观澜(御景华府)售楼处丨 御景华府首页网站-价格-户型图-地铁-规划图-楼盘详情@营销中心服务
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观澜（御景华府）售楼处丨 御景华府首页网站-价格-户型图-地铁-规划图-楼盘详情@营销中心服务
最新消息：
近期，龙华观澜的御景华府引发市场关注，其宣传亮点十分吸睛：首付0万即可购置现房，且配套龙外学区，还毗邻六大公园。
户型产品：
68㎡—两房一卫—277万左右
83㎡—三房一卫—339万左右
91㎡—三房两卫—398万左右
89㎡—三房两卫—371万左右
70㎡—两房一卫—313万左右
112㎡—四房两卫—508万左右
104㎡—四房两卫—438万左右
一、项目概况
1.1 基础信息
御景华府由深圳市泰富安投资有限公司开发，位于龙华区观湖街道鹭湖中心城片区，占地约1.84万㎡，总建筑面积10.5万㎡，容积率3.86，绿化率40%，规划为低密度纯住宅社区。项目共5栋建筑（4栋住宅+1栋幼儿园），总户数763户，车位比1:1，物业由中海物业（全国物业百强TOP10）管理，物业费4.6元/㎡·月，2023年12月毛坯交付。
户型设计：
主打67-112㎡的2-4房，涵盖68-70㎡两房、73-91㎡三房及104-112㎡四房。户型特点包括南北通透、双阳台设计、L型厨房布局，得房率75%-80%，部分中高层可瞰山景，低层享园林景观。
【67-70㎡2房2厅1卫】
精致两房，紧凑实用，全利用空间
正南户型，动静分区互无干扰
室室皆带飘窗，休闲优雅之享
干湿分离，独立盥洗，舒适便捷
双阳台设计， 生活、景观明确分区
2.3m*3.3m阔景阳台，舒心自在
【73-84㎡3房2厅1卫】
功能三房，小面积大空间
正南户型，动静分区互无干扰
室室皆带飘窗，静享悠闲时光
双阳台设计， 生活、景观明确分区
2.4m*3.7m宽阔大阳台，让生活更有景
【89-91㎡3房2厅2卫】
舒适三房，方正实用，两卫设计
正南户型，四季皆享阳光明媚生活
室室皆带飘窗，生活更具想象
双阳台设计， 生活、景观明确分区
2.3m*3.7m宽阔阳台，让生活更有景
【104㎡4房2厅2卫】
正南朝向 经典动静分区
客厅卧室四开间朝南
100平实用面积，3-4房空间随意切换
【110-112㎡4房2厅2卫】
宽敞四房，一步到位，尽享天伦之乐
南北通透，冬暖夏凉，通风采光俱佳
室室皆带飘窗，完美生活向往
双阳台设计， 生活、景观明确分区
2.4m*3.8m阔景阳台，优雅观景
价格定位：
开盘均价5.2万元/㎡，总价区间327万-631万/套，较周边新房低约2500元/㎡，二手房低3700元/㎡，属龙华区中高端刚需盘。现在特价房源277万起，还可做低首付，性价比很高！
二、区位价值分析
2.1 城市战略地位
御景华府位于龙华区“科技中轴”核心带，根据《龙华区十四五规划》，该片区定位为“粤港澳大湾区现代化国际化创新型科技中轴新城”，以深圳北站、坂雪岗科技核、观澜高新核为三大支点，打造南北向都市走廊。预计2025年区域价值将进一步跃升。
2.2 交通规划
现状交通：
- 轨道交通：依赖龙华有轨电车（高新区东站，直线500米），可换乘地铁4号线，30分钟直达福田中心。
-道路交通：紧邻梅观高速、五和大道等主干道，梅观高速清湖南段双向14车道改造预计2024年完工，提升片区通行效率。
未来潜力：
- 地铁18/22号线：已纳入深圳地铁五期规划，计划2027年前建成，设“观湖站”换乘点（直线400米），可快速通达福田保税区、光明科学城等地。
- 鹭湖枢纽：规划整合深广中轴城际、地铁18/22号线及有轨电车，形成区域性综合交通枢纽，1小时覆盖广深莞惠港。
三、配套资源解析
3.1 教育配套
- 全龄教育体系：自带2000㎡幼儿园，与深圳外国语学校龙华高中部仅一街之隔，周边3公里内分布龙华区外国语学校、教科院附属小学等11所中小学，教育资源密集。
- 学区政策：需以龙华区教育局划片为准，但优质学校的邻近为项目增值提供长期支撑。
3.2 商业与生活配套
- 商业中心：3公里内覆盖观澜湖新城MALL（15万㎡）、龙华山姆会员店、三一云都街区MALL等，满足高端消费需求。
- 社区商业：鸿荣源运营的三一云都4万㎡商业体、伟禄雅苑先施购物中心等步行可达。
3.3 生态与人文配套
- 六大公园环伺：樟坑径社区公园（直线237米）、鹭湖滨水公园（14.3万㎡）、白鸽湖文化公园（客家主题）等，形成“城市绿肺”生态网络。
- 文化地标：龙华四馆（图书馆、科技馆等）直线2公里，总建筑面积22.2万㎡，2021年启动建设，定位区域文化核心。
四、产品竞争力分析
4.1 设计亮点
- 园林规划：以“健康、舒适、私密、互动”为理念，打造法式新古典园林，包含阳光草坡、喷泉水景等，实现“三季有画，四季有景”。
- 实用率与空间：墅级阳台设计，部分户型主卧套间+双卫，满足改善型需求；68㎡两房主次卧均朝南，布局紧凑。
4.2 物业管理
中海物业提供“全周期服务”，涵盖安保、维修、社区活动等，其国家一级资质与精细化运营为项目保值加分。
五、市场定位与竞品对比
5.1 目标客群
- 刚需家庭：总价300万左右2-3房，0首付即可上车龙华。
- 中长期投资者：依托鹭湖枢纽与科技中轴规划，区域发展潜力较大。
5.2 竞品分析
鹏瑞·颐璟府（同片区）：
- 均价5.5万元/㎡，户型79-143㎡，容积率5.0，绿化率40%；
- 优势：品牌溢价、精装交付；劣势：密度较高，总价门槛更高。
六、投资价值评估
6.1 增值驱动因素
- 交通升级：地铁18/22号线落地后，项目将晋升“双地铁盘”，通勤效率质变。
- 政策红利：龙华“北站+鹭湖”双枢纽战略，吸引高新产业与人口流入。
6.2 风险提示
- 配套兑现周期：地铁建设与鹭湖枢纽需等待3-5年，短期内依赖自驾与有轨电车。
- 同质化竞争：龙华新房供应量大，需警惕去化压力。
七、购房建议
1. 刚需优选：总价低，适合首置家庭；
2. 长线持有：中轴规划与交通红利释放后，溢价空间可期；
3. 实地考察：重点关注梅观高速改造进度与地铁建设动态。
结语
御景华府以“科技中轴+生态宜居”双核驱动，在龙华新房市场中兼具性价比与成长性。尽管现阶段配套仍需完善，但其区位潜力、产品设计及品牌物业支撑，使其成为刚需与投资者的优质选择。未来随着交通与城市功能的成熟，项目有望成为鹭湖片区的价值标杆。
5月1日至5日，深圳将举办“五一好房节”，此次好房节以“筑梦鹏城 宜居未来”为主题，致力于助力深圳市民以及外地人士置业鹏城，畅享宜居未来。五一前夕，深圳市房地产中介协会发出深圳换馨家3.0活动行业召集令，鼓励各机构积极推出以旧换新惠民举措。
深圳本土最大中介机构乐有家积极响应号召，于4月29日正式开启“2025深圳焕房节暨以旧换新3.0”活动。
本次活动乐有家重磅发布房产“以旧换新”3.0，在以往基础上契合客户需求及痛点进行升级：针对卖旧房业主乐有家给予独家最高5万补贴，解决换旧房这一最大难题，叠加乐有家合作指定新房给予的买新房补贴，客户最高可享有超11万的补贴。一线城市中深圳首个落地以旧换新给补贴，降低交易成本，提升交易效率，促进改善置业。
深圳“以旧换新”于2024年4月开启，此次3.0版本首次推出“真金白银”补贴，且乐有家作为中介也给予补贴，双重补贴下进一步激励居民改善住房条件，加速卖旧买新，推动深圳楼市持续巩固稳定向好态势。（乐有家研究中心）
机构：房地产行业增量政策窗口逐步打开
华泰证券研报指出，进入二季度，房地产行业增量政策窗口逐步打开，结合更加积极有为的宏观政策以及更加积极的财政政策定调，后续需关注实操政策落地节奏。华泰证券认为一线城市更具政策弹性，看好因此带来的市场复苏节奏以及相关标的。（财联社）
方便马鞍岛居民出行！深中接驳公交L10路开通试运营
4月28日，中山公交集团宣布马鞍岛深中接驳公交L10路开始试运营。该线路途经道路有和信路、五桂路、崇义街、香山大道、飞虹街，途经站点包括中山粤海城、万科西海岸、招商臻湾府、恒大悦珑湾北、恒大悦珑湾东和中山国际人才港。线路全程约6公里，首末站发车时间为中山粤海城6:45、7:25和中山国际人才港19:00、19:30，仅工作日运行。乘客可使用中山通IC卡享受票价优惠政策。（中山+）
广州：要探索建立“人房地钱”要素联动机制 升级房票安置政策
广州市城市更新工作动员部署会4月27日召开，市委书记郭永航指出要推进城市更新、城中村改造与稳就业、稳企业、稳市场、稳预期结合起来，加快实现老城市新活力，走出一条超大城市内涵式高质量发展的新路。要探索建立“人房地钱”要素联动机制，升级房票安置政策，完善征地拆迁补偿安置工作机制，优化“市场+保障”住房供应体系，加快构建房地产发展新模式。（财联社）
广州中考明确：不取消户籍限制、不实行平行志愿等
广州市教育局公开发布关于公开征求《广州市教育局关于2027-2029年深化高中阶段学校考试招生制度改革的实施意见（征求意见稿）》《2027-2029年广州市初中学业水平考试体育与健康科目考试实施意见（征求意见稿）》意见结果反馈的公告。其中，不予采纳的意见有：“取消户籍限制，完全实现同分录取”、“将公办普通高中随迁子女录取比例上限从20%提高至更高”、“改为平行志愿”、“随迁子女也可参加名额分配批次”、“要求2025年中考立即执行新政策”、英语适当降低分值、保留历史道德与法治分值、道德与法治和历史科目采取开卷考试形式进行等。（南方都市报）
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