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✨绿城蓝湾小镇✨✽✽✽✽

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2008年，绿城集团以“诗意栖居”为初心，在海南清水湾畔开启蓝湾小镇的筑梦之旅。17载深耕，4800亩的土地上，融合自然与人文，打造了集度假、生活、娱乐于一体的滨海理想生活圈。

这里拥有12公里纯美海岸线，沙细水清，椰林树影，仿佛人间仙境。赤足踩在世界唯三、中国唯一的“会唱歌的沙滩”，脚下会发出银铃般清脆的“歌声”，感受海风拂面，欣赏日升日落，感受自然的宁静与美好。

蓝湾小镇实景图

这片南中国最后的热带海岸度假地，空气优良率年均达99%以上，每一口呼吸都是那么清新惬意，沿着海岸线前行，鉴湖·蓝湾高尔夫映于眼前，这座占地约1300亩，由大海、湖泊、沙丘、三角梅、爱情草组成的热带花园林克斯球场，如同给自然留白，湖畔澄碧与海天相映，大地保留原初的美，风景如画卷流淌。

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鉴湖·蓝湾高尔夫球场实景图

海南绿城蓝湾小镇介绍

🏠【开发商】：绿城房地产开发有限公司

🏠【物业公司】：绿城物业服务有限公司

🏠【项目地址】：海南清水湾旅游度假区C区绿城蓝湾小镇

🏠【项目占地】：4800亩

海南 · 绿城蓝湾小镇 / 海韵晓风

海韵晓风位于清水湾大道南侧地块，蓝湾小镇大三期。项目地块南侧为玉兰苑，东侧为新港大道，北侧为香樟苑，西侧为潮鸣苑，距离海边直线距离约500米。

【组团信息】

交付日期：预计2025年12月30日左右

产权年限：70年产权

组团占地：约80.32亩

总户数：共652户，7-8层滨海花园小高层

在售户型：112-141㎡三房两厅两卫—四房两厅两卫

容积率：1.5

绿地率：40%

电梯户数：一梯两户

交房标准：2800元/㎡，精装交付（不带可移动的家具家电）

停车位：地下656个，地上2个临时车位，车位配比1:1。

房子和生活，就如椟和珠一般，房子只是容器，唯有生活最珍贵。经过17年的深耕，蓝湾小镇一路走来，从美好生活的本源出发，从家人的需求出发，思考并探寻着小镇的生活场景和精神内容。

理想中的“国际生活范本”，应该是一个生命体，是一个有机的结构，蓝湾小镇秉承“以人为本”的服务宗旨，搭建了完善的“小镇全域生活”服务体系，全面涵盖衣食住行娱各项服务。一生所爱在蓝湾，不论外面有多么乱多么浮躁，只要回到这里就是一处祥和安宁的小天地。

蓝色港湾实景图

住在蓝湾

享受无忧便捷生活

茶余饭后，和家人一起到蓝色港湾商业中心国际影院看一场大片；在琳琅满目的大型商超，感受人间烟火；在运动馆，体验陆冲的激情与活力；在美容美体中心，和闺蜜好友约场SPA......不断拓宽理想生活的边界。

此外，从四通八达的小镇班车，到便利生活的超市、海市街、邻里汇......蓝湾尽可能满足小镇家人的日常生活所需。

学在蓝湾

每个人都能和乐成长

从弗拉幼儿园、蓝湾未来领导力学校，到颐乐学院，蓝湾家人老有所乐，幼有所学，在生命中的不同阶段，都能感受到蓝湾的美好。

有温度的物业服务，为旅居生活注入全新活力。私宴预定、社群活动接洽、度假资源接洽、旅游资源接洽、专享接送等服务，为您褪去归途的辛苦，让蓝湾家人每一次回家，都成为一次美好的旅行。

在蓝湾，人们重拾质朴温暖的邻里关系；

在蓝湾，生活回到它本来的样子；

在蓝湾，人们远离喧嚣重归宁静。

深研生活17载，是里程碑，更是新起点，未来蓝湾愿与每一位家人携手，共赴更辽阔的山海，见证更多美好生生不息。

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在北纬18°的南海之滨，蓝湾小镇历经17年精心营造，一座“绿城建筑艺术博物馆”跃然岛上，从澄庐的现代滨海标杆到隐庐热带东南亚风情的代表作，再到绿城高端中式合院江南里......蓝湾小镇坚持为每一块土地定制珍藏，凝聚着绿城对当下生活洞察的创新表达。

2025年，蓝湾小镇五大明星产品集结，等待着向往美好生活的家人。

滨海果岭上的大师艺术品——『潮鸣苑』，由gad、HBA、卓时大师团队联席设计，定制宽幕大平层Master Collection。容积率仅约1.08，以“双轴一环三园”规划，围合式错落楼座排布，将建筑与风景完美融合，创作出“种在果岭上的大平层”。

潮鸣苑示范区实景图

集萃蓝湾珍藏滨海资源的『海韵晓风』，约700米直达沙滩，享受旖旎热带海岸风光。浓郁的海洋气息倾注在各个场景，屿树云廊、岛林物语、星空营地三大中庭如画卷徐徐展开，约500㎡泳池会所，与园中风景交融，为蓝湾带来大西洋沿岸度假花园酒店的栖居意境。

海韵晓风示范区实景图

曾获得2022德国IF设计大奖的『云栖居』南区，宛若游艇一般停靠在岸。约154-248㎡临湖高尔夫“大师墅”作品，露天中庭、洄游廊道的全对景院落，使得公区和私区界限不再明显；错落退台、最大约160㎡SKY BAR星空露台，让小镇生活更加自由和谐。

云栖居实景图

作为小镇造墅大成的作品，仅仅54席的『观云居』，是小镇最后的南向一线高尔夫果岭明珠。约 355-375 m²果岭院墅，用约420-1000㎡的下叠庭院、超320㎡超尺度宽景露台，带来无与伦比的墅境体验。

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观云居实景图

小镇最具特色的产品——『蓝色港湾·青雲里』，随着蓝色港湾商业中心的醇熟，已经展露“全球私人会客厅”的光彩，建筑面积约340-390㎡会馆式空间，致献领袖人物。建筑面积约80-110㎡灵动小户，蓝湾300万级轻资产收官之作，于此享受惬意度假办公。

蓝色港湾·青雲里实景图

建筑虽然无声，却一样拥有情感，它或显厚重，或显活泼，或显沉静，不管是何种形态，都自带气质，为蓝湾家人带来更美好的生活。

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房产信息：

土地月报｜地市延续控量提质，成交建面同比下降而金额增长（2025年5月）

2025年5月，土地市场成交规模延续量缩价涨态势。据月末快报数据，5月土地成交建筑面积同比下降18%，成交金额同比增长12%，连续5个月建面回落而金额上升。截至5月25日，本月土地供应建筑面积4813万平方米，环比上月同期上升10%，同比下降19.3%。本月平均溢价率达到7.2%，环比下降了1.9个百分点，但北京、上海等核心城市仍成交了多宗高溢价地块，本月一线城市平均溢价率达到13.7%，再度回到10%以上。5月份以来，中央宏观调控重点着力金融政策稳预期，持续改善行业资金面压力，并发文推进城市更新，为行业发展带来新的增长动能。

核心要点

供求：面积同比回落而金额增长，截至2025年5月25日，本月土地供应建筑面积4813万平方米，同比下降19.3%。成交建筑面积2826万平方米，同比下降18%，成交金额807亿元，同比增长12%。

热度：平均溢价率整体回落，城市间显著分化。5月平均溢价率回落至7%，一二线城市土拍仍维持热度，本月平均溢价率仍达到10%，延续了2025年以来的高位。

分布：一二线量价同比均增，三四线量价同比延续回落。成交建面方面，三四线同比下降25%，一二线分别增长2%和31%；成交金额方面，三四线同比回落25%，一二线分别同比增长131%和50%。

后市展望

土地市场延续控量去库存，供应优质宅地占比有望持续提升

2025年5月土地市场延续缩量，全国300城经营性用地供应建筑面积4813万平方米，同比下降19.3%，成交2826万平方米，同比下降18%，供求规模连续5个月同比负增长。但成交金额同比增长12%至807亿元，优质土地成交带动成交金额同比增长，凸显控量提质的供应策略。各能级城市走向分化，交易规模同比正增，土拍热度也得以维持在10%左右，而三四线城市则持续收缩土拍规模，平均溢价率也进一步回落至4%以下。三四线城市保持土地出让规模的持续低位，一方面说明2025年以来的专项债、中央转移支付等财政指标有效落地，地方财政压力更为吃紧的三四线城市从中获益；另一方面也代表着三四线库存压力正在持续快速减轻，有望促成更多核心板块的供求新平衡。

联系中央部委表态来看，本月自然资源部分别在本部门例行发布会，和国新办五部委联合发布会上两次表态，要全力支持好城市更新，推动城市高质量发展，让资源用起来，总结推广正在开展的43个低效用地再开发试点城市经验。随着城市更新工作的加快推进，与之相关的政府回购类保障房宅地、以及大量优质核心板块的净地出让有望增多，为2025年土地市场带来更多优质的增量土地供应，并进一步促进行业交易规模的稳定和供求预期的改善。

01供求

交易量延续低位运行

供求规模连续5个月同比负增长

土地供应方面，截至2025年5月25日，本月土地供应建筑面积4813万平方米，环比上月同期上升10%，同比下降19.3%。当前行业正处在去库存的深水区，虽然大部分城市的狭义库存指标均有明显改善，但广义库存规模仍在持续高位。正如我们预期，各地供地规模均控制在最低水平，仅保证少数优质土地和重大项目的供应，本月土地供应规模继续同比回落。

至截稿时，一线城市中京沪穗深均有宅地供应，上海出让底价最高，广州其次，北京、深圳均只挂牌了1宗宅地。具体来看，上海于5月14日集中供应10宗宅地，合计出让底价185亿元，挂牌截止日期为6月19日，大多数地块容积率不高于2.5。其中杨浦区东外滩宅地出让单价最高，起拍楼板价达到7.3万元/平方米，出让底价26.76亿元。该地块处于上海中高端住宅聚集区，交通、生态、商业、医疗配套成熟。目前周边优质新房售价可达12万元/平方米以上。广州挂牌5宗宅地，合计出让底价39亿元，其中花都区中轴线CBD宅地容积率低至1.02，出让底价8.2亿元，起拍楼板价1.3万元/平方米。地块位于花都中轴线文旅城板块，双轨交覆盖，周边教育集群密集，商业配套完善，医疗资源丰富，且1.02超低容积率可打造高端低密产品。目前周边高层产品售价可达2万元/平方米，低密优质产品售价可达2.5万元/平方米以上。

二线城市方面，本月西安、成都新增出让底价超过50亿元，重庆、乌鲁木齐、长沙出让建面超过100万平方米。从优质个体地块来看，成都成华区宅地出让底价最高，达到19.7亿元，位于八里庄-二仙桥板块，容积率2，起拍楼板价1.4万元/平方米。地块位于板块核心区位，周边教育、交通、公园等配套成熟，医疗配套规划等级较高，距离最近的大型商业体大约1.3公里左右。目前临近的招商项目售价在3万元/左右。天津河西区挂牌一宗宅地，出让底价17.5亿元，起拍楼板价1.8万元/平方米，容积率2.0。地块为新梅江核心区的稀缺低密住宅用地，且紧邻地铁6号线和8号线渌水道站，交通便利，周边有天津梅江环宇城等商业配套，以及太湖路公园、新梅江中央绿轴公园等生态资源，商业和休闲配套较为完善。目前周边在开发和在售新房项目较多，优质项目售价可达4万元/平方米左右。

本月的自然资源部例行发布会中，国土空间规划局对2025年最新《国土空间规划城市体检评估规程》进行了官方解读。在提高土地使用效率方面，表示将引导大中小城市和小城镇协调发展，集约紧凑布局，精准识别存量空间盘活利用潜力区域，推动盘活存量用地和商办用房。与中共中央、国务院发布的城市更新行动文件一致，随着城市土地要素的利用率进一步提升，2025年土地市场有望在保持合理低位、促进行业库存调整的基础之上，进一步提高新增供地的平均质量。

土地成交方面，截至5月25日，全国300城经营性土地招拍挂成交2826万平方米，同比下降18%，降幅较上月全月缩小了7个百分点，2025年以来，供应和成交规模已经连续5个月均现同比回落。本月成交金额807亿元，同比增长12%，土地成交延续缩量提质特征。本月上海、西安、杭州成交总价超过50亿元，成都、西安、杭州、青岛成交建面超过50万平方米。因优质宅地成交占比下降，本月平均楼板价2854元/平方米，环比下降6%，同比仍增长36%。

各能级城市表现显著分化，一二线城市交易规模同比正增，土拍热度也得以维持在10%左右，而三四线城市则持续收缩土拍规模，平均溢价率也进一步回落至4%以下。从积极的角度来看，三四线城市保持土地出让规模的持续低位，一方面说明2025年以来的专项债、中央转移支付等财政指标有效落地，地方财政压力更为吃紧的三四线城市从中获益；另一方面也代表着三四线库存压力正在持续快速减轻，有望促成更多核心板块的供求新平衡。一二线城市方面，当前平均溢价率虽然仍在高位，但可以看到高溢价地块仍集中在少数城市和优质板块，规划指标友好的宅地更受青睐，对于更多的城市而言，大量板块的供求关系仍需持续修复。譬如南京铁心桥宅地，虽处于城市目前为数不多的高流量健康板块，但由于开发条件较为苛刻，最终仍然只是底价拍出。接下来，随着城市更新行动任务的进一步分解和落实，预计土地市场中或将迎来更多确定性较强的有偿回购地块，以及成熟配套区域的优质宅地，2025年下半年土拍热度有望延续，三四线城市也会出现更多提振信心的土拍溢价信号。

02热度

溢价率延续回落至7%

一线平均溢价率仍达14%

市场热度方面，至截稿时5月平均溢价率为7.2%，延续回落趋势。一二线城市土拍仍维持热度，本月平均溢价率仍达到10%，延续了2025年以来的高位。随着各地年度供地清单中的优质地块逐渐卖出，再加之非热点地块成交占比的上升，土拍平均溢价率的回落仍在预料之中。本月上海、杭州、成都等热点城市平均溢价率均超过15%，武汉、石家庄溢价率也超过了5%，非热点城市的合适地块也拍出了高溢价，典型如重庆綦江区袖珍宅地，即拍出了51.4%的高溢价率，成交总价8443万元，平均楼板价2300元/平方米。得益于优质地块热度的维持，以及投资信心的持续提振，2025年核心城市土地市场竞拍信心持续高位。武汉、石家庄、重庆等城市也持续有高溢价土拍成交。

联系近期宏观政策及行业稳市场发展走向来看，随着城市更新进程的加快推进，专项债收储、闲置土地回收、保障房收储等举措对潜在库存指标的改善，再加之一揽子金融政策对于企业投资、购房者信贷的支持，在城市更新、库存调整、融资扶持、需求提振等多方面共同发力之下，2025年有望在更多城市空间网格达成供求预期的新平衡，土拍热度也有望进一步向更多城市、更多小板块蔓延。

5月土地流拍率13%，环比稍有回升。具体来看，本月武汉、苏州、宁波、西安、福州均有各有1宗宅地流标或撤牌，因未来销售前景确定性不足或未达出让预期，未能成功如期出让。

03重点地块

两榜过半席位来自沪杭

多宗高开发难度地块以底价成交

5月份高总价宅地数量延续低位，连续两个月总价榜首地块成交价不足50亿元。重点地块的单幅成交金额下降，不仅有助于减轻企业融资压力，也有利于缩短单个项目的开发周期，避免形成新的长期潜在库存。总价TOP10中，上海、杭州占据六席。榜首为北京海淀区四季青地块，成交总价45亿元，溢价率12%，楼板价7.8万元/平方米，由保利和北京建工联合体竞得，为西四环外低密住宅用地，周边各类配套成熟。排在第二的是上海杨浦区地块，也是本轮上海集中土拍中热度最高的宅地，溢价率达到26%。总价TOP10中有部分宅地为底价成交，大多因为开发难度较大而热度不高，如南京铁心桥地块要求接受城市更新改造指挥部全程监管；上海虹口地块形状狭长，容积率6.2，捆绑100%自持商业，且需平衡历史保护与高密度开发；杭州钱塘区地块容积率虽然只有1.08，但由于商住混合，需自持比例较高而最终底价成交。

随着各地年度规划发展计划的推进，重点建设项目陆续迎来出让，在更高的开发和运营要求之下，重点地块由意向企业底价竞得的情况自然更加常见，这并不能代表投资方信心的回落。反而是这些开发难度较高的地块能够在当前市场环境下顺利出让，在一定程度上反映了市场稳信心进程的有效推进。随着中央部委发起的城市更新行动的加速落地，预计年内还会有更多开发难度较高的重大项目入市，高总价地块中的底价或低溢价成交也会更加常见。

单价榜方面，北外滩集团底价竞得的上海虹口区宅地排在第一，住宅部分平均楼板价8.8万元/平方米，周边新房售价大约15万元/平方米。上海杨浦区地块排在第二，经72轮竞价后由保利置业以42.41亿元竞得，溢价率26.3%，平均楼板价8万元/平方米，刷新定海社区板块地价纪录。北京海淀地块排在第三，平均楼板价7.8万元/平方米。其余地块平均楼板价均在5万元/平方米以下。