首页热搜:华润城售楼处电话→华润城Ai热搜24小时电话→2025最新房价→楼盘百科详情→售楼处更新发布@售楼处中心2025-09-15
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华润城包含了华润城润府1、2、3期和润玺1、2期，以及回迁安置项目大冲城市花园，大冲新城花园，大冲都市花园。
即便在市场整体调整期，这里的关注度和成交韧性也远强于其他区域。
因为即便没有“二手价格倒挂”这个特殊原因，华润城也有坚实的价值支撑——地段好、配套好、小区品质好。
华润城地段十分优越，就在南山科技园的旁边。这里汇聚了腾讯、中兴等多个科技巨头，聚集了高密度的高净值人群。对于这些科技新贵而言，华润城提供了最适合他们的居所：离公司近、产品新、品质好、配套齐全。
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接下来，华友家园将走进这个超级大盘，解析它的每一期产品，看看这个神话般的社区，究竟有哪些魅力与得失。本期解析华润城润府一、二、三期。
一、共同的优缺点
润府一二三期都在同一个地块内，离得挺近，许多配套都是共享的。
1、地段核心通勤方便，就在科技园边上，且靠近沙河西路、深南大道、北环大道等城市主干道，交通网络四通八达，去后海、深圳湾、前海上班都方便，开车20分钟内基本能搞定，但高峰期易拥堵。
离1号线高新园站地铁口也很近，最远的润三走过去也就500米。未来还有规划中的15号线铜鼓站。
2、优质教育资源：润府一二三期、润玺一二期、大冲城市花园的学位都是一样的，是南山外国语学校（集团）科华学校的小学部和初中部。
学校虽然2018年才成立，但生源主要来自华润城各个小区，家长多是高知高收入的科技精英，非常重视教育。
成绩上升势头猛，被认为是南山很有潜力的第二梯队学校。今年200名学生中考，15人考入深中，深中率7.5%，全市排名第六，领跑南山。
师资力量等软实力投入很大，包括校长在内的很多老师都是从南外本部直调。
学校硬件非常好，是深圳第一家三星级绿色建筑学校，以及是唯一一个拥有恒温游泳池、全部采用“中央空调+新风系统”的公立学校。
3、万象天地，深圳最火的网红商圈之一。约24万㎡，包含大型商场、巨幕影院、人文剧场、艺术长廊等，能满足一站式的吃喝玩乐需求。
同时，润府一二三期的缺点也是相近的。
1、“班味”太浓，有点压抑：因为离科技园太近，周边不少写字楼，生活气息弱，职场氛围浓。喜欢生活闲适感的人可能会觉得有点窒息。
2、密度高，视野一般：小区楼栋排得比较密，楼层也高，整体容积率不低，每一期都是6以上的容积率，许多户型存在对视，缺乏开阔的视野和景观，会显得有些压抑。
二、华润城润府一期
在南山，如果你想找一套总价一千万出头、学校不错、地段方便、配套齐全的改善三房，你大概率绕不开润府一期。
润府一期是华润城第一个交付的小区，2016年建成交付。分为7栋住宅、1栋公寓+4栋联排别墅组成，共2151户，车位2351个。
分为三次开盘，每一次都快速售罄。
2014年10月7/8栋率先首开，开盘均价4.75万，
2014年11月3/4/5栋开盘，均价5万，
2015年6月1/2/6栋集别墅陆续开盘，开盘均价6.5万。
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润府一期就像一个六边形战士，有一些瑕疵，但没有很明显的短板。
优势：
1、户型选择性很多，主要为82m²的2房；89-112-125m²的3房；132-165m²的4房，少量顶楼复式和联排别墅。主力户型为82㎡2房1卫，83㎡2房2卫以及89㎡3房2卫。
2、流通性好，二手房交易活跃。行情好的时候，它涨得快；行情不好的时候，虽然价格也会跌，但总能找到人接盘，不至于完全卖不掉。
缺点：
1、投资客多，价格波动大：因为是网红盘，吸引了大量投资客。市场一有风吹草动，投资客抛售的意愿就变强，挂牌量一多，价格就容易“内卷”，房价的波动性比周边纯自住社区要大。
2、6栋超高层得房率偏低：除了6栋是超高层，达到53层，为6梯8户设计，其他楼栋多为3梯6户或4梯8户，楼层在39层左右。同样面积的户型，6栋的套内实际面积可能比其它楼栋小2-3平米。
3、不同户型流动性差异：主力户型是89㎡的三房，做得比较紧凑，总价控制得好，是市场上的绝对成交主力。
但是112㎡以上的大户型，对标客户的预算通常更充足。他们会发现，加点钱就可以去买产品更新、档次更高的润玺一期或二期了。所以润府一期的大户型不如89㎡的抢手，成交也没那么活跃。
三、华润城润府二期
如果说润府一期是开山元老，那2018年交付的润府二期就是整个华润城配套便利度的“天花板”。
它正处在整个大社区的中心位置，下楼就是万象天地，离地铁站最近，但这也让它成为密度最高的一期。
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由5栋超高层住宅和1栋公寓组成。分为两次开盘，因为当时对面的万象天地还没开业，所以开盘了好一阵子才卖完。
15年A/B/C栋开盘，开盘均价8万，17年交楼；
16年D/E/F栋开盘，开盘均价9.5万，18年初交楼。
小区总共6栋，1栋公寓，5栋高层、超高层住宅，容积率6.52.
A、B栋3梯5户，总高36层，C栋3梯6户，总高36层，D、E栋4梯5户，总高53层，F栋是公寓，4梯4户，总高54层。
优点：
1、地段更便利：比润一和润三更靠近万象天地、地铁口和深南大道，商业、交通的便利性是华润城最好的。
2、户型多样：主力户型卫81㎡2房1卫，89㎡2房2卫，89㎡2房1卫，150㎡3房2卫以及190㎡4房2卫。
3、产品较新：2018年交付，楼龄新，社区园林、大堂等公共空间的设计和品质感比一期更好，但不如三期。
缺点：
1、密度超高：超高层+高容积率，导致社区压抑感很强，楼间距近，隐私性一般。
2、使用率偏低：约75%的使用率在整个华润城系列里是偏低的，意味着实际得到的面积更少。
3、有硬伤户型：81㎡的1.5房（C栋），这是二期最大的“坑”，是住宅，但是不通燃气，书房极小难改卧室，本质是个开间plus，居住实用性很差，市场接受度低。
4、户型功能性低：二期做了两种89㎡户型，但都是两房，这在当时已显落后，同期很多楼盘89㎡已做三房。A-C栋的版本是2卫，但户型不方正；D-E栋的版本是1卫，但户型更方正。花一千万买两房，是很多买家心理上最难跨过的坎。
另外150㎡做三房，190㎡做四房，空间的尺度是有了，但是功能性就不那么强，这个见仁见智，有人喜欢有人介意。并且有这个预算的买家，可选择的空间也比较多。
5、噪音与拥堵：更靠近商业和主干道，低楼层单元受噪音影响大，早晚高峰周边道路非常拥堵。
四、华润城润府三期
在华润城的产品序列里，2018年交付的润府三期是一个分水岭。
它代表了华润在“润府”系产品上的最高水准，无论是外立面、园林还是公共空间，都明显比前两期更精致、更现代。
然而，它在户型功能性上的妥协，也让它成为了整个系列里最“纠结”的选择。
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润府三期于18年先后2次开盘，在当年可谓红极一时，两次开盘加起来约“万人摇号”。
18年6月1/2/6栋开盘，开盘均价8.5万，6000多人抢700多套房；
18年9月3/4/5栋开盘，开盘均价8.5万，4000多人抢500多套房。
润府三期共6栋住宅、1栋公寓，1栋A单元、1栋B单元总高35层，3梯5户，2栋总高34层，3梯5户，4栋总高52层，4梯6户，5栋、6栋总高53层，4梯5户，3栋是小户型公寓总高54层，6梯20户。
共1325户，车位1700个，其中1栋公寓不共享小区花园和车位。
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