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2024年10月30日，保利发展，付出了59亿+的总价，拿下了广州“压箱底”靓地——琶洲南三兄弟（AH090402号、03号、04号地块）。

地块总占地面积约6.66公顷，体量12.8万方，对应楼面价4.25万-4.3万/平（未扣除配建）。

即使地块现状还是一宗无路无桥的生地，也没能影响这家央企的拿地热情。

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三块地位于琶洲南TOD项目东侧，就隔着一个大围公园，向北跨过黄埔涌，就是琶洲中区“印钞机”广交会展馆，有公园+河涌+CBD景观，不仅地段能打，景观资源也同时在线，有做改善产品的条件。

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项目基础信息

项目名称：保利天奕（琶洲东区）

【项目规模】占地6.7万m² ，总建13.8万m²

物业类型：高端住宅

【项目户数】约950户

开发商：保利发展控股

【项目户型】约120-190m²全板T2独栋大平层

【容积率】2.5

位置：广州市海珠区琶洲东区

【绿地率】35%

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【区位篇】

项目所在的琶洲区为珠金琶黄金极核之一，2023-2024年连续两年登上福布斯中国十大CBD榜单，成为最年轻的CBD之一，汇集着“数字经济、商务会展、总部集群” 三大王牌，掌握着未来 30 年城市红利的发展核心区域。

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项目所在位置为琶洲南区，定位为数字创新应用为核心的创新融合拓展区，占据广州人工智能与数字经济试验区琶洲核心区的黄金位置，将成为粤港澳大湾区数字经济等创新业态发展的新引擎。

项目地块实景图，距离琶洲会展仅一桥之隔，直线距离约400m。

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【项目特点突出】

保利天奕以 “六境” 产品理念惊艳亮相，从社区外观到服务细节，皆超越普通豪宅标准。湾流外立面设计，采用全玻璃幕墙搭配浅香槟铝板、米白色釉面陶板，流线型弧形倒角造型极具辨识度，完美融入琶洲 CBD 天际线。400 米超级归家界面、约 88 米宽 9 米高的社区 “门王”、酒店式入户大堂与港湾式迎宾大堂地下车库，构成高规格三大堂体系，归家仪式感拉满。园林与公区设计充满自然生态的松弛感，隐奢会客厅向景敞开，8 米净高风雨连廊串联四季会所，将居家体验升华为度假享受。再加上保利天字系的东方礼遇服务，从高素质服务团队到全方位服务场景，为业主提供顶级尊崇体验。

【项目周边居住环境】

项目周边居住氛围正加速成熟。北侧琶洲南商业综合体预计今年年中交付，未来将为业主提供丰富的购物、休闲、娱乐选择。随着周边配套设施的不断完善，区域价值日益凸显，这里不仅是高端住宅聚集地，更将成为繁华的生活中心，让业主在享受静谧居住环境的同时，轻松拥抱都市繁华。

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户型：120㎡、140㎡、190㎡

价格：122㎡，7.2-8万，总价880到976万。

139㎡，7.5-8.1万，总价1042到1125万。

190㎡，7.8-8.5万，总价1482到1615万。

动态：项目近日加推了一批房源出来，是之前认筹的客户退出来的，目前只有190m²的有货源。

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园林：项目这座长达88米、高9米的恢弘大门，以大面积奢石精心构筑。它不仅仅是一座建筑的大门，更是业主身份与地位的象征，是尊贵与荣耀的无声宣言。

踏入室内，超高挑空的双翼式接待大堂搭配艺术装置，营造出星级酒店式的至臻礼遇。

项目创新打造的约2500㎡立体下沉式会所已实景呈现，半开敞式空间将自然光引入私宴厅、健身房等功能空间，悬浮结构设计使其与周边景观浑然一体。

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1层会客区凭借270°环幕视野，傍晚时分可将落日余晖纳入框景，营造浪漫社交场景。

户型 品鉴

120㎡户型：通过创新设计实现四房两卫，空间感可媲美传统 150㎡产品，得房率超 120%。

整体布局方正，动静分区明显。入户有玄关，保障私密性。

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140㎡户型：四房设计，能做到双主套三卫，南北对流，适合三代同堂居住，居住更舒适。

作为主力户型，其空间尺度较为宽敞，各个功能区的面积都比较合理，能够提供较为舒适的居住体验。

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地铁交通

现有地铁：

冼村站（珠江新城CBD，4站，约15分钟）；

万顷沙站（南沙副中心，11站，约40分钟）。

18号线磨碟沙站：距离约800米（步行约10分钟），可直达：

8号线宝岗大道站：换乘8号线至琶洲西区（万胜围站，约25分钟）。

规划地铁：

19号线（规划中）：可能经过琶洲东区，未来或连接天河智慧城与海珠西部。

28号线（佛穗莞城际）：远期规划中，或设琶洲站，加强广佛莞城际联系。

2. 公交配套

公交线路：

229路：直达海珠客运站、罗冲围；

高峰快线58路：连接琶洲与白云区（新市、同德围）。

琶洲东区内部：旅游观光1线、夜66路等，覆盖琶洲西区、赤岗等区域。

跨区线路：

接驳地铁：部分线路（如旅游观光1线）可直达磨碟沙地铁站。

公交站点：

磨碟沙地铁站公交总站（步行约5分钟）：覆盖多条接驳线路；

琶洲东路口站（步行约8分钟）：229路、夜66路等。

3. 自驾出行

主干道：

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华南快速：西向连接珠江新城、天河CBD（约20分钟车程）；

环城高速：北向接科韵路、琶洲会展中心（约15分钟车程）；

新滘路：南向至海珠湿地公园、广州南站（约30分钟车程）。

周边路网：

琶洲大道：东西向主干道，直达琶洲西区电商总部；

黄埔涌：沿江景观路，适合通勤及休闲。

通勤时间参考：

至珠江新城：自驾约30分钟（早高峰可能延长至40分钟）；

至广州南站：自驾约40分钟；

至琶洲西区：自驾约15分钟（通过琶洲大道）。

2、

1. 项目自带商业

社区商业：

规划约1.8万㎡社区底商，业态覆盖便利店、精品超市、餐饮（如咖啡店、轻食餐厅）、生活服务（洗衣、药店）等。

品牌意向：可能引入钱大妈、7-Eleven、瑞幸咖啡等连锁品牌，但具体入驻信息需以交付后为准。

商业定位：满足日常基础需求，缺乏大型商业综合体，侧重生活便利性。

2. 周边现有商业

（1）近邻商业体

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保利广场（磨碟沙站）：

距离约1公里，步行约15分钟，涵盖永旺超市、CGV影城、优衣库、华为体验店等品牌，餐饮选择丰富（如陶陶居、点都德）。

优势：地铁18号线直达，适合日常购物及休闲。

合生广场（赤岗站）：

距离约3公里（自驾约10分钟），含万达影城、西塔IPARK购物中心，主打年轻化消费。

（2）社区底商

琶洲东区沿街商铺：

距离项目约800米，现有便利店、小吃店、药店等，满足即时性消费需求。

代表商户：美宜佳、大参林药店、潮汕牛肉火锅店等。

（3）其他商业

万达广场（海珠店）：

距离约4公里（地铁8号线宝岗大道站换乘），含万达影城、大玩家超乐场、优衣库等，适合家庭娱乐消费。

3、

1. 现有公立学校

（1）小学

琶洲东区实验学校（规划中）：

拟建九年一贯制学校（小学+初中），距离项目约1公里，预计2026年建成。

现状：目前该区域暂无成熟公立小学，暂时划入赤岗片区学校。

赤岗小学：

距离约2公里（海珠区省一级学校），步行约25分钟，口碑较好，近年中考成绩中等偏上。

金碧第一小学（东校区）：

距离约3公里（地铁8号线石溪站换乘），省一级学校，以综合素质教育见长。

（2）初中

广州市第九十八中学（赤岗校区）：

距离约2.5公里（地铁8号线赤岗站换乘），区重点初中，近年高考本科率约60%。

广州市第六中学（海珠校区）：

距离约5公里（地铁4号线万胜围站换乘），市直属重点中学，初中部以竞赛特长培养著称。

（3）幼儿园

项目配建幼儿园：规划中（需以教育局划分为准）。

周边公办园：

琶洲幼儿园：约1.5公里，公办普惠园，收费较低。

赤岗街中心幼儿园：约2公里，区一级幼儿园。

国际私立+广东财经大学

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【项目归家动线示意】

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最新房产信息

全国首套房贷利率将步入“2字头”时代 30年期百万房贷可省2万

①央行降息政策如期落地，5年期以上LPR降为3.5%。

②如以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次LPR下降10个基点，月供将减少56元，30年月供累积减少2万元。

财联社5月20日讯（记者 李洁）央行降息政策如期落地，贷款市场报价利率（LPR）迎来调整。

5月20日，5月贷款市场报价利率（LPR）报价出炉：5年期以上LPR为3.5%，上月为3.6%。1年期LPR为3%，上月为3.1%。

这是继5月初央行宣布降准降息后，货币政策发力的重要举措。

研究员指出，随着5年期LPR降至历史低位，购房者月供成本进一步下探。叠加公积金利率下调、存量房贷利率调整等政策，房地产市场迎来新一轮系统性成本优化。

如以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次LPR下降10个基点，月供将减少56元，30年月供累积减少2万元。

全国首套房贷利率有望进一步下调

“目前全国范围首套、二套房贷利率政策下限均已取消，多个城市首套房贷利率已降至3.0%左右的历史最低水平。此次5年期以上LPR下调，有助于引导各地房贷利率进一步下行，继续降低购房者置业成本。”中指院政策研究总监陈文静表示。

据中原地产研究院统计数据，2025年第一季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.11%，较2024年第四季度的3.10%略有波动（2024年三季度为3.33%左右）。其中首套房房贷利率平均在3.06%左右。

目前，北京、上海、深圳的首套房贷款利率均为LPR-45BP，经过本次降息，一线城市首套房最高降至3.05%。

以北京为例，此前执行首套、二套房贷利率分别为3.15%（LPR-45BP）、3.35%（五环外，LPR-25BP）/3.55%（五环内，LPR-5BP）；此次调降后，北京首套、二套房贷利率有望分别调整为3.05%（LPR-45BP）、3.25%（五环外，LPR-25BP）/3.45%（五环内，LPR-5BP），其中，首套以及五环外二套房贷利率均降至历史最低水平。

对购房者而言，降息带来的利好显而易见。一位业内人士向记者表示，在长达30年的还款周期中，此次降息累计节省的利息支出相当可观。许多原本因高额利息望而却步的潜在购房者，在利率下降后，随着成本降低，购房计划变得更加可行。

陈文静认为，本次LPR下调也将带动存量房贷利率下调，在房贷利率重定价日后，存量房贷利率可跟随下调，降低已购房居民还贷压力。

回顾历史，据中原地产统计，此前贷款市场报价利率（LPR）已历经多次下调，累计降幅达到60个基点。张大伟表示，从趋势上观察，在错综复杂经济环境下，市场预期货币政策会更加宽松。“随着存款利率的降低，未来房贷利率很可能继续下降。”

有利于巩固房地产市场稳定态势

本次LPR的下调并非孤立事件，而是央行一系列政策组合拳中的关键一环。

作为片区天际线的“制高点”，保利天奕不仅仅是一座建筑，它更是致力于打造集城市中心丰盛配套、公园绿地、精品地铁商业、互联社交空间为一体的区府CBD湾芯公园资产典范。项目的每一处细节都透露着对品质生活的追求和对未来城市发展的深刻洞察。在这里，业主将享受到无与伦比的居住体验和生活便利，共同见证宝中区域的辉煌未来。