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一、项目速览：西部标杆级大城，500万㎡全业态综合体

作为海岸集团继南山海岸城后的又一重磅作品，万丰海岸城自面世以来便以“超级城市综合体”的定位稳坐西部顶流。项目总建面约500万㎡，涵盖住宅、产业、商业、教育、酒店、公园等全维业态，是深圳罕见的“造城级”规划。

核心参数一览

在售产品

：主推瀚府二期建面约100-189㎡3-4房，毛坯送简装交付，均价约4.6万-5.9万/㎡

容积率

：5.95-6.7（不同地块）

梯户比

：3梯3户（楼王）、4梯5-6户（普通住宅）

层高

：3.1-3.15米（高于市场平均水平）

交房时间

：2025年底前分批交付

物业费

：5元/㎡/月（海岸物业）

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二、配套全解析：地铁+名校+三公园+顶流商业

1. 交通：立体路网，湾区枢纽

地铁

：11号线马安山站（步行约300米，全新一期檀府地块更近），12号线、20号线（在建）、18号线（规划中）三线环绕

城际/航空

：穗莞深城际直达福田/广州，10分钟车程至宝安国际机场

高速路网

：广深沿江高速、外环高速等四大主干道，深中通道通车后联动珠江西岸

2. 教育：深外宝安本部，目送式上学

深圳外国语宝安学校

：九年一贯制，102班/4740学位，宝安首个“四大名校”分校，2023年已开学

入学优势

：单享学区（初中部），步行200米即达，入学概率高于周边竞品

3. 商业：海岸城PLUS+山姆双王牌

万丰海岸城购物中心

：20万㎡体量（2个南山海岸城），规划宝安北首店集群，2025年夏季开业

山姆会员店

：宝安首家，建筑面积2万㎡，与商业体通过空中连廊无缝衔接

4. 生态：三公园环抱，10公里绿轴

家门口公园

：4万㎡海岸公园（含跑道、儿童乐园）、大钟山公园、架空层公园

城市绿轴

：规划10公里生态走廊串联山体、水系，对标福田中心区景观带

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三、购房者视角：西部改善首选，但三大硬伤需警惕

✅ 核心优势

稀缺综合体

：500万㎡大城自带流量，商业、教育、生态闭环，长期保值性强

产品力升级

：3.15米层高、铝板玻璃幕墙、双电梯厅设计，品质向福田豪宅看齐

价格倒挂红利

：周边二手房价普遍5.5万+/㎡，新房存在约10%价差

❌ 客观短板

密度偏高

：容积率最高达6.7，部分楼栋采光受限

城市界面待更新

：周边仍有农民房、工业区，旧改周期预计需5-8年

交通噪音干扰

：紧邻宝安大道、南环路，低楼层住户需关注隔音措施

📊 适合人群

西部改善家庭

：143㎡以上大户型南北通透，适合二胎/三代同堂

学位需求买家

：深外学区房属性突出，宝安北教育资源天花板

长线投资者

：大空港+会展新城+海洋新城三重规划加持，长期看涨

四、自住可入，投资需精挑户型

万丰海岸城是西部罕见的“全能型选手”，尤其适合重视教育、商业便利性的家庭。但高容积率导致的居住密度、部分户型实用率偏低（约74%）等问题，建议优先选择楼王6栋、南向景观房源。若预算有限，可关注即将入市的檀府地块（更近地铁、价格或更低）。

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最新房产信息

配售型保障性住房登场 深圳安居房模式“变阵”

房地产头条

2025-05-28 19:11 星期三

①深圳对安居房模式，进行了大调整；

②深圳目前存在人才房、安居房、共有产权房、配售型保障房，4种保障房类型。其中，人才房、安居房、共有产权房已停止新增供应，按最新管理办法，未来深圳将只供应配售型保障房；

③配售房最大的一个优势是价格，这对于深圳很多新市民来说具有不小的吸引力。

财联社5月28日讯（记者 王海春）深圳对安居房模式，进行了大调整。

5月28日下午，深圳市住房和建设局在官网发布关于公开征求《深圳市配售型保障性住房管理办法（征求意见稿）》意见的通告。

配售型保障性住房是住房保障体系中的一种住房类型，是指按照有关政策规划建设，限定户型面积、销售价格、使用和处分权利等，实施封闭管理，面向符合条件的住房困难工薪群体配售的住房。配售型保障性住房实行现房配售。

该征求意见稿共5章37条，明确了配售型保障性住房的申请条件、配售方式及流程、封闭管理、监督管理等内容。

与之前相比，深圳该项新措施在哪些方面发生了变化？

对此，乐有家分析师介绍，深圳目前存在人才房、安居房、共有产权房、配售型保障房，4种保障房类型。其中，人才房、安居房、共有产权房已停止新增供应，按最新管理办法，未来深圳将只供应配售型保障房。

“进行比对后可以发现，新办法与之前的差别包括，申请条件、是否能获得完整产权、限售规则等。其实在去年，深圳已对相关规则进行了优化，例如共有产权房明确了5年后可封闭流转，安居房、人才房也确定了补差价的公式。”上述分析师称。

具体来看，配售型保障性住房的申请条件，主要为，深户、在深圳无自有住房、正常缴纳社会保险且累计缴纳5年（具备市政府规定的人才引进迁户核准条件的，累计缴纳社会保险3年）等。

关于价格，将按照覆盖项目划拨土地成本、建安成本、适度合理利润以及相关税费等原则，适当考虑经济社会发展状况、住房供需关系、工薪群体支付能力等因素综合确定。配售型保障性住房配售价格由主管部门委托专业机构测算拟定，由深圳市主管部门报市政府批准后执行。

此外，新办法明确，配售型保障性住房实施严格封闭管理，禁止以任何方式将配售型保障性住房变更为商品住房。购房后需退出配售型保障性住房的，签订买卖合同满3年后可以向深圳住房主管部门申请在信息平台进行封闭流转，将配售型保障性住房转让给符合条件的对象，深圳市住房主管部门可以通过制定参考价格上限等方式规范转让行为。

超过一年无人购买的，住房主管部门可以结合实际情况组织保障性住房专营机构或者其他机构进行回购，回购价格=原购买价格×（1-年折旧系数×建筑物已使用年限），年折旧系数取1%。

业内人士指出，配售型保障性住房最大优势之一是价格，这对于深圳很多新市民来说具有极大的吸引力。

“2023年深圳人才房和安居房受到热捧，主要原因便于其拥有价格优势。按照最新办法，配售房封闭流转的流通限制，二次出让的折旧规定等，不仅让其失去了金融属性，而且未来交易有确定性的损耗。不过，此类住房在市场上是否能够有效去化，存在一些不确定性。2024年人才房之所以欢迎度下降，即与明确10年后的上市规则，导致其性价比削弱有不小的关系。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

对于深圳为何要对安居房模式进行优化的问题，分析人士指出，这一定程度与当地展开大规模建设安居房有关。

“补上住房保障的短板，这个方向是没有问题的。不过，由于安居房短期内迅速上量，而且对安居房和商品房的相互影响考，以及对商品房市场从上行到下行的波动之大考虑不周，加之这一建设任务主要由安居集团一家企业（含区安居）来承担，从而导致在安居集团在企业层面承担资金链的压力，其还面临市场波动对企业运营、资金链安全及国有资产保值增值的压力。”李宇嘉称。

其进一步表示，深圳目前有约2万套已配售未成功售出的存量安居房，还有1.5万套未配售的存量安居房，总量近3.5万套，超过了存量一手商品房的套数。但商品房的库存，是由分散的开发商分别承担；而深圳安居房则由一家企业来承担，使得后者承受不小的压力，新办法的出台，将减轻安居集团的压力。

在乐有家营销总裁贺玲看来，配售型保障房入市将有效解决新市民、新青年的住房需求，以较低成本安居深圳，为深圳留住人才、经济发展提供支撑。

“征求意见稿明确，深圳配售型保障房以小户型一居室、两居室现售为主，且实行3年内封闭持有，若想退出，需满3年后封闭流转，买卖不能增值等，这些规则将使保障房真正落实到刚性居住需求。”贺玲说。

也有业内人士认为，深圳放开配售型保障房申购门槛，可能会对商品房市场形成一定影响。

“若政策放开，或对总价在250万-400万元的商品房市场形成竞争。一方面，相同预算下，购房者可能优先选择南山等核心区的安居房，从而减少对龙华、光明、龙岗等区域商品房的需求；另一方面，原安居房与商品房的‘平行赛道’将产生交集，部分刚需家庭可能转向安居房市场，进一步压缩外围区域商品房的去化空间。当然，具体影响，要视不同地区规模等情况而定。”李宇嘉补充道。

从深圳市场表现来看，据乐有家最新监测数据，今年5月1日-27日，深圳全市一手住宅现售+预售总网签2625套，环比下跌20%；二手住宅网签量4145套，环比下跌22%，同比上涨21%。

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