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一湾云璟丨百年华附更进一步 超30万㎡顶配学府大城】

——映鉴未来核芯 焕新美好人居

【项目基础信息】

总占地面积：约5.8万㎡

总建筑面积：约30万㎡

绿化率：约30%

总户数：2008户

热销户型：建面约96-143㎡智慧臻装三四房

装修状况：全屋一线家装品牌（带中央空调）

项目地址：中国滨海湾·长安·vivo全球总部旁

1、品牌观——双国匠巨擎联袂

● 武汉城建：

现代城市综合运营商、武汉城市建设王牌军，业务领域遍及全国20多个省市及全球多个地区。2023年蝉联中国企业500强，荣膺中国房地产百强企业第26名。

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● 招商蛇口：

世界500强招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，百年央企。业务覆盖全球逾百个城市和地区，服务超千万客户。2022荣膺中国房地产百强企业TOP6。

2、区位观——双区腾飞，坐享发展红利

● 滨海湾新区，前海扩容桥头堡：

滨海湾新区，东莞对接深圳前海扩容区的“桥头堡”，新区成立仅6年，投资总额已赶超前海。作为“黄金内湾”重要核芯发展要地，助力推动广州、深圳、珠江口西岸三大都市圈协同发展、聚势腾飞，作为东莞高质量发展新引擎，将引领东莞下一个30年发展。

● 长安新中心，高瞻新城未来：

长安新中心占据长安区域内唯一连片待开发用地，由长安镇政府举全镇之力高标准建设，是长安兑现千亿目标的关键着力点。一湾云璟占位滨海湾新区与长安新中心双区核芯，有金沙站、建安路站双TOD的加持，悦享滨海湾新区未来城市级配套，坐拥长安新中心的配套升级体验。

3、产业观——千亿科创引擎，70万人才聚地

千亿级高端产业集群已成规模，OPPO、vivo全球总部、宇瞳光学、小天才智能制造中心、华茂智能终端产业园等均已进驻，将实现高层次人才两年翻番。预计至2035年，将吸引约70万高新人才就业，常驻人口规模约50万，超松山湖近2倍。

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4、交通观——八轨通湾区，一路达前海

占位大湾区交通核芯枢纽之上，双TOD加持，畅享粤港澳1h黄金生活圈。约1km即到R3线长安建安路站(规划中)，约2.8km即到R2线交椅湾站(建设中)，约2km直达穗深城轨长安站，3站长安中心区，6站松山湖，一站前海一轨东莞CBD，约1小时覆盖广深机场、香港机场、港澳码头，擎领湾区未来生活。

5、生活观——优渥市政配套，湾区生活标杆

● 7大繁华商圈：

举步即达约4万㎡超级邻里中心（2023年9月已启动建设工作），对标享誉全球的标志性社区服务中心建设而成，汇集运动健身、科技体验、艺术培训、亲子康养、会客休闲等组合业态，为周边居民提供一站式全新多元生活聚场。尽享86-Block商业中心、滨海湾青创广场、深圳天虹购物中心、长安万科广场、长安万达广场、约10万㎡奥特莱斯购物中心(规划中)等配套服务。

● 省级重点菁英教育：

一路之隔即百年名校——华南师范大学附属中学东莞长安学校。华附是广东省唯一受省教育厅和华南师大双重领导的国家级示范学校，华附长安学校是华附开办的首所外区直营公办学校，同享师资、配置及荣誉。总投资近12亿，九年一贯制教育，规划有120个班，建成后可提供约5580个学位，配建有教学楼、图书馆、体育馆、游泳馆以及多功能教室等，计划2024年9月正式交付使用。

● 三甲标准级医疗：

毗邻长安首个三甲标准医院滨海湾中心医院长安院区（2023年8月已启动工程招标），总投资达17亿，规划床位1100张，将引进国际一流的医疗管理经验和医疗技术。集医疗、预防、保健、康复、教研为一体，给家人全天候的健康保障。

● 10大生态公园 ：

已开放猫山公园、10万㎡滨海湾·花海里、东宝公园、湾角公园、深圳海上田园，滨海景观活力长廊（建设中）、苗涌红林公园（建设中）、滨海文体公园建设中）、茅洲河口湿地公园（建设中）、龙涌社区公园（规划中），筑就全龄诗意人居。

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6、产品观——国际先行住区，致敬进阶人生

项目规划14栋高层，2梯3/4/5/6户，约96-143㎡揽海臻装三四房，户户朝南。项目采用一环三轴臻享九璟设计，规划有约1000㎡私家层峯会所、约5万㎡微度假式园林等社区配套。打造高雅家装美学，采用全屋一线家装品牌（配中央空调），以人性收纳、健康智能，为住户提供拎包入住的智能化居家体验。

● 一环三轴臻享九璟：

项目整体空间布局以一中心、三轴线格局，让建筑视野交错落位，让住户在家中即可近揽园林盛景，远瞻城市繁华。

● 约1000㎡私家层峯会所：

参考香港半山豪宅的设计理念，匠造星级接待区、半日闲茶室、臻享VIP室、律动健身房、自在瑜伽房、童趣星球六大私享场域，集日常、商务、艺术、休闲为一体的多元高端体验会所。

● 约5万㎡微度假式园林：

以“湾畔栖居”为设计理念，拥揽约600㎡湾畔缦悦泳池、摩登漫步草坪、邻里会客厅、康体活动区、丛林儿童乐园、健身氧吧等互动式场景，从孩童之乐到运动休闲到长者颐养，绽放24H生活剧场。

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● 德系一线品牌精装：

严选唯宝、高仪、松下等知名品牌，配置智能门锁、入户玄关柜、全屋中央空调、厨房消毒柜、全屋机电一键开关、多功能收纳等，至臻至贵的人性化设计勾勒人居新想象。

7、服务观——百年诚信物业

招商积余，招商局集团旗下从事物业资产管理与服务的主平台企业，2022年中国品质物业服务领先企业TOP1。物业管理服务项目累计1884个，覆盖100+城市，管理面积约3.11亿㎡。

【主力在售户型鉴赏】

建面约96-120㎡揽海臻装三四房 澎湃上新

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——政策“组合拳”下的市场温度与购房者百态

2025年3月16日，深圳住房公积金管理委员会发布的两份文件，如同一颗石子投入平静的湖面，激起层层波澜。根据新政，深圳家庭公积金贷款额度从90万元提升至231万元，个人最高可贷126万元。政策一出，中介门店的电话被打爆，社交平台上“深圳买房”的话题瞬间冲上热搜。一位95后购房者罗女士在龙华某中介门店感慨：“原本首付差十几万，现在能多贷16万，压力小多了！”

这仅仅是深圳楼市“政策工具箱”中的一环。自2024年四季度以来，这座被称作“楼市风向标”的城市，正以一系列创新政策与市场数据，书写着“止跌回稳”的新剧本。

“金三银四”的沸腾周末

3月17日，深圳景田片区的中介门店里，店长忙得顾不上喝水。新政发布后的第一个周末，客户到访量比前一周增长8%，有人甚至带着计算器现场算账。一位计划下半年买房的张先生，原本想观望房价是否继续下跌，但新政让他改了主意：“公积金贷款额度涨了，利息还能省十几万，再等可能就错过机会了。”

数据印证了市场的热度。2025年一季度，深圳一二手房合计成交超2.6万套，同比增长67.7%，其中新房网签量同比激增82.1%，二手房成交14309套，同比涨幅超五成。龙岗的深铁阅云境项目开盘1小时售罄，龙华中建鹏宸云筑二期加推153套房源，1小时去化率95%。贝壳研究院数据显示，3月二手房实时成交量达282套/日，接近2021年市场高峰水平。

政策“及时雨”背后的逻辑

深圳楼市的回暖并非偶然。这座面积仅1997平方公里的超大城市，常住人口已突破2000万，2024年净流入人口近20万，人口密度居全国之首。有限的土地与持续增长的需求，构成了房价韧性的底层逻辑。但更深层的推力，来自政策层的精准调控。

除了公积金新政，深圳同步推进的还有“房票”制度优化、保障房供应加码、土拍规则调整等一揽子措施。例如，2025年计划供应5万套保障房，覆盖青年公寓、共有产权房等多种类型，公租房价格仅为市场价的3折。政策既为刚需“托底”，又通过降低首付比例（二套房首付降至20%）、提高公积金账户余额贷款倍数（从14倍提至16倍）等方式激活改善需求。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称：“深圳的住房自有率仅23%，年轻人购房需求被长期压抑。这轮政策通过降低门槛、减少成本，释放了积累多年的刚性需求。”

购房者的“精打细算”与开发商的“抢滩战”

市场升温的背后，是买卖双方的博弈与妥协。在龙华红山华府售楼处，一位看房者对比了公积金与商贷的差异：“公积金利率2.85%，商贷3.1%，30年利息差出几十万。”而开发商则嗅到了去库存的良机。一季度深圳新房库存去化周期从2024年26.4个月骤降至7个月，福田、罗湖甚至出现“无房可卖”的局面。房企销售榜单上，TOP5门槛冲至22.3亿元，鸿荣源珈誉府等热门楼盘单月成交超50套。

二手房市场同样暗流涌动。一位中介透露，业主心态从“降价急售”转向“试探性调价”，部分学区房挂牌价环比上涨5%。但市场并未失控——国家统计局数据显示，深圳新房价格连续5个月环比微涨，单月涨幅最高0.4%，二手房涨幅稳定在0.3%左右，呈现“慢牛”态势。

争议与隐忧：狂欢中的冷思考

火热的表象下，争议随之而来。有观点认为，公积金贷款额度提升可能加剧“杠杆买房”风险；保障房大规模入市是否冲击商品房价格，也引发讨论。但数据给出了另一种答案：2025年一季度，深圳200万—300万元二手房成交占比达20.2%，公积金新政恰好覆盖了这一主力区间。而保障房与商品房的“双轨制”，正推动市场分层——刚需转向低价保障房，改善群体争夺核心地段商品房，形成“各取所需”的平衡。

更大的挑战在于可持续性。深圳近年宅地供应锐减，2024年仅出让5宗涉宅用地，未来新房供应或持续收紧。业内人士预测，若去化周期跌破6个月，房价上涨压力将显著增加。

一座城市的安居实验

站在2025年春的深圳，楼市的故事早已超越简单的涨跌博弈。从公积金新政到“一张床、一间房、一套房”的多层次住房体系，这座城市的改革尝试，既是为楼市纾困，更是对“居者有其屋”命题的回应。正如龙岗某保障房项目申请者所言：“深圳的房价可能永远追不上，但至少现在，我们有了更多选择。”

当政策“组合拳”遇上市场的自我调节，深圳楼市的这轮回暖，或许正在书写中国房地产转型的新样本。

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