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光明城中建观玥名邸计划2025年9月入市，加推1栋188套房源，包括80-89m²的3房2卫和107㎡的4房2卫。新增89平南北通透户型，得房率最高。参考前期5栋均价4.23万/平，预计新开盘均价3.9-4万/平，3房300万起，4房410万起。预计2027年3月精装交房。

观玥名邸是新规楼盘，高铁站最后住宅用地，得房率94-103.55%，32-33层住宅，近深实验科林学校和13号线德雅路站。⛪中建观玥名邸楼处电话：400 9620 133☎营销中心已认证丨详细解答丨在售户型图丨项目介绍丨在售房源丨周边配套丨VR看房丨楼盘图丨沙盘图丨位置图丨配套图丨售楼处销售1V1讲解

回顾下中建观玥名邸的开盘历程

2024年10月24日首次开盘，推出3栋192套房，户型80-110平米3-4房，备案均价3.79万/平，折后均价3.35万/平，单价3.16-3.54万/平，总价253-391万/套。吸引2047批客户抢购，2个半小时售罄，深圳今年第3个日光盘。选房排至289号，剩余1758批买家未购得。

024年11月19日，推出5栋147套3房，面积82-89平米，备案均价4.23万/平，折后均价3.78万/㎡，单价3.51-3.92万/㎡，总价293-346万/套。较前期涨27-61万/套，开盘销控117套，去化率80%，已售罄。

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项目平面图⛪中建观玥名邸楼处电话：400 9620 133☎营销中心已认证丨详细解答丨在售户型图丨项目介绍丨在售房源丨周边配套丨VR看房丨楼盘图丨沙盘图丨位置图丨配套图丨售楼处销售1V1讲解

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项目户型介绍

80㎡的3房2厅2卫，设计为竖厅，客厅宽3.3米，LDKB布局，S墙预留冰箱位，动静分区。主卧16.38㎡，次卧8.16㎡和7.84㎡（含飘窗）。U型厨房，卫生间干湿分区。得房率79.6%（不含赠送），阳台4.95m²朝东北。套内面积63.98m²+赠送11.55m²=实用面积75.53m²，含赠送得房率94%。

89㎡的3房2厅2卫，1栋02.03户型，经典竖厅，客厅3.4米宽，LDKB一体。S墙预留冰箱位，主卧16.28㎡/次卧9.53㎡/9.42㎡（含飘窗）。U型厨房，卫生间干湿分区。得房率79.6%（不含赠），客厅连次卧带9.45m²阳台，西南向。套内70.43m²+赠14.58m²=实用85.01m²，含赠得房率96.1%。

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89㎡的3房2厅2卫，1栋04户型，横厅南北通透，客餐厅5.4米宽，LDKB一体。主卧16.02㎡，次卧9.07㎡和8.26㎡（含飘窗）。客厅连次卧，9.3㎡大阳台。L型厨房，卫生间干湿分区。得房率79.6%（不含赠送），阳台西南向。套内70.43㎡+赠送21.17㎡=实用面积91.6㎡，含赠送得房率103.55%。

1的4房2厅2卫，经典竖厅设计，客厅4米宽，LDKB一体，预留冰箱位，动静分区。主卧17.18㎡，次卧11.2㎡、8.64㎡、7.68㎡（含飘窗）。U型厨房，卫生间干湿分离。得房率79.6%（不含赠送），客厅连10.24m²阳台，东南向。套内85.19m²+赠22.96m²=实用108.15m²，赠后得房率101.08%。

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项目区域及楼盘介绍

中建观玥名邸，位于光明区凤凰街道的住宅项目，紧邻光明科学城核心区与凤凰城板块，是高铁站板块最后一块住宅用地。项目周边有区政府、文化艺术中心等行政文化设施，2公里内覆盖蓝鲸世界、万达广场等商圈，享有15分钟生活圈便利。得益于光明科学城规划，区域将吸引高端科学人才，提升价值，并拥有“乐活城”特质，融合科技与宜居性。

光明科学城，深圳科学中心核心区，聚焦信息、生命、新材料三大领域，汇聚500余家科研机构和企业，构建全链条创新生态。周边1公里内22个创新载体与科学城联动。凤凰街道2024年四大产业集群规模超千亿，明湖智谷一期封顶，东明大道通车，公共设施推进。这些资源为业主提供就业机会和职业发展平台，吸引高素质人才，提升居住品质。

观玥名邸，占地1.43万㎡，总建面11.49万㎡，计容建面7.91万㎡，容积率5.4，绿化率35.1%。由4栋住宅组成：1/2/3栋商品房33层，5栋商品房+保障房32层；另有6班幼儿园。

总规820户，包括719套商品房和101套保障房（公租房+企业自持租赁）。1-3栋为2梯6户，5栋为3梯8户。地下3层，停车位898个，车位比1:1.09。

楼盘基础信息

1、开发商：深圳市新宸房地产开发有限公司（中建八局）

2、物业公司：上海中建东孚物业管理有限公司深圳分公司

3、物业管理费：4.3元/㎡

4、总占地面积：1.43万/㎡

5、总建筑面积：11.49万/㎡

6、容积率：5.4

7、绿化率：35.1%

8、产权年限：2023年10月12日-2093年10月11日（70年）

9、总户数：820户，其中商品房719户，公租房+自持租赁101户

10、总栋数及楼高：4栋，32-33层

11、梯户比：1/2/3栋2梯6户，5栋3梯8户

12、车位数：898个

13、车位占比：1：1.09

14、交楼时间：2027年3月

15、交楼标准： 精装 交通配套：项目交通便捷，拥有“三轨三高速”网络。距13号线德雅路站100米，预计2026年开通，7站达南山科技园；1站至光明城站，换乘6号线支线二期及高铁，30分钟抵港穗。

自驾方面，近龙大、南光、外环高速，龙大高速“观光路出口”2.6公里，南光高速“光侨路出口”1.2公里，外环高速“光明城出口”2公里，便捷通达深圳各区。

光明城站，深圳西北枢纽，完工并命名。设有6出入口、3安全口。配备电子票、无障碍通道和换乘指引，高铁地铁无缝换乘，步行2分钟。

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学校配套：项目提供全龄教育配套，包括6班制公立幼儿园和九年制深圳实验光明学校科林部。幼儿园位于4栋，深圳实验光明学校提供1680个学位，2025年增至1980个。学区覆盖凤凰社区，业主子女优先入学。2025年小一录取积分92.9分（需光明户籍+基础分90分+额外入户居住时长加分），初一录取积分93.25分（光明户籍+租房，额外加分）。

南方科技大学附属光明凤凰学校（九年制，硕士教师70%，科创实验班+40社团）。2025年小一录取积分：第二类91.8分（光明户籍+租房，加户龄0.1/月+居住0.1/月），初一录取积分：第八类31.8分（非深户+租房，加居住证1分+居住0.1/月+社保0.1/月）。

光明区外国语学校（提供国际课程，与英国坎泰尔学校等建立姊妹校关系），满足不同家庭的教育需求。凤凰街道还规划了多所新学校，如塘尾第一学校（54班）、塘尾第二学校（54班）等，进一步保障区域教育配套的可持续发展。

商业配套：项目配套2000m²商业区，满足日常生活所需。周边2公里有蓝鲸世界广场（10万㎡TOD综合体，220+品牌），3.5公里有万达广场。2025年底星河COCO City（24万㎡）开业，引入盒马鲜生等首店。

高铁商圈规划66万㎡，以光明城站为中心，采用TOD模式，集成办公、零售、酒店等业态，打造城市会客厅，提升商业价值。周边塘家、塘尾、东坑3商业街区提供多元化消费场景，满足居民日常需求。

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综合评测

1、观玥名邸位于光明城板块，为光明三大核心之一，与凤凰城、光明中心区齐名。作为高铁新城，其潜力巨大，深圳的西丽和坪山高铁新城已成功，光明城亦有望复制。

2、观玥名邸是光明区稀缺的32-33层住宅，容积率5.4，低于周边中海时光境（6.0）、华润润曜府（6.2）和华润润晖府（5.7），提供更高的居住舒适度。同时，它是高铁板块中仅有的两个33层小区之一。

3、观玥名邸紧邻13号线德雅路站、高铁站、幼儿园及深实验光明学校科林部，提供12年一站式教育。商业配套方面，附近规划有大型商业体，预计引入山姆会员商店，短期内依赖凤凰城万达广场和蓝鲸世界购物中心。总体而言，是优质选择。

4、新规产品，无赠送得房率79.6%，含赠送94-103.55%，优于周边中海时光境、华润润曜府。80平米3房2卫，高铁板块无竞品，无噪音干扰。需利用飘窗优化空间。

5、光明区，深圳公园密集，道路宽阔。观玥名邸1公里内环绕明心园、百花园、光明新城公园和虹桥公园，适合家庭居住，便于老人和儿童休闲放松。

6、车位充足，规划820户，配898车位，比例1:1.09，停车无忧。

7、观玥名邸共820户，包括729户商品房和101户公租及企业租赁房。租赁房集中在5栋，采用3梯8户设计，对1栋推售影响小。

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