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项目概况

开云府位于南山赤湾片区。南面1公里外即是港口临海，三面环山南临海。

早在两年前，开云府就设了展厅，当时放出入市信号，随后又不了了之。值得注意的是，该项目土地性质为C1＋R2的商业综合发展用地。

商业靠近赤湾地铁站，该站是2/8/5号三线地铁交汇线。

平面图

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户型使用率仅有70%，换句话说，124㎡的房子公摊面积达37㎡；而所有户型需要靠封阳台来获取+1房间，且A3的124㎡、A2的129㎡公卫是暗房设计，对日后使用通风、湿度等都是一个考验；此外，受限承重墙，房屋内可改空间并不大。

户型鉴赏

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不过项目最大亮点是，地面建设有五层阳光停车场，车位1346个（地下886个、地上460个），车户比超过1:1。

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规划效果图。左一二商品房，中间人才租赁房，右侧写字楼

项目总建筑面积30万m²，由3栋住宅（1栋人才租赁房，两栋普通商品房）、1栋写字楼+酒店、约4.6万m²购物中心构成，可售房源418套，精装交付，容积率约7.0。

由中国南山开发（集团）股份有限公司开发建设。

项目容积率达到了7.0，整体有3栋住宅，包括1栋人才房和2栋商品房，不仅容积率高，且社区圈层也不够纯粹，这表明社区的居住舒适度不会高。

不过，得益于背山望海的区位优势，开云府高层推窗就能看到山海。项目部分户型的主阳台有270°环幕视野，窗外山海景观，尽收眼底。

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展示空间实拍图，仅供参考

项目配套

开云府地理位置并不差，属于深圳当之无愧的潜力板块——蛇口赤湾。

区域内新盘不多，之前均价在10万/㎡左右，都堪称是豪宅项目，如前海宸湾、半山臻境等，且项目还是地铁2/5号线赤湾站地铁上盖物业，在赤湾板块极具代表性。

商业配套方面，项目定位TOD商业综合体，涵盖了住宅、购物中心、总部办公、五星级酒店等复合业态，自带4.6万㎡赤湾汇购物商业，目前主体建筑已为封顶状态。

项目评测

开云府的双地铁上盖、集中式商业、山海景观突出都是它的优势，自身素质还可以。

但是被片区发展尚不成熟影响，加上自身体量小、超高层使用率不高，人才房混住等因素，如果价格上不体现诚意，在如今的买方市场，去化结果未必会乐观。

优势：

1.地铁上盖物业，出门就是地铁5号线和2号线，可以快速到达前海、后海、南山、福田等中心区。

2.综合体项目，自带购物中心，背靠赤湾总部大厦，工作购物都相对便利。

3.背山向海，可看海景，视野景观不错。

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、[贷款] 央行：2025年二季度末，人民币房地产贷款余额53.33万亿元，同比增长0.4%，增速比上年末高0.6个百分点，上半年增加4166亿元。房地产开发贷款余额13.81万亿元，同比增长0.3%，上半年增加2926亿元；

2、[外贸] 深圳海关：2025年上半年深圳进出口2.17万亿元人民币，占同期全国进出口总值的9.9%。其中，出口1.31万亿元；进口8588.6亿元。进出口、出口规模居内地城市首位，进口规模创历史同期新高；

3、[规划] 龙华区国际医疗器械城产业片区土地整备规划公布：规划容积超145万平，其中住宅74.5万平方米（含保障性住房9.9万平方米），深圳打造首个国际医疗器械城；

4、[新政] 惠州第四代住宅标准发布：空中花园不超过套内面积的35%；

5、[规划] 香港发展局与教育局宣布“城中学舍计划”接受申请，鼓励将现有商厦改装为学生宿舍；

6、[新盘] 上海海上原墅二批次开盘：86套房源在约2小时内迅速售罄；

7、[土拍] 上海第六批土拍7月24日开拍，8宗地块总起拍价236.7亿；

8、[土拍] 杭州两宗住宅用地约18.98亿元成交，其中余杭区地块溢价率29.65%、拱墅区地块溢价率7.29%；

9、[交通] 交通运输部：“十四五”时期，我国城市轨道交通运营里程约1.1万公里、居世界首位，城市公交运营线路总长度达到175万公里，比“十三五”末分别增加48.5%、18.3%；

10、[规划] 国资委：央企要主动融入城市发展创新生态，积极参与城中村和危旧房改造。

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