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最新消息：保利云境目前全盘接近售罄，只剩下最后几套尾货，全部2楼以及顶楼68-85㎡超配三房，68方，250到265左右，85方，300到330万左右，有兴趣可私信！！
白云【保利云境】项目目前在售面积68~110㎡超高使用率的三四房，其中110方四房已经全部售罄，68与85也仅剩少量单位，该盘主要特点是：白云新城北与设计之都交界位、计容面积新规后产品、住宅3.0使用率超116%、附近在建地铁/配套省级学区，定价低于周边白云新城豪宅有2倍以上价差，价格方面在3.1万~3.8万之间，具体看户型栋座楼层；
该盘位于白云新城北与白云设计之都两个核心板块交界，该盘属于计容面积新规后（住宅3.0）第一批入市新品，使用率超116%，总价入手门槛不高，产品品质优秀，因此今年以来销量一直稳居全白云第一；
那么这个项目值不值得买呢，优缺点具体怎样？下面 笋盘君就来深度解剖分析白云新城旁住宅3.0【保利云境】花园的详细资讯，附最新特价情况和避坑攻略！
白云新城旁使用率116%【保利云境】花园深度分析
基本信息
【开发商】保利地产（央企龙头）
【占地面积】34500m²
【建筑面积】112000m²
【产权年限】70年
【总住户数】876户
【楼栋总数】5栋
【容积率】3.48
【绿化率】35%
【车位比】约1:1.04
【梯户比】2梯5户/2梯6户
【层数】32层
【物业公司】保利物业
【物业费】住宅 3.3元/㎡
【装修标准】精装交付
【对口学位】培英-黄石小学[省级/培英集团]
【附近地铁】14号线创意园站600米[在建]
【土拍情况】2023年9月[楼面价25000/㎡]
【地址】广州市白云区黄园路绿地·时代云都汇旁
保利云境-栋座分布
从项目基本信息可以看出，该盘特点：
配套方面：位居白云新城旁豪宅片区与白云设计之都交界位，是白云区主城最核心的两个片区交界，周边商业/学校/地铁都非常成熟，项目距离白云汇广场较近，同时也近邻凯德广场、5号停机坪商圈，项目所在地段属于相对成熟且具较好发展前景的片区。
产品方面：目前68~110㎡两梯五/六户的三四房，其中110㎡已全部售罄，目前在售最后一栋A5号楼，产品属于实用刚需型/刚改型住宅（刚需型/刚改型），由于是计容新规后产品，116%的使用率高居全区顶端水平。
价格方面：目前在售均价3.1~3.8万/㎡，具体看户型跟楼层，同板块竞品不多，尤其是该项目属于去年计容新规3.0产品，使用率远高于市场上绝大多数项目，周边有伟腾云星、广州地铁云筑上品、星悦轩、纵横揽云、天健云上府、国贸云上以及新世界云耀。
白云新城旁使用率116%【保利云境】花园深度分析
No.1
板块规划：
01
白云新城-设计之都中轴核心地段 云山西麓豪宅片区为邻
该盘位于白云新城北与设计之都交界的黄石街道，黄园路绿地·时代云都汇旁，周边有白云汇广场、凯德广场、5号停机坪广场等白云繁华的商场综合体。
白云城市发展新中轴示意图
白云【保利云境】区域示意图
位于白云前二两大商圈交界
白云新城板块
白云新城中轴聚集了众多省市级别的重磅配套，如广州儿童公园、广州体育馆、白云国际会议中心、广州城市规划展览中心、广东画院、白云区图书馆等等。
而这高能级的配套，就是白云区C位核心地段白云新城CBD的城市封面！
白云新城版块作为官方重点打造的总部经济集聚区，在仅仅仅约9.2平方公里的土地上，就云集了白云区最精粹的企业总部，像南航、无限极、华为、韩后等行业巨头。白云新城，他就是一座拥有独到的产业底蕴、规划高度的城市中心。
白云设计之都
广州设计之都版块依托白云【1358】发战略，将建设成为粤港澳大湾区最大的设计产业集群，有望成为极具全球影响力的设计之都。
目前，设计之都版块已有超过100家设计领军企业已进驻，据官方数据2021年产值已达278亿，全部投运后年产值将达500亿，带动上下游产值超3000亿。
白云设计之都版块
白云设计之都产业：
「五大产业」建筑、工业、时尚、芯片、文化创意
「三大平台」生活、生产、展示
「九大项目」设计殿堂、云谷公园、红点广场等
「大师云集」中国工程院院士何境堂院士，国际著名服装设计师计文波已入驻。
白云新城-设计之都 实拍
白云新城-设计之都一/二期产业分布
白云新城-设计之都一/二期产业分布
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【保利云境】项目-周边商业配套示意图
白云新城旁使用率116%【保利云境】花园深度分析
No.2
项目交通配套：
02
项目近邻地铁14号线创意园站600米
近邻地铁
距离地铁14号线创意园600米（在建）
项目位于白云黄园路绿地·时代云都汇旁旁边，省级三甲医院步行可达，5分钟即达白云汇广场；
白云新城旁使用率116%【保利云境】花园深度分析
No.3
项目教育配套：
03
公办省一级黄石小学[培英集团]
项目周边教育配套
省
纳入培英集团
公办省级培英-黄石小学[培英集团]
该盘目前暂未交付，交付时间为2026年7月，项目暂定对口学校为省一级学府黄石小学[培英集团]，目前正规划改建为九年一贯制学校，届时学区划分信息以入学当年教育局系统为准！
项目配套公办幼儿园
白云新城旁使用率116%【保利云境】花园深度分析
No.4
项目环境配套：
04
居住体验拉满，小朋友最喜欢的小区！
舒适低密
围合式布局，3.0容积率，超1.5万方中心园林！
周边多家三甲医院：
直线约400米距离有南方医院白云分院；
周边3公里内还有广东省人民医院（白云院区）（在建）、白云区妇幼保健医院、广东省第二人民医院等多家三甲医院。
白云新城旁使用率116%【保利云境】花园深度分析
No.5
户型产品分析：
05
约68-110㎡ 使用率高达110% 超高赠送
在售户型：
建面约68㎡丨低总价三房一卫
🔘超低总价三房，低门槛坐享准豪宅体验
🔘直面诗意园林景观，拥光瞰景，自然风光尽收眼底
🔘约3.6米开间客餐厅，南北通透对流，四季清风为伴
🔘约4.2米开间主卧空间，270°巨幕飘窗，起居更从容
建面约85㎡丨低总价三房两卫
🔘超低总价三房带主套，低门槛坐享准豪宅体验
🔘阳台、卧室全南向三房，优越采光，四季阳光为伴
🔘约3.8米开间客餐厅，空间开阔大气，成就宴会主场
🔘约3.7米开间主套卧，270°巨幕飘窗，礼遇品质生活
建面约110㎡丨低总价四房两卫
🔘旁边白云新城豪宅一半不到的价格
🔘约6.7m超长景观阳台，优越采光，四季阳光为伴
🔘直面诗意园林景观，拥光瞰景，自然风光尽收眼底
🔘约3.9米开间主卧，超30方豪华主套，礼遇品质生活
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No.6
开发商：
06
近三年TOP1央企龙头开发商
央企保利
「保利发展」成立于1992年，位居《福布斯》世界排名第190位，地产行业领导品牌！深耕广州31载，连续12年广州销量领先。
保利物业
「保利物业」保利发展旗下全国性大型上市物业服务企业，具有国家物业管理一级资质，在2022年行业评选中，居央企物业服务企业排名首位。
白云新城旁使用率116%【保利云境】花园深度分析
No.7
项目优缺点分析：
07
优点：
1、项目所处地段核心，位于白云区白云新城CBD与设计之都交界的黄石街道，坐享白云最繁华的两大商圈配套。
2、项目品牌、产品品质、商业配套、教育配套、等多方面都做的非常优秀，产品力在同类型产品中非常能打，属于去年计容新规之后（住宅3.0）产品，使用率高达116%，吊打市场上九成以上的对手；
“好房子”要怎么建？
从今年期间的讨论到5月起新规范正式落地实施，无论是各地政府还是房地产企业，都把建设“好房子”当成未来房地产项目的销售“秘笈”，就连一些已经开盘的项目，也紧急按下暂停键，重新规划设计，赶上“好房子”的第一班车。
与此同时，“好房子”建设的风潮也吹进了老旧房子的市场。5月20日，国新办举行新闻发布会，介绍《关于持续推进城市更新行动的意见》有关情况，部署推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，同时加强既有建筑改造利用，努力把老房子、旧房子也改造成好房子。
但究竟什么才是“好房子”？“好房子”应该怎么建？它不仅影响着购房者的“下单”动力，也左右着未来住房项目的成本和利润。
界面新闻通过走访了解到，当前市场“好房子”的标准涵盖层高、电梯、隔音、智能化、绿色化等多个维度，新规范对此有明确标示。但从当下这一过渡时期来看，虽然越来越多的品质优、设计新的住宅项目涌现，但各个项目在“好房子”上下的功夫差异较大。
层高是《住宅项目规范》最受关注的一个维度，也是“好房子”的一个显性特点。《住宅项目规范》规定，新建住宅建筑层高不得低于3米，卧室和起居室的净高不得低于2.6米，局部净高不得低于2.2米，且其面积需控制在室内的三分之一以下。而在此之前，按照2012年版的《住宅设计规范》规定，住宅层高宜为2.8米。此次“不低于3米”的规定将整体层高提升了0.2米。
界面新闻了解到，今年很多开盘的项目，已经执行了新的层高要求，并随之对室内设计进行了调整。包括增加了中央空调、地暖、更具设计感的吊顶等占据层高的室内设备，而以往因为层高在2.9米左右，地暖等设备并不是标配。
此外，新规范还提高了墙体和楼板隔声性能。将卧室、起居室楼板的撞击声隔声性能指标“不应大于75分贝”提升为“不应大于65分贝”。还提高了建筑外窗的隔声性能，较现行标准提升了5分贝。
位于酒仙桥的中海·萬吉玖序十分强调这一建设标准。据该项目相关工作人员介绍，中海·萬吉玖序采用某知名品牌的超静音管道以及专业的卡扣件，极大降低管道中水流噪音和回声。另外在管道上还包封了隔音棉，同样能降低水流噪音。
门窗也是阻隔室内噪音的关键。中海·萬吉玖序方面介绍，该项目的窗户采用三玻两腔，在三层玻璃中间还填充了氩气。“当噪音来临的时候，我们的外窗静音效果大于35分贝。”上述工作人员说。而入户门的门角填充了膨胀珍珠岩，既可以隔声也可以隔热。此外，无论是外墙还是室内隔墙，都采用了隔音效果更好的材料，不仅隔绝外部噪音，也隔绝房间与房间之间的噪音。
从上述介绍内容可以看到，房地产企业对产品细节和“好房子”建设标准的重视程度越来越高，不仅是上述这一高端住宅项目如此，其他住宅项目也在结合自身优势匹配“好房子”的特点，并将其更系统、更详细地传达给购房者。
新规范重构产业链
如果说层高、隔音等要求更高的建设标准是住宅产品的显性因素，很容易成为购房者首先关注的点，那么智能化则是“好房子”的隐形因素，在未来更加科技化的社会中，智能化可以带来更深层更完善的居住体验，而这种更深层次的建造变化会带来产业链的重新搭建。
同样以中海·萬吉玖序为例，该项目在室内配置了由中海科技研发的看板系统——小海同学，可以记录家中所有设备的使用说明书，即便多年之后，也可以找到维修、使用的相关信息。“它是全屋的智能中枢，既可以兼容房屋交付时所配置的各种设备，也可以兼容未来改装时新配置的设备，而且未来还可以不断升级。”中海·萬吉玖序的工作人员对此表示。
界面新闻走访其他项目时发现，虽然很多项目都提供智能中枢的设备，但其智能化的程度不同，通州一项目的智能中枢无法兼容后续添置的新设备，在监控、掌握全屋设备使用说明等功能上也不太一样。
另外，针对老人和小孩，也有不少住宅项目装设了相应的监控系统。其中中海·萬吉玖序配置了毫米波雷达监测系统，如果老人、小孩跌倒或者出现异常体位，该系统就可以及时报警，而且相关信息还会通过APP直接传达给家人。
一位近期在看房的购房者表示，家中老人年纪大，这种实时监控能够很好地解决未来可能遇到的意外。但在看到配备了检测系统的住宅项目之前，他们没想到原来室内的设备可以这样便捷。
房地产企业也看到这些新设计即将带来可观的购房转化率。上述业内人士表示，诸如检测设备、全屋系统检修、智能门锁、燃气监控等系统，未来将会成为趋势，不同配置的住宅产品，其搭配的智能系统也会有所差异，这就拉开了不同住宅之间的差距，也让新房与二手房之间的差距拉大，在一定程度上减少同质化竞争，拉动二手房买家转向新房市场。
除了硬件的调整，社区的软件调整也需要紧跟市场需求，比如社区运营要更加创新，但这一点很容易被行业忽视。
在天津万科副总经理胡宸恺看来，以前房地产建造一个住宅项目，其逻辑是开发和建造的逻辑，物业管理也相对粗放，但是现在要转移到运营的逻辑上，要对一个社区进行经营和运营。
“以前住宅项目是单核生长，主要看周边配套大体上是否便利，如今要更多地考虑小区门口的乐居商业，比如咖啡馆、花店、便利店、面包店等，甚至是用户不用出地库就可以直接和这些商业有交集，而且这些商店还会不定时组织针对社区居民的活动。”胡宸恺说。
从规模扩张、简单复制产品到围绕购房者需求而不断完善、不断提高建设标准，房地产企业正在借助“好房子”政策寻找更适配的商业模式和建造模式。而在这些改变背后，新的产业链也正在形成。谁能最快打通这条产业链，谁才有可能在“好房子”建设中取得优势。
但此前在较大的成本压力下，智慧住宅打造的动力略显不足，未来要做智慧住宅，开发商也需要重新搭建供应链。“像华为、海尔等企业的市场灵敏度非常高，在智能化方面已有很强的技术基础，很容易与开发企业形成合力。”刘冰洋相信，如果智慧住宅的产品打造符合政策导向和市场需求，这些智慧化产品的链条会很快走到一起，这将成为房地产行业的机遇，而不是挑战。
另一方面，这些“好房子”的推出，也会给后续的住宅项目提供参考模版。上述业内人士表示，虽然当前一些豪宅项目并不是代表整个市场，“好房子”也不代表价格贵，但这些豪宅项目采用的好的设计和设备可以成为其他不同价位住宅项目的标杆。
据界面新闻了解，早在去年，中建集团就把建设好房子的模版搬上了行业展会，也获得了不少好评，在这个基础上，中建集团把“好房子”的技术全方位落地，才有了中海·萬吉玖序等33个“好房子”项目（第一批试点）。
增加的成本谁来买单？
“好房子”的政策齿轮开始转动，房地产企业和购房者都乐于见到“好房子”带来的市场活力，但建造标准的提高，也将带来成本的增加。
业内人士王先生表示，目前很多新房产品，尤其是改善类的基本都满足新规，现在主要是从文件上明确了，“从市场影响来看，更多的可能和建造成本有关，比如2.8米和3米虽然看起来就差0.2米，对楼层高的高层建筑来说，可能会少一层房子，少卖一层，利润还是有一定影响的。”
华润置地北京分公司也告诉界面新闻，建设“好房子”，要考虑到建筑成本（如梁柱、楼板、维护结构等）的增加，同时应系统考虑消防等一系列规范适配度满足好房子标准要求，对企业成本管理提出更高要求。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对此表示，未来“好房子”建设标准愈发完善，成本大概率还是由房地产开发商自己承担，这对他们来说是一个挑战，政策需要关注到这一点，可以在土地出让、营商环境、金融等方面一定支持，比如通过下调地价让开发商有更多空间开发好的产品，把利好释放给购房者。
从当前的情况看，政策能提供多大程度的支持仍是未知数，房地产企业更需要从自身降本增效，形成建设“好房子”的系统化解决方案便是可行的途径。
据界面新闻了解，中海的“好房子”核心模型从客户角度出发，形成了十六大科技体系，包括全屋体验系统、主动调节系统、数字智居系统、房屋耐久系统、能源运维系统等，可以系统性解决居民的切身通点。在这个系统里，既有中海自己的living智选体系，同时还中与诸多企业形成了合作关系，包括海尔、 科勒、老板电器(20.030, -0.09, -0.45%)、支付宝等等。
“中建集团的优势是其全产业链加上集成化，他们有自己的供应链公司、科技公司、多个设计院，加上工程局可以覆盖装饰装修，已经有了适配‘好房子’的产业链，因此即便建设标准提高了，也未必会带来成本的明显提升。”上述业内人士分析称。
一位房地产从业者也表示，在预判客户居住需要的同时，房地产企业要用一个全新的建造体系和供应链去建造新产品，只要把这个过程中的产品采购体系调整好，降本增效就会实现。
“我们必然会经历一个时代，就是用更低的成本和更新的技术做出更好的体验，这是房地产行业始终要回答的一个问题。”胡宸恺说。
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