优化内容与北京基本一致，一是明确符合条件居民家庭在外环外购房不限套数，二是成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策，即沪籍居民（家庭及单身人士）以及非沪籍1年个税/社保在外环外购房不限套数。而外环内的限购政策不变，即沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士外环内限购2套，非沪籍3年个税/社保限购1套。整体来看，本次政策依然是对已经具备购房资格的人群释放政策利好。

根据中指监测，今年以来（截至8月23日）上海新建商品住宅（不含保障房）成交2.97万套，其中外环外成交超1.8万套，占比超60%。二手房方面，1-7月成交约12.7万套，其中外环外成交约6.5万套，占比约51%，新房、二手房外环外均为成交主力。

优化多项公积金政策，优化思路与北京相似

本次上海优化多项公积金政策，包括提高个人住房公积金贷款额度、支持提取住房公积金支付购房首付款、支持住房公积金“又提又贷”，整体优化思路与北京亦较为相似。具体来看：

第一，提高个人住房公积金贷款额度。购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，公积金最高贷款额度上浮15%，首套最高从160万元提高至184万元，多子女家庭首套从192万元提高至216万元；二套最高从130万元提高至149.5万元，可见对于总价不高的项目，部分公积金贷款基本可以覆盖购房贷款，最高可贷额度的提升进一步降低购房成本。其中针对绿色建筑和多子女家庭的公积金贷款支持，北京此前已经执行。

第二，购买新房，支持提取公积金用于首付。截至目前，一线城市均已落地该政策，预计未来更多城市跟进，进一步降低居民购房门槛。

第三，支持住房公积金“又提又贷”。该政策是提取公积金用于首付的配套政策，与北京政策一致。

商业贷款利率不再区分首套和二套住房，降低购房者利息支出

与北京政策不同，本次上海明确在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平，此前自贸区临港新片区&6个郊区二套商贷利率为LPR-25BP、核心区为LPR-5BP，现统一降至LPR-45BP，有利于降低居民购房利息支出，减轻房贷负担。

完善个人住房房产税政策

本次为衔接优化住房限购政策，对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税；购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除，将进一步降低购房的房产税支出，促进改善性住房需求释放。

整体来看，本次上海跟进优化楼市新政，在优化限购、加大公积金政策支持方面与北京较为相似，除此之外，上海进一步降低居民购房成本，明确不再区分首套、二套住房商贷利率，完善房产税政策，整体力度较北京略大，政策范围更广，未来北京继续优化商贷利率、降低居民购房成本也存在预期。随着北京、上海先后优化楼市政策，短期深圳跟进的概率也进一步增强，有助于提振市场预期，促进市场“止跌回稳”。