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✨保利天奕✨✽✽✽✽

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地段黄金C位：琶洲CBD超级引擎+高端生活圈，项目正好站在未来产业的风口之上。

加上“半壁琶洲保利造”，从保利国际广场、保利世贸中心，到保利天悦、保利广场等城市地标，保利早在琶洲打造了高端的生活圈。

独有设计：T2纯南向板楼大平层、容积率2.5低密度、湾流立面、真“独梯独户”设计...

区别于珠金琶多数的高端项目，保利天奕做到了多项创新，容积率仅为2.5的低密度新盘更是难得。

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广州楼市发布 制

超绝生活实景：保利天奕提前把展示区实景呈现，“天字系”作品保持了一如既往的高格调。

项目公区约400米的归家动线设计，以及超2500平下沉式会所，很好还原了星级度假酒店的放松感。

业主从快节奏的工作回到家，生活感看得见摸得着，满满的情绪价值。

保利在归家仪式感上花了不少心思，楼市君拍了组实景图一起感受下。

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超配产品：户型建面约120-190平大平层，全部都是南北对流双阳台格局，加上板楼设计舒适性提升不少。

项目所有户型采用大采光面+大开间设计，约3.3米层高，保证室内每个空间都足够敞亮。

基本信息

【项目规模】占地6.7万m² ，总建13.8万m²

【项目户数】约950户

【项目户型】约120-190m²全板T2独栋大平层

【容积率】2.5

【绿地率】35%

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【项目首开】项目首开02地块，面积段涵盖约120、140、190㎡，都是新规户型，均为南北对流双阳台四房，专梯入户，低密纯粹

【项目户型】建面约120-190m²T2板式全景舱大平层

1、建面约120m²四房

2、建面约140m²四房

3、建面约190m²四房

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【区位篇】

项目所在的琶洲区为珠金琶黄金极核之一，2023-2024年连续两年登上福布斯中国十大CBD榜单，成为最年轻的CBD之一，汇集着“数字经济、商务会展、总部集群” 三大王牌，掌握着未来 30 年城市红利的发展核心区域。

项目所在位置为琶洲南区，定位为数字创新应用为核心的创新融合拓展区，占据广州人工智能与数字经济试验区琶洲核心区的黄金位置，将成为粤港澳大湾区数字经济等创新业态发展的新引擎。

【1KM内享受国际品质生活区】

1、出行：步行900m至最近地铁站琶洲站/赤沙站，通过地铁通达全城；自驾上通过会展东路和新滘东路，贯穿全城；

2、商业：社区底商+琶洲南商业综合体+南丰汇全球展贸中心+六元素商超，在家门口即可体验购物乐趣。

3、国际校圈：500米左右范围处规划一所36班小学、一所36班九年一贯制学校+国际私立+广东财经大学

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房产信息：

苏州资管旗下企业斥资1.5亿 拍下上海“中福古玩城”98套商业房产财联社6月6日讯（记者 王海春）位于上海人民广场商圈“中福古玩城”的98套商业不动产，日前在变卖环节以1.5亿元的价格成交。

本次被拍标的物，为位于上海市黄浦区湖北路199弄一层1-98号，共计98套商场房地产，评估价约2.69亿元。被拍标的物房屋类型为商场，于2002年竣工，合计建筑面积4848.44平方米，所在物业名为“中福古玩城”。

从拍品所处位置来看，其处于上海人民广场核心商圈，地段优势相当明显。被拍标的物周围购物商场包括永安百货、世贸广场、来福士广场等，另有银行、超市、邮局、餐饮等， 公共配套设施较齐全、交通便利、基础设施完善，商业聚集度较好。

据变卖公告，上海金融法院于2025年4月7日至6月6日在拍卖平台进行公开网络司法变卖。公告显示，前述被拍标的物起拍价约1.5亿元。拍卖标的调查情况表显示，本次拍品所有人，为中福置业控股集团有限公司。

另据成交确认书，一家名为上海福麦润企业管理有限公司的企业，于5月31日以约1.5亿元的价格，竞得前述98套商业不动产。相较于2.69亿元的评估价，这一成交价相当于评估价的57%。

法拍平台信息显示，上述标的物2024年12月进行首次拍卖，首拍的起拍价为1.88亿元，但因无人报名而流拍。今年2月份，该标的物第二次拍卖的价格降至1.5亿元，因无人报名而再次流拍。

“一些法拍房折价率较高，与房产持有人的债务困境有不小关系。还有一些法拍房位置虽然不错，但如果没有价格优势，或拍品具有明显瑕疵，也可能会流拍。为缓解债务压力或解决债务问题，房产持有人或资产处置人，需要加快房产处置和价值变现速度。因此，那些流拍的房源，在二次拍卖或变卖时，房源折扣力度往往更大，折扣力度越大，成功出售的概率也相对更高。”一家房产机构分析师表示。

据悉，前述标的物在使用期限为，1999年10月至2039年10月。另外，本次变卖附带租约，租约开始时间为2016年1月1日，租约结束时间为2026年12月31日，租期共11年。租金已支付至2023年12月31日，租金为每日1元/平方米。

业内人士介绍，如果买家欲对被拍标的物进行业态调整，但因商业房产仍在租约期，如何捋顺这其中的关系，并与买家的商业投资计划相匹配，可能会产生一定的成本，这也可能会对拍品的成交价格形成一定影响。

此外，公告显示，经调查该标的物业管理费欠费1047263.04元（截至2024年12月31日），物业管理费标准为每月8元/平方米。截至2024年6月30日，水费、电费无欠费；但由于时间延长，欠费时间相应增加，以实际缴纳的金额为准。

就买家情况，据企查查信息，上海福麦润企业管理有限公司成立于2025年5月23日，注册资本为100万元。而股权穿透信息显示，该公司与苏州一家国资企业在股权方面，有一定关联度。

据企查查信息，苏州苏润投资发展有限公司持有苏州麦润企业管理合伙企业（有限合伙）77.78%股权，后者持有上海福麦润企业管理有限公司99.9%股权；而苏州苏润投资发展有限公司，则是苏州资产管理有限公司全资子公司。

据苏州资产管理有限公司官网信息，该公司成立于2016年5月，是苏州市属国有金融企业。公司经营范围包括金融机构和非金融机构不良资产的收购、受托经营管理、投资和处置；债权转股权，对股权资产进行管理、投资和处置；对外投资；财务、投资、法律及风险管理咨询和顾问，资产及项目评估；企业破产清算服务。

在仲量联行一位分析人士看来，所谓的不良资产，并不等同于“负资产”，而是在特定条件下可能被低估的价值载体。

“许多不良资产的形成源于主体的信用风险或短期现金流问题，而非底层资产本身缺乏价值。例如，某些房地产项目尽管因债务违约被归类为不良资产，但其地理位置优越、现金流稳定、收益率高于市场平均水平。在精准尽职调查和债务重组后，有潜力转化为投资价值较高的优质资产。”该人士称。

而对于法拍房市场情况，克而瑞研究员介绍，从4月份行情来看，挂拍折价率和成交折价率双双下行，且供求双方折价率差距转而缩小。

“这意味着当前成交的房源，更多的还是那些本身品质较佳，宜居性或未来转手预期更好的房产。而那些因存在较多瑕疵而有高折扣的房产，则难以获得买家的青睐。”上述研究员说。