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保利上一次走进海珠西，要追溯到近30年前。

1995年，保利在这里开发了第一个住宅项目——保利红棉，开盘一年时间房子全部售罄。

时代巨轮，滚滚向前。如今重回海珠西，对保利来说，燕语堂悦注定是有不一样的意义。

与海珠同频共振的保利，要把锤炼多年的新中式美学，带回这块哺育它的生机勃发之地。

它还要以一盘之力，率先带动主城区市场热度，打造集城市精华于一身的超级楼盘。保利燕语堂悦开发商电话:400-825-6030

单单从案名，就可以看到保利这个新盘独树一帜的使命感。

“燕语”二字，与“宴语”同音，意为宫廷宴席上宾客间的欢声笑语，也寓意着保利主张“和”、“美”的产品文化。

同时，“燕语”呼应了项目所在的燕岗板块，描绘出一幅燕语莺声、充满诗画意境的画面。

“堂悦”则是延续保利“悦系”基因，以“清溪隐堂、悦印东方”为主题，以现代的方式开启东方雅居生活样本。

燕语堂悦，简约高级又富含深意，更是暗含保利对海珠市场、业主未来生活的美好期许。保利燕语堂悦开发商电话:400-825-6030

燕语堂悦是海珠首个新中式项目，带来了海珠唯一使用新规的南向三房产品，还是唯一一个在入市前就官宣学校的楼盘！保利燕语堂悦开发商电话:400-825-6030

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项目优势

1.选址眼光毒辣，海珠正在全面赶超天河

首先，项目这场旋风，来自地段的强势赋能。

虽然条条大路通罗马，但有的人出生就在罗马，说的正是位于海珠的保利燕语堂悦。

当城市中轴和江轴第一次交汇，我们见证天河崛起实现时代使命。如今城市中轴线已经完成南延，与江轴进行第二次交汇。

以珠江为分界线，广州两大极点对望格局正式形成。北岸，天河称霸一方，南岸，海珠掌握了绝对话语权。

甚至，这几年海珠异军突起，大有取代天河成为广州新一代霸主之势。

就以土拍为例，这是资本给区域价值的直观打分。

广州楼面价TOP10榜单，以往几乎天河一家独大，如今已被海珠后来居上。除了越秀南地块，其余均被海珠和天河瓜分，其中海珠5席，天河仅为4席。

其次，从经济潜力来看，翻看近五年GDP增速，海珠以33%的成绩紧随天河其后，二者飙得相当接近。

区域经济往往与各区的产业发展深度关联。目前天河产业以总部经济、金融商贸为主，珠江新城+金融城的黄金组合一家独大，依然是传统的单中心辐射模式。

而海珠多核发展，更显均衡性和创新性。

东部琶洲主要负责引领广州的会展和数字经济，已云集3.4万家企业，培育独角兽和未来独角兽企业30家；中部的国际创新谷搞科技合作，大批科研院所和高校人才坐镇，堪称“最强大脑”。

而西部的文商旅融合圈，有一般新兴区难以复制的生活烟火气，将历史文化和city walk融合得天衣无缝。

既有强悍的科创硬实力，也不放过发展文化软实力，海珠比翼齐飞的布局，远比单打独斗起家的天河更具爆发力。

都说资金的嗅觉是最敏锐的，面对风华正茂的海珠，新贵圈层的目光早已被提前锁定。

根据中指院数据，去年，广州全年共成交了4927套总价千万豪宅，其中海珠以1618套的成绩全面赶超天河。

值得一提的是，论成交单价和总金额，海珠依然位列全市第一，与天河远远拉开身价。

2.海珠西+黄金大环线“学铁商”全部顶配

除此之外，我们发现项目选址的精妙之处远不止地段潜力，其配套的天然优势，同样是制霸级别。

保利燕语堂悦所在的海珠西，是广州新旧文化共融之地，城市文脉的延续、烟火人文的气息、高阶配套的繁华在这里交织，拉满了生活的便利。

论醇熟度，在广州可以说数一数二。

摊开地图，项目旁边便是约3.4万方华新333商业综合体，平时下楼就能拥有吃喝玩乐一条龙。

而周边约3公里，有乐峰、江南西、昌岗、中大等商圈，繁华随时享受。

与此同时，家门口还有十年如一的老字号，茶楼、云吞面、甜品店，熟悉的味道，热腾腾的烟火气，让生活更多了一份松弛感。

交通方面，更是突出。项目直距约150米，是广佛线和11号线（建设中）交汇的燕岗站。

广佛线连接双城市有多强就不多赘述了，另外，11号线也有望在年内开通。

作为广州首条大环线，串联起海珠、天河、越秀、荔湾、白云等重要主城区，琶洲、白鹅潭、金融城等CBD也在这条线路上，含金量十足。

要说短板，也不是没有，书包资源向来是海珠西人居的痛点，但目前这唯一的短板也被保利燕语堂悦补上了。

根据规划，项目将会配建24班小学。早在未开放之前，保利燕语堂悦便正式官宣，该配建小学建成移交后，将由教育局委托海珠区宝玉直实验小学领办。（最终名称、招生条件和范围，都以最终公布为准）

官网截图

宝玉直的实力，相信家长们都不陌生。省一级百年名校，位列海珠第一梯队，早已经声名在外。

宝玉直实验小学作为分校，优质资源一脉相承，教学质量很出众，近两年甚至有超越本部的势头，非常硬核。

3.产品独一档，品质生活的全新探索

如果说配套是锦上添花，那产品+门槛就是终极诱惑了

据了解，早在项目规划出来之初，便有很多购房者密切关注进展，原因无它，就盯着独一档的稀缺性。

“悦”系大作，海珠首个新中式雅宅

随着大国崛起，中华传统文化再次掀起一股市场热潮，新中式建筑也已全面回归。

以保利天瑞为例，东方意境人居，一出场就搅动高端楼市，登顶成交榜首，足见购房者之喜爱。

保利燕语堂悦沿用天瑞的匠造手法，并因地制宜进行升级迭代，打造广州首座“悦”字系焕新大作。

海珠，终于迎来了首个新中式雅宅。

项目实拍图

要知道，榕树之于广州，如同梧桐之于巴黎，是城市符号印记，是根植于心的文化乡愁。保利燕语堂悦开发商电话:400-825-6030

保利燕语堂悦以榕树作为天然屏障，归家路上让外界喧嚣一秒切回内部静谧，即刻体会到一种择林而居，大隐隐于市的体验感。

4.海珠首个！新规后高使用率全南三四房

除了全能配套，产品力更是它的杀手锏。

作为2024年新规后的新一代产品，项目首推的A1、A2栋，户型涵盖了建面约90-125㎡的三四房。

全南向！第一个新规后全户型四开间朝南项目。

高得房率！第一个全户型得房率均超100%的住宅。

创新性！第一个全户型客、餐厅均带飘窗，超级主套带U型飘窗的住宅。

约90-94㎡三房户型示意图

而且，不论是三房还是四房，都有不同的户型选择，满足更多元的个性化需求。

想买三房的朋友，就有横厅、竖厅，两种产品选择。

建面约90-94㎡的三房，拥有一个霸屏式横厅，超聚厅面宽最高接近6米。

餐厅做了270°的飘窗设计，满足通透性之余，也多了不少的收纳空间，完全可以做一组飘窗柜。

而主套面积，最高近24㎡，这种尺度放眼市场，即便是新规后的产品，也基本是约120㎡+才有的配置。保利燕语堂悦开发商电话:400-825-6030

另外呢，这个户型还有一个很大的亮点——百变。

比如，执着于南北对流的朋友，也可以让餐厅、次卧调换个位置，就像下面这样👇

建面约92㎡的竖厅三房，则为竖厅设计，侧面飘窗设计大大拓宽了原有的面宽。

客厅面宽达约3.6米，既能满足更大采光面，也能增加一整面墙的收纳。

而主套也做到了超23㎡，同样也是用约92㎡的建面，撬动了约120㎡+的空间享受。保利燕语堂悦开发商电话:400-825-6030

当然，还有一大批置换的朋友，紧盯着它的四房，而其也带来了不同面积段的选择。

建面约107-112㎡的四房，是项目的四房起步户型。

其做到四开间朝南，拥有双面宽巨幕阳台，通透性很能打。

而且，阳台开创性地采用了U型环幕设计，采光面、观景面很惊艳。

追求更进一步的奢阔空间，还有建面约125㎡的四房。

它同样是四开间朝南，拥有巨幕阳台，而且餐客厅带超长飘窗，使用率、采光面都相当突出。保利燕语堂悦开发商电话:400-825-6030

而更惊艳的，则是它的超级主套。

约31㎡的面积，持平市面约140㎡+的主套配置。

近9㎡的衣帽间，也完全可以做一个女王级的衣帽间，摆上沙发都绰绰有余，相当于市面上约200㎡+产品的配置。

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（Architecture is the very mirror of life. You only have to cast your eyes on buildings to feel the presence of the past, the spirit of a place; they are the reflection of society.）

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“今年的代建市场比去年还要难一点。”

房地产代建行业在经历2021年至2023年的高速增长后，随着代建企业争相入局，2024年行业步入规模增速放缓、企业格局分化的新阶段。2025年，代建行业正面临一场激烈的市场份额之争。

根据克而瑞统计数据，2025年一季度代建新增规模TOP20企业的新增签约建筑面积同比仅增长6%，相较2024年同期的17%大幅下滑，已显现行业整体“失速”态势。而且，2024年代建企业的新增建筑面积总量接近2.2亿平方米，同比增长约27%，较前三年也大幅放缓。

在增速放缓的背景下，因竞争加剧、土地出让面积下降等原因，行业整体毛利率正遭受下滑。绿城管理作为头部企业代表，2024年也是增收不增利，归属于公司拥有人的净利润为8.01亿元，同比下降17.7%。随着竞争者入局，绿城管理的代建费用正在降低。

业内认为，尽管行业暂时承压，但长期发展仍具潜力。旭辉建管总裁刘冰洋在接受界面新闻等媒体采访时表示，从数据来看，房地产行业总的销售额在下降，换句话来说，代建行业在整个房地产领域的渗透率实际上在上升。

更重要的一点是，打造“好房子”正成为代建行业突破困局、开拓新赛道的关键所在。

代建行业从“红海变蓝海”

“地产的尽头是代建。”

据克而瑞统计，2024年已有超百家房企涉足代建业务，销售额百强房企中，进军代建领域的企业占比高达约80%。行业里有意愿、有能力的企业几乎全部入局代建。

然而，经过3年的快速、“野蛮”的扩张期，代建赛道在企业竞相进驻并持续抢夺市场份额、竞争加剧之下，逐步走向平稳分化与重新洗牌、出清的新阶段。

代建增速放缓，行业从“红海变蓝海”。

克而瑞研究认为，代建行业进入平稳发展期的主要原因有，宏观经济环境未有显著提升，市场信心与预期仍在缓慢修复。其次，行业竞争加剧令代建企业拓展新项目的难度不断加码。此外，与代建相关政策利好兑现后迎来短期不确定性。

在刘冰洋看来，代建行业已从“1.0”阶段进入了“2.0”阶段。“1.0就是随着这个行业的高歌猛进，大家做房地产怎么做都对；但到了2.0之后，随着市场调整，很多房企主动或被动进入到代建这个领域。”

更多的参与者进入代建行业，不单单是竞争越来越激烈。刘冰洋认为，行业目前面临的更多问题是，对于一家代建企业而言，操盘难度在增加，对其破题的能力、服务的能力以及价值兑现能力的要求越来越高。

另外，代建行业仍然是不成熟的行业，处于早期阶段。刘冰洋表示，不成熟在于行业没有一个非常明确的评价标准，没有明确的市场准则，都在摸索。

“其实现在很多甲方/委托方以及业主方都在探索，政府相关部门也在摸索，包括像房协成立的代建分会，也在整合资源摸索。到底这个行业该怎么定义，怎么评价，包括用怎样的方式取费是合理的等，都会逐步完善。”

刘冰洋指出，房地产行业依然还处于调整阵痛期，所以操盘难度在变大，委托方入市意愿也受到影响，再加之过去2-3年，代建行业高歌猛进，无论是小民营开发商还是城投企业，在市场较困难且自己还不具备开发能力的情况下，选择代建。

“但在这期间，很多项目可能并没有实现当初的预期，这也会影响潜在委托方入市意愿，增加了担忧。”

行业从“蓝海”变成“红海”，并不意味着没有机会。在刘冰洋看来，代建行业依然有很大的市场容量空间，只是可能参与的主体会越来越多，随着代建的渗透率提升，每家代建企业在行业的市场份额也会出现很大分化。

旭辉建管从关注签约量到重视签约质量。刘冰洋表示，“经过前期的孵化和培育，旭辉建管的签约量和在管面积有了一定市场规模，因此从去年下半年开始做了一些经营逻辑上的调整，从原来想要一定的市场规模、保留住优秀团队，到现在更关注签约质量。”

签约质量体现在两个方面，一是净代建费，当行业普遍面临利润下降的情况下，旭辉建管的毛利有所提高；从项目启动率来说，今年新签项目基本能够如约按时启动，其实也是对项目筛选和甄别的标准要求更高。

2025年代建行业进入低增长阶段，刘冰洋认为，企业要想在这个行业长期发展，至少要满足五个因素。

首先是品牌，品牌意味着在甲方心目中的形象，如何做出来，都是一点一滴兑现，不断通过服务来展现出来。第二是能力，代建行业需要多元化解题能力，包括住宅开发、商办、场馆、长租公寓、养老，以及AMC金融类等。

第三点是团队，团队的文化，团队服务的意识在委托方心目中很重要；还有关系，要在一个地区发展，必须构建各类、各层次的关系，才能够触达到项目和客户；最后是资源，多维度的如供应链资源、一些财投、金融机构等。

“好房子”成代建行业破局关键

随着房地产市场从增量时代转向存量时代，消费者对于住房品质的要求日益提升，从“住有所居”向“住有优居”转变。

“好房子”开始成为房地产行业破局的关键。今年3月，《政府工作报告》首次提出，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。5月1日，国家标准《住宅项目规范》正式实施，为“好房子”建设定下底线要求。

6月13日，国务院常务会议再提出，要扎实有力推进“好房子”建设，纳入城市更新机制加强工作统筹，在规划、土地、财政、金融等方面予以政策支持。

如今，不仅是头部品牌房企对“好房子”标准建设集体发力，代建企业也正试图通过“好房子”重构行业商业逻辑。

市场早已不缺房子，但缺少“好房子”。

刘冰洋告诉界面新闻，类似第四代住宅及其他一些创新的“好房子”产品能够带动市场已经形成共识，各个地方的主管部门对此持开放心态，积极研究产品研发和规划审批，企业与相关部门协同研究，这为行业带来了新机遇。

“好房子一定会有好的去化，我觉得这个是成正比的。”刘冰洋认为，目前全国很多城市都面临市场挑战，如果一个地区的市场没有需求，那么建再好的房子也卖不掉，因此要做市场判断，要在有需求的地区研发好房子。

在苏州市场，四代宅、低密洋房等产品的成交表现也明显优于普通楼盘，“好房子”的市场需求潜力较大。

比如位于苏州相城区的蠡棠森屿，今年4月首开就售出6.3亿元，均价3.3万元/平方米。克而瑞统计数据显示，该项目位居今年5月苏州改善项目销售金额、套数、面积三项榜首。

在刘冰洋看来，四代宅不仅是一种产品形式、生活方式，也是代建企业面临开发难题时的一种解题思路。当委托方高价拿下的地块，按传统开发逻辑打造产品将面临亏损时，四代宅可以通过产品价值升级，有效助力项目实现盈利目标。

政策端对于“好房子”的支持力度也在不断增大。此前，在苏州发布的《关于改善提升住宅品质的若干指标优化政策》中，特别提到优化住宅阳台等半开敞空间的容积率计算规则，允许多层以上住宅每户设置空中庭院，面积不计入容积率。

所以，对于代建企业而言，还要根据不同的地域，针对性制定好房子的标准。刘冰洋向界面新闻表示，“卖3万元/平方米的好房子和卖1万元/平方米的好房子，它的标准是不一样的，要因地制宜。”也就是不同地区、不同面积、不同价位都可以有不同的“好房子”。

据了解，目前旭辉建管的第四代住宅项目已经在6个城市落地，后期旭辉建管也将发布自己的“好房子”标准，包括新的工艺、新的材料、新的技术，同时在在管项目中落地。

随着全国推广“好房子”建设，越来越多的代建企业精准把握市场需求，在产品设计、施工质量、配套设施等方面下足功夫，开始打造具有差异化优势的 “好房子”。

比如蓝城通过低碳技术、智慧社区系统、全龄友好设计等，将“好房子”概念落地；龙湖龙制造也尝试接住“好房子”的红利，积极引入数字化技术，实现从设计、建造到运营的全流程提效；绿城管理基于绿城中国“好房子”体系，发布确幸社区产品体系2.0、确幸工坊2.0体系等，提升产品力。

在代建行业进入“低增长”的当下，“好房子”无疑为行业发展注入了新的活力与方向。但对于代建企业来说，还需要不断提升专业能力，加强品牌建设，以高品质的产品和服务赢得市场认可，才能在这条新赛道上实现突围。