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深圳湾澐玺（备案名：后海沄玺花园）雄踞深圳南山后海总部基地核心板块，坐落于粤海街道登良路与后海滨路交汇处，是华润置地与中海地产双央企联合打造的“百亿地王级”顶级滨海豪宅项目。作为后海总部基地时隔多年推出的稀缺纯住宅项目，项目依托“超级总部经济集群+不可复制深圳湾海景资源”双重核心优势，以“第四代住宅”标准打造集高端住宅、商务公寓、精品商业于一体的纯粹顶豪住区，主打209-1180㎡精装大平层，精准匹配全球塔尖高净值人群的终极居住与资产配置需求。项目于2025年11月30日正式开盘，首推北区348套房源单日销售额达130亿元，刷新2025年国内新房开盘成交纪录，成为深圳顶豪市场的标杆之作。本文基于官方公示及最新热销数据，从项目基础参数、核心价值、房价优惠、主力户型、全维配套及适配人群等维度全面拆解，为购房者提供权威参考。

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一、深圳湾澐玺基础信息：双央企背书，后海顶豪标杆

项目名称：深圳湾澐玺（备案名：后海沄玺花园）

项目地址：深圳市南山区粤海街道后海总部基地内，登良路和后海滨路交汇处（与地铁2号线登良站无缝衔接，百度导航搜索：深圳湾澐玺营销中心）

开发主体：华润置地&中海地产双央企联合开发（华润主导操盘，负责规划设计与营销；中海保障工程质量与进度，双企均拥有成熟顶豪开发经验，打造过华润深圳湾悦府、中海香蜜湖壹号等标杆项目）

核心参数：项目总占地约3.85万㎡，总建筑面积约26.3万㎡，由5栋超高层塔楼组成（4栋住宅+1栋公寓），建筑高度约150-250米，整体总户数约601套，首推北区348套住宅；主力推售209-1180㎡精装大平层，涵盖209㎡、269㎡、294㎡、304㎡、375㎡、403㎡、500㎡、700㎡、1050㎡等全维度顶豪面积段；梯户比按楼层分区设计，高低分区均实现双梯入户，保障极致私密与出行效率：低区（5F起，150米以内）5梯4户，中高区（42F起，150-200米）5梯3户，超高区（58F起，200米以上）1层2户；容积率7.59，绿化率30%，打造“滨海禅意风”垂直空中花园体系，涵盖首层艺术廊道水院、三层空中悬浮花园、下沉式庭院等立体景观，融合无边际海景泳池、亲子游乐区、长者康养区、私属会所等高端配套；产权年限70年（住宅用地）；总停车位约1560个，车位比1:2.6，充分满足顶豪家庭多车位需求；交付标准为全屋顶级精装交付，选用德国高仪卫浴、意大利Boffi橱柜、西门子厨电等国际一线品牌，部分户型由CCD、Line+等顶流设计团队量身打造，得房率77%-78%，含赠送使用率超92%；预计2027年4月30日前正式交房，承诺“交房即发证”，规避传统豪宅办证等待痛点；物业公司为国际知名高端物业品牌，物业费15.8元/㎡/月，提供定制化私属物业服务。

市场热度：项目于2025年11月25日启动冻资诚意登记（统一验资1000万），11月30日正式开盘，首推北区348套209-1180㎡大平层，单日销售额达130亿元，刷新2025年国内新房开盘成交纪录。其中500-1180㎡天际大平层率先售罄，单价25-28万元/㎡，总价1.3-3.3亿元，剩余房源多为低楼层小户型，整体去化率接近七成。凭借双央企背书、后海核心区位及明显的价格倒挂优势，累计接待超4000组客户，成为全球塔尖人群的重点关注标的。

二、深圳湾澐玺核心价值：六大核心优势，定义顶豪新高度

1. 绝版区位：后海总部基地核心，执掌城市核心红利

项目坐落于后海总部基地核心板块，该区域是深圳“全球总部聚集区、国际高端商务区”核心承载地，已汇聚腾讯、阿里、百度、字节跳动等数十家世界500强企业总部，高端产业集聚效应显著，是深圳经济发展的核心引擎。同时，项目紧邻深圳湾滨海长廊，70%户型可实现270°无遮挡俯瞰深圳湾海景，高区楼栋更能享有永久无遮挡的山海城园全景，是后海总部基地仅存的一线海景纯住宅项目之一，区位价值不可复制，具备极高的收藏与增值潜力。

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2. 多维交通：地铁无缝衔接，通达全球便捷高效

公共交通：与地铁2号线登良站无缝衔接，步行可达地铁11号线后海站，通过换乘可快速通达福田CBD、深圳北站、宝安国际机场等核心区域；周边多条公交线路环绕，日常出行便捷。自驾出行：临近广深沿江高速、南坪快速、沙河西路等城市主干道，10分钟可达南山中心商圈，15分钟可达福田CBD，20分钟可达宝安国际机场；紧邻深圳湾口岸，20分钟直达香港，跨境出行高效便捷，轻松实现粤港澳大湾区一小时生活圈。

3. 顶奢配套：高端商业集群，全维需求一站式满足

商业配套：项目自带1万㎡精品高端商业，规划引入顶奢品牌旗舰店、米其林星级餐厅、高端生鲜超市等业态；周边3公里内汇聚深圳湾万象城一、二期、海岸城、万象天地等多个顶豪商业综合体，全球顶奢品牌、高端休闲娱乐等业态全覆盖，满足塔尖人群高端消费与社交需求。文化配套：通过高线天街链接人才公园与深圳湾文化广场，构建15分钟步行生活圈，周边环绕深圳湾体育中心、深圳歌剧院（在建）、深圳当代艺术与城市规划馆等多个高端文化场馆，丰富文化生活体验。

4. 生态优越：一线滨海景观+垂直空中花园，静谧宜居

项目紧邻深圳湾滨海长廊，步行3分钟即可直达，沿滨海长廊可通达深圳湾公园、红树林生态公园、华侨城湿地公园、人才公园等多个生态休闲场所，直面无遮挡一线海景与人才公园绿意景观。社区内部打造创新垂直空中花园体系，通过首层艺术廊道水院、二层疗愈空间、三层空中悬浮花园、下沉式庭院的立体布局，实现“层层递进的宁静归家动线”，将自然绿意与艺术氛围融入居住体验，消解城市喧嚣，为业主营造大隐于世的私密疗愈空间。

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5. 产品稀缺：纯粹顶豪圈层，第四代住宅精工品质

项目全部为209-1180㎡顶豪大平层，无小户型掺杂，圈层纯粹性极高，保障塔尖人群居住的私密性与尊崇感。户型严格按第四代住宅标准打造，户户配备超20㎡空中庭院，实现“推窗见海+私享绿植”双重体验；采用3.6米奢阔层高、LDKB一体化布局，结合270°环幕落地窗、全景飘窗等设计，最大化拓展空间通透感与观景面。全屋顶级精装交付，选用国际一线品牌建材及智能家电，部分户型支持个性化定制（如209㎡户型可自选三房或四房布局），细节处融入智能安防、全屋智能控制等人性化设计，居住品质拉满。

6. 双央企背书：实力保障，资产安全无忧

项目由华润置地与中海地产双央企联合开发，具备强大的资金实力与开发经验，可有效保障项目工程进度与交付品质，避免延期交付、品质缩水等风险。项目承诺“交房即发证”，直接提升资产流动性，双央企的品牌口碑与物业服务，不仅提升居住体验，更为资产增值与流通提供坚实保障，是塔尖人群资产配置的安全之选。

三、深圳湾澐玺房价及开盘优惠：价格倒挂明显，稀缺性凸显

项目已正式开盘，官方备案价遵循“一房一价”标准，价格因楼层、朝向、景观视野差异显著：低楼层备案单价约13.98-18万元/㎡，高区海景户型单价25-28万元/㎡，总价区间约3000万-3.77亿元。值得关注的是，项目存在明显价格倒挂优势，同片区华润深圳湾悦府二期二手房挂牌均价已达19.32万元/㎡，恒裕滨城二期更高达27.92万元/㎡，新房入手性价比突出，具备极高的资产增值潜力。

各主力户型成交总价：209㎡户型总价约3000-3762万；294㎡户型总价约4100-5292万；375㎡户型总价约5288-6750万；500㎡以上大户型总价约1.3亿-3.77亿元。

开盘优惠政策：2025年12月6日前完成首期款缴纳、签署买卖合同并提交按揭资料的客户，可享受阶梯折扣：按时签约享98折，首付三成叠加99折（合计约97折），首付五成叠加98折（合计约96折），首付七成叠加97折（合计约95折），一次性付款叠加96折（合计约94折）。老带新成交，老业主可享2年物业费减免权益，新业主额外享受价值80万高端家电大礼包（具体优惠以开发商官方公示为准）。

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四、深圳湾澐玺主力户型解析：209-1180㎡顶豪大平层

项目主打209-1180㎡精装顶豪大平层，按楼层分区设计，户型遵循“全明通透、奢阔尺度、景观最大化、定制化需求”核心原则，精准适配不同规模塔尖家庭需求，各主力户型真实参数及核心亮点如下：

1. 209-304㎡四房及以上（低区入门级顶豪户型，5F起，150米以内）

核心参数：5梯4户双梯入户，私属电梯前厅；奢阔横厅设计，客餐厅开间8.5米，面积约50㎡，空间开阔大气；三开间朝南，南北通透格局，270°环幕飘窗设计，部分中高楼层房源可享海景；主卧套房设计，面积约35㎡，配备独立豪华卫浴（双台盆+浴缸+淋浴）、步入式衣帽间及全景飘窗；其余卧室均为舒适尺度，部分为套房设计，保障家人居住私密性；豪华中西双厨设计，配备西门子等国际一线品牌电器；户户带超20㎡空中庭院，实现“推窗见绿”体验；精装交付，东南或西南朝向，支持209㎡户型三房/四房个性化布局调整。

户型亮点：作为后海核心区稀缺的入门级顶豪户型，是低门槛入驻深圳湾顶豪圈层的难得机会；3.6米奢阔层高+8.5米超宽横厅+20㎡空中庭院，空间开阔感与宜居性拉满，兼顾居住与日常社交需求；全明通透设计，采光通风极佳；双央企精工品质+国际一线精装，精准适配追求滨海顶豪生活的高端改善家庭。

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2. 370-403㎡4+1房五卫（高区进阶顶豪户型，42F起，150-200米）

核心参数：5梯3户双梯入户，配备私属入户花园；奢阔横厅设计，客餐厅开间11米，面积约65㎡，空间尺度极致；四开间朝南，全屋飘窗覆盖，270°无遮挡俯瞰深圳湾海景；4+1房设计，配备家庭厅及独立家政套间，功能分区清晰；五个卧室全部为套房设计，主卧面积约40㎡，配备独立豪华卫浴（双台盆+浴缸+淋浴）、双步入式衣帽间及270°环幕海景飘窗；豪华中西双厨设计，配备全套国际一线品牌电器；客厅连接12.5米超宽观景阳台，直面一线海景与深圳湾滨海长廊；精装交付，东南朝向，由顶流设计团队量身打造。

户型亮点：4+1房+家庭厅+家政套间的全能布局，精准匹配多代同堂顶豪家庭需求，保障每代人居住私密性与尊崇感；11米超宽横厅+12.5米观景阳台，空间开阔感拉满，适合高端家庭社交宴请；270°环幕海景视野，推窗即享一线海景，景观资源稀缺；国际一线精装+人性化细节设计，居住品质极致，是深圳湾顶豪市场的核心竞争力产品。

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3. 500-700㎡大平层（超高区高端顶豪户型，58F起，200米以上）

核心参数：1层2户专属配置，双梯入户+独立入户大堂，尊崇感与私密性极致；奢阔横厅设计，客餐厅开间14米，面积约80㎡，空间尺度震撼；五开间朝南，270°环幕落地窗设计，最大化拓展观景面，享无遮挡山海城园全景；户型可灵活改造为书房、家庭影院、健身室或酒窖；五个卧室全部为套房设计，主卧面积约55㎡，配备独立豪华卫浴、超大步入式衣帽间及全景海景浴缸；豪华中西双厨+独立家政间，配备全套国际一线品牌电器与智能系统；户户带超大空中庭院，直面深圳湾海景与滨海长廊，景观视野无竞品；精装交付，东南朝向，专属定制化设计。

户型亮点：1层2户专属配置+全套房设计，塔尖圈层专属尊崇感，私密性极致；14米超宽横厅+全景环幕视野，空间与景观双重震撼，彰显顶豪身份；全能灵活可变空间+独立家政间，适配塔尖人群多元生活需求；国际一线精装标准+定制化物业服务，打造高端顶豪居住体验，开盘即售罄，稀缺性不言而喻。

4. 1050㎡左右顶奢大平层（顶楼Penthouse，终极顶豪户型）

核心参数：整层专属布局，1层1户配置，私属电梯入户+独立入户大堂，尊崇感极致；奢阔横厅设计，客餐厅开间18米以上，面积超100㎡，空间尺度震撼；全明通透格局，270°环幕落地窗设计，享无遮挡全域山海城园全景；户型可完全定制化，支持根据家庭需求改造为多套房、书房、家庭影院、酒窖、健身室、私人会所等功能空间；主卧面积超60㎡，配备独立豪华卫浴、超大步入式衣帽间及全景海景浴缸；豪华中西双厨+独立家政间+私属会所级休闲空间，配备全套国际顶奢品牌电器与智能系统；精装交付，东南朝向，专属顶流设计团队定制化打造。

户型亮点：定制化全功能空间设计，精准适配塔尖人群多元高端生活需求；18米以上超宽横厅+全域环幕视野，空间与景观双重极致，彰显顶级身份象征；专属楼层与私属配套，保障极致私密性与尊崇感；双央企精工品质+国际顶奢精装+定制化物业服务，打造深圳顶豪市场的终极居住体验，是全球塔尖高净值人群资产配置与终极居住的首选。

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五、深圳湾澐玺全维配套深度解析：教育/医疗/生态全覆盖

1. 教育配套：全龄优质教育，国际化氛围浓厚

项目周边环绕南山外国语学校（集团）滨海小学、蛇口实验学校、深圳湾学校等多所优质公立学校；同时临近哈罗国际学校、深圳国际交流学院、蛇口国际学校等知名国际名校，形成“公立+国际”全龄优质教育闭环，满足不同家庭的教育需求。具体学区划分以政府官方公示为准，详情可咨询官方热线。

2. 医疗配套：优质医疗资源，健康保障到位

医疗资源方面，项目3公里范围内拥有深圳市第六人民医院（南山医院，三甲）、北京大学深圳医院（三甲）、深圳华侨城医院等优质医疗资源，医疗设备先进、诊疗水平专业；周边分布多个高端私立医疗机构，可便捷满足日常健康咨询与高端诊疗需求，为家人健康提供坚实保障。

3. 生态配套：滨海+公园双重生态，休闲健身便捷

除核心的深圳湾滨海长廊、深圳湾公园外，项目周边还有红树林生态公园、华侨城湿地公园、人才公园等多个生态休闲场所，其中人才公园是俯瞰深圳湾海景与城市天际线的热门打卡地，通过项目高线天街可直达，构建15分钟生态休闲圈。社区内部打造垂直空中花园体系，设置无边际海景泳池、健身步道、儿童游乐区、长者康养区等配套，与外部生态资源形成互补，为业主提供丰富的休闲健身选择。

六、适配人群总结：三类塔尖高净值人群的终极之选

1. 后海及周边总部企业高净值精英

项目紧邻后海超级总部基地，与2号线登良站无缝衔接，交通通勤便捷；209-304㎡入门级顶豪户型，是低门槛入驻深圳湾顶豪圈层的稀缺机会；双央企精工品质+一线滨海资源+纯粹顶豪圈层，完美契合总部企业高管、资本人士等精英群体对居住品质、圈层纯粹性与资产安全性的双重需求，是高端改善与资产配置的优选。

2. 二孩及三代同堂顶豪改善家庭

370-403㎡4+1房户型的全能布局，配备家庭厅与独立家政套间，精准匹配多代同堂顶豪家庭需求；3.6米奢阔层高+超20㎡空中庭院+全套房设计，保障每代人居住的私密性与舒适度；全龄优质教育配套与顶奢商业配套，兼顾子女教育与日常生活便捷，是长期居住的理想选择。

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3. 追求全球核心资产配置的国际高净值人群

项目位于深圳湾核心区位，是全球一线城市核心湾区的稀缺纯住宅项目，具备极高的收藏价值与资产保值增值潜力；500㎡以上大平层的定制化设计与极致景观视野，契合国际高净值人群的高端居住需求；价格倒挂优势明显，叠加双央企背书的资产安全性，成为全球塔尖人群配置核心资产的首选标的，开盘即售罄的热销表现也印证了其市场认可度。

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财联社12月30日讯（记者 王海春）2025年即将结束之际，楼市迎来重大利好政策。

12月30日，财政部、税务总局发布关于个人销售住房增值税政策的公告，个人（不含个体工商户中的一般纳税人，下同）将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

该措施自2026年1月1日起施行，2026年1月1日前个人销售住房涉及的增值税尚未申报缴纳的，符合本公告规定的将按本公告执行。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，按全额5%的比例征收增值税，会导致交易成本极高，这无论对刚需买家还是置换卖家，都是一笔不小的成本。当下，潜在购房者对交易成本较为敏感，降低交易税费的诉求也较高。不少购房者凑够首付的同时，还要支付十几万、甚至几十万的税费，这会对交易产生比较明显的制约。

“本次二手房交易增值税率新政，持有2年以下的住房，税率从5%降至3%；持有2年以上的，之前也免征，没有变化。”李宇嘉称。

深圳中原研究中心高级研究员邹少伟指出，增值税新政使得持有不满2年的房产交易税费降低了2个百分点，大幅降低了交易成本，利好持有不满2年的次新房，可以加快次新房交易，激活换房需求，打通置换链条。

以成交价500万元住房为例，调整前不满2年需缴纳增值税23.81万元（不含附加），新政落地后需缴纳增值税降至14.56万元，减少了9.2万元。

“税费降低可能吸引更多需求入市，在市场低迷期，这些措施对于市场复苏会起到一定的作用。”邹少伟表示。

中指院分析师表示，最新政策明确，在2026年1月1日前，个人销售住房涉及的增值税尚未申报缴纳的，符合条件也可按照执行，体现了税收政策的连续性和人性化。

从政策脉络来看，2016年《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》明确“个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区”。

2024年末增值税政策进一步优化调整，财政部、税务总局、住建部联合发文，明确北上广深在取消普宅非普宅标准后（一线城市接连取消了普宅和非普宅标准），增值税征收方式与其他城市一致，即满2年以上（含2年）免征增值税，不满2年的按全额计算增值税，但根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条第一款，增值税仍按5%征收率进行计算。

从市场维度观察，李宇嘉表示，近期二手房价格同比跌幅连续2个月扩大，止跌回稳的压力有所增加；热点城市继续领跌，市场预期较为疲弱。新房交易也开始转弱，热点城市好房子项目的去化速度也有所下降。

在此背景下，中指院分析师表示，宏观层面，12月中央经济工作会议提出“着力稳定房地产市场”，中央财办解读时明确了具体举措，提出“从供需两端发力稳市场”“需求端要采取更多针对性措施，充分释放居民刚性和改善性需求”。

“近期北京率先优化住房限制性措施，在清理住房消费不合理限制措施方面迈出了重要一步，本次政策直接降低了二手房交易税费，有利于降低换房成本，更好支持改善性住房需求释放，促进市场活跃度提升。同时需要注意的是，购房不满2年的个人对外销售住房，短期内会加大市场供给量，对老旧二手住房或形成新的销售压力。”上述分析师称。

在易居研究院副院长严跃进看来，房地产增值税政策的调整，叠加各地优化契税、个人所得税政策，形成了有利于住房消费的税费政策环境。诸多降低交易成本的措施，有望促进预期向好，增强购房者信心。“市场交易趋于活跃，不仅有助于去库存，也将对稳定楼市产生积极影响。”

免责声明：1、本资料文字、数据和图片仅供参考，交通规划设置、市政配套设计不排除因政府规划、政策规定及出卖人未能控制的原因而发生变化，本资料旨在提供相关信息，不代表着出卖人对此作出要约或承诺，买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等书面文件为准。2、以上展示的图文资料可能有部分来自于网络，一切信息以最终在现场签署的购房合同为准，如图文内容无意中侵犯某方权益的话，请及时联系我们将配合处理400-856-3771。