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项目概述

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南山区作为深圳的重要区域，各片区发展特色鲜明。相较于以产业发展为主的西丽、桃源片区，致力于建设国际海洋城的蛇口片区，以及致力于打造深圳湾超级总部基地和后海金融商务总部基地的沙河、粤海片区，南头片区显得更为低调。

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地理位置上，南头位于南山区的中心地带，承载了南山区多个重要行政机关的办公功能，如区政府、区教育局、区公安局等均坐落于此。作为一个较早建设的成熟居住区，南头片区拥有密集的人口和完善的商业配套，是南山区内需增长的重要动力。

尽管南头片区因其早期建设而显得整体面貌较为老旧，但该片区正在积极推进城市更新。目前，已有包括恒大大新村、卓越大新村、恒大向南村、万科南苑新村、大族北头村、田厦巷头新村等多个项目纳入旧改计划。然而，旧改规划的进展相对缓慢，南头片区的整体形象提升仍需时日。

开发商：乾富控股

占地面积：1.6万平方米

建筑面积：7.71万平方米

产权年限：70年（1988-2058年）

总套数：429户

户型配置：93平方米的2房；113-115平方米的3房；163平方米至193平方米的4房

车位数量：500个

车位比：1:1.17

梯户比：2梯4户/3梯5户

交楼标准：精装修交付

物业管理费：待定（具体费用待公布）

容积率：3.05

绿化率：30%

交楼时间：2025年12月底

建筑类型：住宅

层高：3米

使用率：77%

楼层高度：31-35层

楼栋数量：3栋

水电供应：民水民电

学校：南头城学校（九年制）🌈❄️深圳南山【天源华府】营销中心电话☎❄️🌈：400-856-3771❄️❄️【营销中心电话已认 证】

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目总用地面积16126.57㎡，规划3栋住宅塔楼，总层高32层。其中住宅建筑面积47910㎡，老年人日常照料中心300㎡，社区管理用房250㎡，社区警务室50㎡，社区菜市场500㎡，物业用房服务100㎡，总停车位500个。

二、产品信息

规划总户数433户，整体布局2梯4户，2梯5户，2梯6户。

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户型产品为：92-185㎡ 2-4房户型涵盖了刚需和改善产品，面积可选性多。

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交通配套详解：

地铁出行：

天源华府项目地理位置优越，紧邻地铁12号线的“中山公园站”，成为名副其实的地铁口新盘。

乘坐地铁12号线，向南可直达南山蛇口，向北则便捷前往宝安中心、西乡、机场等地。

未来规划中的地铁21号线也将在此设立站点，并与12号线交汇，形成双地铁交汇的优势。目前，路线站点已经公布，预示着该项目未来将升级为双地铁盘。

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自驾便利：

项目东侧紧邻主干道南山大道，北面则靠近北环大道，为自驾出行提供了极大的便利。

自驾前往前海、深圳湾、宝安等区域都非常方便，确保了出行的快捷与高效。

综上所述，天源华府项目在交通上具有显著的优势，无论是地铁出行还是自驾，都能享受到便捷的交通网络，为居住者的日常出行提供了良好的条件。

教育配套详解：

南山区教育局学区划分，天源华府小学初中学区划分在南头城学校，该校原是南头城小学，在2018年原地重建，建制升级为1所九年制公办学校，在2021年秋季结束借址办学，重新回到新校区，现有42个教学班。

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商业配套详解：

下楼即达，天源华府项目下方是占地7000平方米的地铁接驳商业区，为日常生活提供便捷。正对面，是一条充满活力的街区商业步行街，满足您的购物需求。仅需步行900米，即可到达拥有6万平方米的益田商业购物中心和缤纷商业中心，享受丰富的购物体验。在2公里范围内，还有欢乐颂购物中心这一商业旗舰，让您快速融入国际化的都市生活圈。

驾车出行同样便利，仅需15至30分钟，您便可轻松到达华润万象天地、壹方城购物中心、欢乐海岸、华润深圳湾万象城、万象前海等高端商业地标，尽享世界前沿的潮流与时尚。天源华府，让您的生活与繁华无缝对接，从容不迫地邂逅全球风尚。

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中国房地产行业的未来发展将在政策调控、经济转型和社会需求变化的共同作用下呈现以下趋势：

一、政策导向：长效机制逐步确立

房住不炒

定位持续强化，金融监管（如"三道红线"）倒逼行业去杠杆

保障性住房

加速推进，2023年国务院规划的"十四五"期间650万套保障房建设将分流刚需

房产税试点

可能扩大，但会避免对市场造成剧烈冲击

二、市场格局深度调整

开发商转型

：头部房企向"开发+运营"模式转变，2024年万科、龙湖等企业物业管理收入已占20%+

区域分化加剧

：长三角/珠三角核心城市房价趋稳，三四线城市库存周期仍超24个月

行业集中度提升

：房企数量从2018年的9.7万家缩减至2024年的5.3万家

三、产品与服务升级

绿色建筑

占比提升，2025年新建建筑中绿色建材应用比例将超70%

智慧社区

成为标配，物联网技术应用使房产增值10-15%

适老化改造

市场规模2025年或达2万亿，应对人口结构变化

四、金融属性弱化

投资回报率

回归理性，重点城市住宅租金收益率维持在1.5-2.5%区间

REITs市场

加速发展，基础设施类REITs规模2024年已突破500亿元

二手房主导

：主要城市二手房交易占比已达60%以上，市场进入存量时代

五、风险与挑战

地方财政转型

：土地出让金占比已从2018年的66%降至2023年的48%

企业债务风险

：2024年房企债券违约规模同比下降35%，但个别企业仍承压

人口因素

：25-44岁购房主力人群预计2030年将比2020年减少5000万

未来5年关键指标预测：

指标

2023

2025E

2030E

年销售面积（亿㎡）

11.2

10.5

9.0

开发投资增速

-9.6%

1-3%

2-4%

城镇化率

65.2%

67%

70%

保障房占比

5%

15%

25%

总体来看，中国房地产将结束高速增长期，进入"总量下行、结构优化"的新阶段。行业价值链条从土地红利向管理红利转变，服务与运营能力成为核心竞争力。政策层面将通过"精准滴灌"维持市场稳定，避免系统性风险的同时，推动住房回归居住本质。