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01丨区位与核心指标

区位解析：

万科檐屿城位于南站板块，这个区位周边待开发的潜力还是挺大的，但南站近年来一直发展比较缓慢，项目周边整个南边基本都处于待开发状态。

不利点：临近高速、高铁轨道，有噪音影响。

优势：西北侧为南站及CBD，东北侧为足球场，有一些公建配套支撑。

学：万科配建36班九年制学校（暂未官宣）。

铁：距离广州南地铁站和石壁站直线距离1.6km，有些远。

商：万科世博汇\新鸿基ICC等CBD商业区。

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只分析住宅地块（BA0402074-1、BA0402074-2地块）指标：

用地面积：49709.62平方米

计算容积率建筑面积：149128.85平方米；

容积率：3.0

绿地率：35.00%

建筑密度：26.26%

总户数：1518

地块地下机动车位1623泊（配比约1：1.06，入住率高了之后还是有些紧张），非机动车位951泊；

地面机动车位143泊，非机动车位517泊。

02丨规划分析

这个项目地块形状不太规则，总图排布不是很好做，也可以看到楼栋资源分配不均衡，所以会产生很多种类的户型。

整体排布上，开发商尽量用沿场地周边布置的方式，做出来了中心花园。

楼栋基本都上到了T5-T6的强度，楼栋自遮挡问题还是不可忽视。

由于周长比较短、楼栋比较多的缘故，部分楼栋梯腿的视野并不是太好。

下文视线分析详说。

场地东北角的空地（红框部分）显得有些浪费，导致楼栋南北间距压缩的比较厉害。

03丨户型配置逻辑

现阶段首推楼栋为1#、9#，户配已确定。

去年年底，万科在广州南站板块低调拿了几块地，如今已经入市在即，案名也已经正式敲定——

万科檐屿城。

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在今天，项目举办了一场媒体品鉴会，户型设计和样板间首次曝光，马上来看一看！

首先需要说明，万科檐屿城是广州南站板块首个新规项目，而且实用率最高可以做到137％，非常夸张！

产品涵盖建面约77-135㎡三至四房，而且每个户型都有A、B设计差异，可以满足更多功能的生活需求。

面积最小的77㎡户型，做到了3房带主套，竖厅布局。

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已经开放样板间的77㎡A户型，客厅宽度达到3.2米，再加上又打通了一间次卧，看上去十分宽敞。

厨房的空间也给得很足，还是半开放式设计，并做了两面岛台，进一步扩宽了厨房的使用空间。

主卧也带有当前十分流行的L型大飘窗，并预留了衣柜和储物柜的空间，以后不用再为了做柜子而封窗。

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美中不足的是，次卧还是小了一点，床只能摆到飘窗上，这也是当前很多新规小户型的“通病”。

建面约88㎡户型是主力户型，相比于77㎡户型，主要是进行了阳台尺寸的升级，同时多了一个灵动空间。

升级过后，阳台的宽度超过了7米，已经可以媲美一些豪宅的尺度，当然也可以像样板间一样将其进行分割，匀一点面积给到次卧。

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主卧也有了独立的衣帽间，也可以封闭起来做成书房或储物室，如果是有新生儿的家庭，将其布置成婴儿室也合适。

建面约105㎡户型和135㎡户型都做成了横厅的布局，比较可惜的是105㎡样板间还没布置完，可以先看看户型布局——

也需要提醒，项目样板间预计到4月19日才全部正式对外开放，大家注意别扑空。

看完户型布局，再聊回万科檐屿城本身。

说实话，第一次看到这个名字，小前线在想：怎么万科起了个这么难记的名字？

不过，在今天项目的品鉴会上听完它的设计理念和规划之后，小前线才晓得，“檐屿城”这3个字，还真是贴切！

就比如最难懂的“檐”字，指的其实是社区公共空间中约9.4米高的“大屋檐”。

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设计师从日本星野OMO7酒店汲取灵感，结合广府骑楼的基因，打造出既能遮阳避雨，又充满社交氛围的檐下空间。

深灰色檐顶与木色结构相映成趣，地面铺装的岭南纹样、低速风扇与绿植的组合，就仿佛一个“大空调”，在湿热的天气也能源源不断带来清凉空气。

踏入其中，又仿佛回到以前在大榕树下纳凉的悠闲时光。

在这个“屋檐下”，项目还将广府老字号与潮流品牌都纳入其中，让业主每天经过的不再是千篇一律的底商，而是融合市集、展览、快闪活动的“微型生活剧场”。

“屿”字，则象征着能疗愈身心的“城市岛屿”。

项目西侧有着2万㎡滨河公园，其中暗藏着800米长的滨水绿洲，联垂钓台、观鸟栈道、夜跑径，与禾田水韵示范区形成生态联动。

设计师甚至将小型气象站、植物认知园融入景观，让遛娃变成自然课堂。

北面，还有一个禾田水韵示范区，再加上约700米远的广州足球公园等，以后不仅可以散步、遛娃，还能便捷地看球、听演唱会。

以后，业主站在自家的阳台上，向东是南站ICC的玻璃幕墙森林，向西则是绵延的滨河绿带，实现繁华和静谧的自由切换。

“城”字就更好理解，项目无论是体量还是生活配套，都已经堪比一座“小型城市”。

项目一共打造15栋住宅，总体量达到23万㎡。

其中最为亮眼的是教育配套，配建36班九年制学校+9班幼儿园，虽然具体教育品牌尚未公布，但以万科的号召力，相信实力不会差。

商业方面，除了前文提及的檐下生活商业街区，南站自身也有ICC、花城汇等大型商业体，或是沿着汉溪大道前往万博商圈的天河城、四海城等也都非常方便。

△广州南站ICC效果图

不过，虽然地处广州南站这一超级枢纽区域，但项目自身的公共交通条件却反而是短板。

距离最近的石壁站需要走路约1.8公里，已经超出很多人的接受范围，以后可能还是要骑个电瓶或依赖楼巴。

最后就是价格了，项目尚未透露，只表示会参考周边楼盘定价，而附近的新盘有广州城投·领南府（均价约3.2万元/㎡）、新鸿基地产峻銮（均价约4.5万元/㎡），项目大概率也是“3”字头。

在你看来，什么样的价格能打动你呢？

❄️万科檐屿城❄️

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