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✨滶蕴✨✽✽✽✽
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一天内连卖40套，套均价超五千万，可谓大杀四方。
在大宅打响头炮后，目前「滶蕴」又顺势推出了小户型的价单。
这张价单涵盖44套单位，全部是一房、两房小户型，折实总价在986万至2050万港元，折实均价3万-3.75万港元/呎。
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嗨！老朋友們，這兩天，全香港的高淨值圈子和老牌家族，都在聊---九龍塘玫瑰街28號『滶蘊』
老粉都知道，九龍塘又一村這一帶，已經整整十多年沒有出現過這種規模的全新低密度盤。這兩天開放樣板房登記，諮詢直接被內地和香港的大佬們擠爆了。
但老陳想跟你們說：越是火爆的盤，越要緊張。這個專案一共才109個單位，主打三房、四房大宅。今天老陳不跟你們聊售樓處的漂亮話，我直接放出一張『沄蘊社區位置與戶分佈圖』，用策略師的視角，幫忙把這張圖底下的資產真相徹底拆掉。
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新世界顶奢PAVILIA COLLECTION高端系列首度落地九龙核心，择址九龙塘玫瑰街珍稀原址，打造全新低密度大宅滶蕴 PAVILIA ROSA。承袭地段静中带旺天生优势，全盘主打纯大户型产品，是追求极致私隐、看重国际教育布局的高净值家庭，在九龙市区难再复刻的典藏级传世资产。
项目核心档案｜百年花园城区底蕴 市区断层稀缺纯大户
九龙塘核心新盘本就屈指可数，九龙塘站10 分钟步程内，上一次推出具规模的低密度豪宅，已是 12 年前之久，板块供应极度稀缺。
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滶蕴由新世界倾力打造，归属品牌最高规格顶奢系列，落座九龙塘玫瑰街显赫静巷，全盘仅约 100 伙珍稀限量单位。
秉持「千金买屋、万金买邻」的豪宅逻辑，项目舍弃小户型设计，主打 3 房–4 房阔绰大宅 + 少量特色户，纯粹大户圈层定位，精准匹配高净值自住升级与家族资产传承需求。
项目关键入伙日期：2027 年 11 月 30 日，目前筹备进入尾声，即将以招标形式推售，提前布局即可锁定九龙塘核心绝版大户席位。
三铁交汇极速通勤｜多维路网通达 13 分钟直达中环核心
滶蕴坐拥九龙塘超级枢纽区位，步行直达港铁九龙塘站，汇集东铁线、观塘线、未来中铁线三轨交汇。向南直达金钟港岛 CBD，向北一站连通罗湖、落马洲双口岸，跨境往返、市区通勤无缝衔接。
地面路网更是顶配级别：
约 2 分钟直达九龙塘站、9 分钟抵达红磡
10 分钟直达尖沙咀繁华商圈
驾车约 13 分钟直达中环、金钟及西九龙高铁站
约 14 分钟直达西九文化区 M + 展馆
无论是中环金融高管日常通勤，还是企业家跨境商务出行，都能享受全港顶级出行效率。
顶尖国际名校环伺｜全龄精英教育 接轨全球升学赛道
精英家庭置业，教育永远是第一考量。九龙塘本身就是全港公认的国际教育高地，滶蕴周边构筑从幼稚园、中小学到大学一站式精英教育闭环。
步行范围内覆盖：香港澳洲国际学校、耀中国际学校、多间人气国际英文幼稚园；10 分钟校车圈直达拔萃男书院 DBS、九龙塘学校小学部等传统名校。
毗邻香港城市大学、香港浸会大学等高府名校，学术氛围浓厚，从小浸润国际化教育圈层，子女升学路径从容无忧。
旗舰成熟配套｜步行直达又一城 顶配私人会所圈层
完美演绎离嚣不离城的顶奢生活方式，项目步行直达九龙塘地标又一城大型商场，高端餐饮、精品超市、休闲娱乐一应俱全，日常高端消费下楼即享。
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片区街道以花卉命名，英伦氛围感十足，近邻雅息士道、玉兰路休憩花园，更留存英王乔治五世时期百年复古邮筒，满满英伦贵雅底蕴。
周边汇聚九龙塘会、九龙仔业主会、又一村花园俱乐部等顶级私人会所，高端社交、家庭欢聚、圈层资源互通一站配齐，匹配顶层生活格调。
绝版地段硬核价值｜名流聚居高地 家族传世抗跌资产
九龙塘低密度宅地逐年锐减、卖少见少，滶蕴坐拥百年显赫原址 + 新世界顶奢背书 + 纯大户稀缺定位 + 国际名校集群 + 三铁枢纽加持多重价值护城河。
這次發展商在整體規劃上很花心思，把泳池和法式內園放到了東北側，注意到了左下角高樓的壓迫。老陳重點幫大家拆解被紅框圈出來的三大核心單位（S2、G2、G5），這也是買家們都著重考慮為數不多的標準平層三房（20套）。
【G2 單位】976呎—— 全盤的「扇面內園景」
老陳微評：這是我個人最推崇的號碼。它以社區的正向核心，東南和東北兩面完全面向社區最奢華的法式內園和綠意盎然的室外泳池。最關鍵的是，它利用了前後樓棟的錯位，完美地察覺了左下角玫瑰苑16層高樓的遮擋。這個單位的私密度最高，開窗見水，水上叫“明堂聚風水”，圈層純粹高度極高。
【G5單位】867-868呎—— 鬧中取靜的「綠茵大宅」
老陳微評：G5單位同樣面向內園，南側是一片視野的中央綠茵草坪。它的優勢是視野非常乾淨，東北側能看水，東南側能看草地。只要層數選得對，它就能達到那種“出門皆喧，入戶皆林蔭”的頂級度假感。
【S2單位】981-1061呎—— 踏手速的「玫瑰步行排」
老陳微評：S2單位正對著玫瑰街。它的好處是前方的街景視野非常開闊，沒有任何高樓對沖，可以第一時間欣賞到又一村花園城市的林蔭道風情。
但老陳要提個醒：S2靠近街道拐彎處（迴旋處），加上旁邊就是學校和玫瑰街的皮帶，中低層單位在高層學高峰期可能會有些許路噪。買了這個號碼，策略上一定要往高區去投。
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很多人在回復這個盤時會遇到困惑：“老陳，它在玫瑰街，屬於40校街網，不是最核心的41校網，這個還可以投嗎？”
買了『滶蘊』的大佬，有幾個是去擠本地官校的？ 大家看看老陳在圖上幫標注的周邊對應，從玫瑰街出發，開車10分鐘的輻射圈裏盤踞著什麼：耀中國際（YCIS）、美國國際（AIS）、澳大利亞國際（AISS）、更硬核的就是項目正對面即將開校的香港包玉剛實驗學校等等。 它雖然沒踩在41校網裏，反而換來了又一村更純粹、更安靜的居住密度。它不是普通學區房，它是從幼稚園直通全球常春藤的『國際教育黃金中樞』。
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