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1、地段分析

保利瑧誉府位于宝中西，地理位置优越，与腾讯企鹅岛隔海相望。

周边聚集了壹方城购物中心、欢乐港湾、海韵学校、新安中学、南方医科大学深圳医院等优质配套。

宝安中心已经发展的很成熟了，而宝中西部正在大力建设中，规划很多，有一定的后发优势。已有不少总部大厦入驻，如VIVO、农商行、怡亚通以及腾讯科技岛等。

片区未来还有很多待开发地块，如比如南街坊、北街坊地块，以及欢乐港湾二期、保利瑧誉府，其他学校和公园等。

宝中西靠近腾讯企鹅岛，隔一条浅浅的宝安湾相望，未来还规划建设两条桥梁和地铁15号线，与企鹅岛相连。

企鹅岛总建面约200万㎡，一期将于6月份交付，腾讯云、互联网+医疗等7大产业都将进驻，可容纳7.5万名腾讯员工，规划了学校、商业酒店、会议中心、科技馆、文化馆、体育中心等配套。

02、基础资料

2024年9月26日，经过82轮竞价，保利置业最终以28.2亿元拿下宝中“A001-0219”地块，即是保利瑧誉府，成交楼面价52222元/㎡，溢价率35.58%。

项目拿地价格比旁边的阅臻府还贵了近1.1万元/㎡，参考阅臻府折后8.3万的价格。预估未来入市价格在9-10万/㎡。

瑧誉府占地面积9997.8㎡，容积率5.4，总建面54000㎡，整体规划2栋44-45F住宅，梯户比是四梯五户，总套数约403套，预计2027年底带精装交付。

瑧誉府交流群

03、户型分析

瑧誉府官方户型图已发布，户型面积约114-123-138-143平4-5房，共计403套。

保利瑧誉府户型图

图源网络

稀缺海景资源，瑧誉府西南向可以看海景且没有高层建筑遮挡，西南侧规划为学校和公园。除了东北向的114㎡户型，其它都能看到海景。

114㎡4房2卫，东北向看城市景观

123㎡4房2卫，西南向看海景

138㎡4+1房2卫，南北通透看海景

143㎡4+1房3卫，南北通透看海景

瑧誉府楼栋呈错落式布局、三面采光。在减少相邻阳台对视的同时，充分保障了各户型的采光。270°飘窗+三面采光，超大阳台，户型采光视野极佳。

纯改善四房产品，得房率超100%。瑧誉府定位高端，纯四房设计，户型面积114-143平，圈层纯粹，适合改善客户。

四梯五户配置，梯户比优于阅臻府（2 梯 5户/2梯6 户），每户都有一个超大的入户空间。新规户型，据说得房率达到108%。

04. 产品打造

保利誉系产品是高端住宅，现代美学立面，超高窗地比。还规划了艺术长廊、空中花园、成长乐园及1800㎡高端会所等。

另外还有游泳/健身/瑜伽室/四点半课堂/银龄交流室/影音音乐室八大剧场泛会所功能空间。

05. 工程进度

目前正在施工中，已出地面五六层左右。

工程进度/图源网络

二

市场分析

宝安中心主要新盘有都市茗荟二期、阅臻府、鸿荣源胤璇，都市名荟还有少量尾房，阅臻府和胤璇都已经售罄了。

都市名荟二期

今年1月开盘，均价约11.45万，都二的位置最好，但价格明显有点贵了。

90㎡3房2卫：总价958-1120万；

120㎡4房2卫：总价1254-1217万；

123㎡4房2卫：总价1318-1533万；

143㎡5房2卫：总价1536-1825万；

147㎡5房2卫：总价1561-1843万。

都二最大的问题是得房率太低，户型设计拉胯，得房率加赠送约84-88%。1000多万的房子，不仅要睡飘窗，还没有餐厅。

所有的观景阳台都偏小，只有四五个平方左右，连最大140多平户型的阳台也仅约5.7个平方，实在憋屈了。

中铁阅臻府

去年7月开盘，折后约8.3万/㎡，目前已售罄。阅臻府总价区间713-1236万，臻誉府起步价预计约1000万左右，价格稍高一些。

95㎡的三房两卫：折后714万-760万

108㎡的四房两卫：折后864万-928万

109㎡的四房两卫：折后872万-1008万

138㎡的四房两卫：折后1188万-1236万

阅臻府户型约95-138㎡三至四房，得房率高达93-98%。保利臻誉户型为114-143㎡的纯四房，得房率和舒适度更高。

鸿荣源胤璇，胤璇去年5月份开盘，限价8.55万/㎡，总价区间约909-1892万，共126套房源，开盘当天去化97.7%，接近日光，很快就售罄了。

122㎡户型，总价约909-1127万

127㎡户型，总价约912-1069万

189㎡户型，总价约1652-1892万

胤璇最大的优势是地段，紧邻壹方城和欢乐港湾，不过地块限制太多，住宅建筑被商业和周边的几个超高层建筑紧密包裹，被遮挡的同时还存在严重对视，项目采光、通风和景观都比较差。

二手房市场

周边二手房成交价在8-10万，深航假日名居上个月成交价在8万左右，深业新岸线成交价格在7.3-9.6万/㎡区间，第五大道成交价格在8-10万/㎡区间。

宝中核心区次新房价格更高，都市名荟一期成交价在11万左右，云玺锦庭近期成交价在11.6-12.9万，海纳公馆近期成交价在10.7-12.1万。

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1000万的预算还能买哪里？

1000多万的预算，可以考虑的新盘还有前海时代尊府、翰熙典居及云启源境。

如果看好前海的预期，可以考虑前海时代尊府，即将推售最后的小户型产品，不过1000万的预算只能买89平的小户型，大户型都要2000万以上了。

前海时代整体得房率只有74%左右，89平户型套内面积只有约66平，舒适度要差一些。

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前海时代尊府户型图

湾啟紫荆府20号开盘，备案均价10.7万/㎡，折后约8.5万起，户型111-142平3-4房，111平户型折后960-1060万。

湾啟紫荆府位于妈湾，得房率约为95%，纯商品房社区，没有回迁房、保障房等，居住氛围纯粹。

紫荆府和臻誉府一个位于前海，一个位于宝中，户型类似，价格也相差不大。臻誉府周边的配套相对更完善一些。

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湾啟紫荆府户型图

翰熙典居位于粤海街道，将于6月22日开盘，开盘9折优惠，折后均价约10万/㎡，单价8.5万㎡起，户型105-155㎡3-4房，得房率接近100%。

105户型：折后总价约894万起

120户型：折后总价约1038万起

140户型：折后总价约1457万起

翰熙典居户型图

翰熙典居的优势在于地段和配套，不过容积率高达9.28，保障房和回迁房占比高，居住舒适度一般。

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云启源境户型90-143平3-4房，开盘约92折，折后均价约8.34万/平，总价701万起！

90㎡：折后701-751万

95㎡：折后742-828万

105㎡：折后820-898万

143㎡：折后1070-1338万

239㎡：折后2528-2670万

云启源境户型图

凭借快捷通勤+名校+高品质+高使用率，中海云启源境受到南山购房者的广泛关注。上车门槛更低一些，折后701万起。

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总体来说，保利瑧誉府是宝中难得的海景新房，纯改善大户型产品，从地段、配套、产品、景观视野等方面来说都非常不错。

三

配套资源

瑧誉府周边汇聚了宝安中心的优质配套资源，包含学校、医院、商业、文体等。

01.交通配套

距离项目最近的的地铁站为11号线宝安站，约950米，步行需要约15分钟，地铁出行不太方便。

此外，还有建设中的15号线，临近兴业路和裕安一路，贯穿腾讯企鹅岛，不过项目距离最近的铲湾北站直线距离也要1.2公里。

周边有广深沿江高速、金科路、裕安一路，自驾还算方便，距离沿江高速只有320米，可能会受到噪音影响。

02.教育资源

项目西南侧规划了一所27班九年制学校，北面是海韵学校，东面为新安中学（集团）高中部。

海韵虽然在全市范围内名声不是很响亮，但是却是深圳唯一的一所以艺术教育为特色的公办品牌学校。在宝安区排名前列，口碑还是不错的。

海韵学校不仅艺术成绩全市顶级，中考成绩也在排名前列，2024年中考560分的比例高达9.6%，570分的比例5.8%，已经和南山的老八大名校育才中学差不多了。

海韵学校需要提前买房，宝安户籍+片区内房产=105分，按照2024年小一、初一入学积分来看，要提前至少3年买房才能入读。

03.商业资源

项目自身只有2000㎡底商，隔壁中铁阅臻府有5500㎡底商。1公里内有前海HOP天地、欢乐港湾东岸商圈，2公里范围内有深圳壹方城、宝安大仟里等大型商场。

04.文娱休闲

周边集中了宝安区最优质的配套，有湾区之光-摩天轮、湾区之声-滨海演艺中心、湾区之眼-湾区书城三大地标，还有宝安体育场、海滨广场等。

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