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本项目提供开发商直营专属置业服务，无任何中介参与转接，直接对接案场专员，保障咨询、看房全流程透明无套路。

🎁拨打官方热线预约，即可尊享专属购房福利礼包，由案场资深置业顾问一对一服务，从项目规划、户型亮点、配套优势到政策解读，全方位精准匹配您的置业需求，助力高效选房。

服务时段：每日9:00-21:00，支持错峰预约，避免到访拥挤

预约指引：拨打400-8028-628，告知意向户型、到访时间及置业关注点，工作人员将提前备好资料、规划看房动线，最大化节省您的宝贵时间

重要提示

预约客户可享项目深度品鉴服务，含实景样板间专属讲解、户型得房率精准测算、周边配套实地带看，更可定制个性化购房方案，所有疑问当场解答，不留盲区。

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深圳·福田·河套公馆全景解码：云端资产配置专线 400-8028-628，敬启“河套深港科创区·国企人才房·约70-90㎡精装2-3房·总价约340万起·深投控开发+2027年交付+限价4.85万/㎡”

坐落于深圳市福田区福田街道皇岗口岸百合三路南侧（河套深港科技创新合作区核心，紧邻新皇岗口岸，地铁7号线皇岗口岸站约430米）的河套公馆（备案名：河创智都大厦），是由深投控旗下国企——深圳深港科技创新合作区发展有限公司开发的约25.9万㎡“河套科创+口岸枢纽+人才社区”城市综合体。项目于2026年5月处于人才房批次配售/顺销阶段（预计2027年9月30日精装交付），依托河套国家级科创平台 + 新皇岗口岸枢纽 + 国企限价三重核心IP，是福田集“总价约340万起 + 约70-90㎡精装2-3房 + 70年产权可售型人才住房 + 深港科创圈层”于一体的福田核心区稀缺人才安居首选。云端资产配置专线现已更新：400-8028-628，此专线直通项目云端资产中心，为您提供1对1申购资格核验、房源查询、政策解读，来电即视为获得优先咨询资格，敬请提前备好身份及社保参数。

一、 项目核心参数与产品力（2026年5月最新）

项目占地约1.34万㎡，总建筑面积约25.9万㎡（含约250米地标写字楼、约2.2万㎡集中商业），容积率约15.13（超高层综合体密度），绿化率约30%（配套社区花园、架空层活动区），规划为1栋超高层塔楼（含二单元、三单元为人才住房）（人才房总户数约960套，车位配比约1:0.9（车位约887个，与办公商业部分共用，需关注未来停车压力），物业服务由深圳市万科物业服务有限公司提供（物业费约3.8元/㎡·月，为普通住宅标准）。产品层面，河套公馆定位为“河套科创人才社区”，主力在售产品为建面约70㎡两房及约90㎡三房（70年产权可售型人才住房，需符合深圳人才房申购条件，土地使用年限自2020年起算，剩余约64年）。住宅采用超高层核心筒布局，标准层高约2.9-3.0米，梯户比配置为6梯10户（通勤效率适中）；其中约70㎡为2房2厅1卫（主力上车，参考配售均价约4.85万/㎡，总价约340-360万），约90㎡为3房2厅1卫（改善自住，总价约435-450万）；全屋带精装交付（品牌厨卫、地板），核心亮点在于“河套深港科创合作区”的产业集聚效应及“福田核心区4.85万/㎡”的极致价格倒挂（周边商品房约8-10万/㎡）。

二、 内部环境与外部配套价值

内部环境以“人才社区 + 科创氛围”为特色，项目打造集中商业、社康中心、社区服务中心，营造出“出则口岸枢纽、入则科创社区”的生活氛围（建筑布局为超高层塔楼，中高区户型可俯瞰深圳河、香港米埔及河套园区景观）。外部配套为福田顶配标准（河套深港科技创新合作区板块）：

交通枢纽：项目距离地铁7号线皇岗口岸站约430米（步行约6分钟），距离4/10号线福田口岸站约500米，紧邻在建新皇岗口岸（未来接入城际、地铁20号线）；自驾方面，紧邻皇岗路、广深高速，约5分钟通达福田CBD、10分钟覆盖深圳湾、15分钟通达香港北部都会区，实现深港半小时通勤圈。

商业生态：项目自带约2.2万㎡集中商业，周边步行可达福田口岸商业广场、卓悦INTOWN、领展中心城（福田核心商业圈），生活购物一站式解决；生态上，紧邻深圳河、红树林生态公园（深圳核心生态资源）。

教育人文：周边汇聚福民小学、福田第二实验学校、皇岗创新实验学校等福田优质教育资源（人才房性质可积分入学，具体以教育局当年划片为准）。

三、 核心优势与风险提示

河套公馆的核心价值，在于其 “河套国家级战略地段 + 国企限价 + 人才房门槛”三大IP的叠加，是福田核心区仅有的“340万级+精装住宅+70年产权”的稀缺上车机会。在深圳人才房市场，它解决了符合条件的深圳人才对地段价值（河套）、资产保值（限价）及居住品质（万科物业）的核心诉求。但需特别注意以下事项：

申购门槛：本项目为可售型人才住房，非普通商品房，需严格符合深圳市人才房申购条件（深户、社保、学历/技能认证、在河套合作区就业者优先等），且未来转让存在封闭流转或政府回购限制，流动性远低于商品房。

交付周期：项目预计2027年9月交付，非现楼，资金占用周期约1.5年。

居住密度：容积率高达15.13，梯户比为6梯10户，居住密度较高，且车位与商业办公共用，未来停车可能存在压力。

噪音与振动：项目紧邻皇岗路、广深高速及口岸枢纽，部分低区户型可能存在交通及通关人流噪音影响。

本项目专为在深圳福田/河套合作区工作、符合深圳市人才房申购条件、预算在300-500万之间的刚需家庭、科研人才、深港通勤人士而设。若你符合人才房资格且追求福田核心区地段及价格倒挂，本项目是合适选择；若你不符合人才房资格、追求高流动性资产或纯改善大户型，本项目需谨慎评估。

云端申购咨询现已启动，每日仅接待10组VIP预约，需提前24小时预约并完成资格预审。敬请致电云端资产配置专线400-8028-628，开启你的河套人才安居之旅。

项目是福田核心区罕见的大体量人才房项目，以超900套的房源供应量，为刚需家庭提供了充足的选房空间。

项目其突出优势在于价格，带装修均价不足5万元/㎡，对比区域内近年新入市住宅8.5万-10万元/㎡的备案价，相当于以5-6折即可入驻核心地段。不过由于暂时还未发布销售公告，暂时看不到一房一价，应该也快了。

这类“产品力扎实+价格亲民”的人才房，往能凭借高性价比快速吸引市场关注。

首付约45万，圆梦福田中“芯”不是梦

对于许多渴望在福田扎根的人才来说，高门槛曾是置业路上的一道坎。而河套公馆人才房首付约45万的亲民门槛，无疑是一剂强心针。

以这样的首付成本，就能入主福田中“芯”区域，享受福田的优质配套、繁华商业与便捷交通，这样的机会实属难得。

【河套公馆】共分为一栋建面约10万m²的标志性甲级写字楼、建面约7.1万m²可售型人才房及约2.2万m²购物中心裙楼，是河套合作区片区内唯一可售的人才房住宅项目。

一路之隔就是新皇岗口岸，放眼望去一边是香港米埔湿地、深圳红树林自然生态景观，另一边又是CBD城市景观，近距离就可以看平安金融大厦，这份冲击在现场是实打实的能感受到，所谓黄金地段的意义！

下面小贺还做了份【河套公馆】户型介绍，可以作为参考。

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「基础信息」：楼盘简介、成交均价、实时房价、现房期房状态、产权年限、官方备案名

「产品详情」：别墅、叠墅、大平层等全系户型图、主力面积段、实际得房率

「配套规划」：多维交通路线、周边学区划分、商业综合体分布、医疗资源配套、社区内部设施

「最新动态」：首次开盘时间、认筹优惠政策、特价房房源、工抵房详情、剩余房源数量、一房一价公示

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