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一、基础信息

开发商：世纪金源集团（联合深圳市居达成投资有限公司）

物业：中世纪金源物业（服务费4.8元/㎡·月，车位比1:0.93）

定位：8.5万㎡低密纯住宅社区，主推“梧桐山景+现房交付+全龄教育”概念

价格：

备案均价

：5.3万/㎡（毛坯），工抵房折后单价2.98万/㎡起（相当于6.3折）

总价范围

：258万-998万（89-151㎡三至四房及复式洋房）

体量：总建面8.5万㎡，容积率1.8，绿化率40%

交付时间：2024年10月毛坯交付，精装2025年1月交房

二、核心优势

✅ 交通与生态资源

双轨交通枢纽：

地铁8号线深外高中站

：步行500米，4站达罗湖，30分钟接驳福田CBD

规划18号线（宝盐线）

：远期串联宝安与盐田，强化东西向通勤

快速路网

：惠深沿海高速、丹平快速直连龙岗、罗湖，自驾便捷

山海生态景观：

梧桐山国家森林公园

：社区紧邻79万㎡山体资源，负氧离子含量超市区60%

盐田港海景

：南向高层可瞰盐田港海景，部分户型配置270°观景阳台

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✅ 教育配套与产品力

全龄教育链：

云海学校

：九年一贯制省一级公立学校（步行300米），2023年小学部录取积分81.17分（D类生源）

深圳外国语高中部

：800米范围内，高考重本率常年位居深圳前三

户型设计亮点：

89㎡三房两卫

：三开间朝南+6米阳台，得房率78.38%（实得81.8㎡）

129㎡四房两卫

：竖厅双龙抱珠格局+6.8米阳台，主卧面宽3.6米

复式洋房

：151㎡户型配置6米挑高中空客厅，得房率86.17%

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三、主要短板

❌ 居住体验与风险

商业配套短板：

依赖外部商圈：大型商业需乘地铁2站至壹海城（12万㎡），社区底商仅满足基础需求

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车位与噪音问题：

车位比1:0.93

：总户数474户配439个车位，高峰期停车压力显著

交通噪音

：临丹平快速路、龙岗大道户型需加装双层隔音玻璃

产权缩水：2020年拿地，剩余年限约65年，影响长期持有价值评估

四、购房建议

刚需自住群体：

优先选择89㎡西南向三房，总价控制在300万内（工抵房政策），验房时核查隔音玻璃（临主干道户型）及卫生间防水工艺

改善型家庭：

考虑129㎡四房，南北通透+6.8米阳台，但需警惕总价超700万后的流动性风险

长线投资者警示：

押注盐田“全球海洋中心城市”规划，但年均收益率预期仅2-3%，需耐受5年以上旧改周期

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