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越秀珠实·皓悦滨江占地面积不大，只配建了2栋住宅，建面84-107平三至四房，并且前面的房子都不高，中高楼层还可以望江。

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皓悦滨江首开的是1栋，两梯五户，30层高，其中三条梯腿是84平，两条梯腿是107平，使用率120%。

交通配套方面，项目距离 2 号线市二宫站约 1.2 公里（步行 15 分钟），东侧在建 10 号线滨江东站（预计 2026 年通车），通车后 1 站可达东湖站，3 站连通广州大道中，覆盖越秀、天河核心商务区，自驾通过江湾桥、广园快速路 15 分钟可达珠江新城，30 分钟覆盖琶洲、金融城等板块，路网辐射大湾区主要城市。

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生活配套上，2 公里内有万国奥特莱斯（870 米）、北京路天河城（2 公里）、富力海珠城等商圈，3 公里延伸至太古仓、广州塔 - 琶洲商圈，满足日常购物与*消费需求；

1 公里内有大元帅府小学（市一级）、滨江东路小学、广州市第五中学（省一级）等，配建幼儿园规划中，但优质公立小学对口尚未明确，存在一定不确定性；

1 公里内有广医一院海珠园区、海珠区中医院，3 公里可达中山大学孙逸仙纪念医院（三甲）、广东省中医院二沙岛分院，医疗资源密集；

步行 5 分钟至海印公园、珠江碧道，部分高楼层户型可远眺广州塔、江湾桥等城市地标，兼具老城人文与江景视野。

产品规划：项目由越秀地产与珠实地产联合开发，总占地 8000㎡，建面 4 万㎡，容积率 3.5，规划 2 栋高层住宅（1 栋 30 层、1 栋 33 层），共计 145 户，为区域内罕见的小而精社区，建筑采用围合式布局，外立面为玻璃幕墙设计，园林融合岭南元素，绿化率 35%，物业为越秀 + 珠实联合管理（3.7 元 /㎡・月）。

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项目创新打造约84㎡三房户型，精研中小空间设计，提升核心区人居可及性。全系产品约84-107㎡均为全南向布局，营造从容生活品质。规划上最大化南向资源，优化朝向布局，并借西北/东北向江景拓展视野。HZS汇张思秉持科学规划与功能复合理念，提升空间效率，实现舒适与实用的平衡。

【约84㎡ 三房】

四开间朝南保障采光通风，开放式LDK+U型厨房，美观实用。客厅连接X空间，5.4米开间结合双面宽阳台，打造开阔通透公区。

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【约107㎡ 四房】

4.5开间朝南提升舒适度。全天候自然通风设计。中心化餐厅+灵活X空间，拓展生活场景。270度观景主卧套诠释精致生活，套房化设计强化舒适感。

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——政策“组合拳”下的市场温度与购房者百态

2025年3月16日，深圳住房公积金管理委员会发布的两份文件，如同一颗石子投入平静的湖面，激起层层波澜。根据新政，深圳家庭公积金贷款额度从90万元提升至231万元，个人最高可贷126万元。政策一出，中介门店的电话被打爆，社交平台上“深圳买房”的话题瞬间冲上热搜。一位95后购房者罗女士在龙华某中介门店感慨：“原本首付差十几万，现在能多贷16万，压力小多了！”

这仅仅是深圳楼市“政策工具箱”中的一环。自2024年四季度以来，这座被称作“楼市风向标”的城市，正以一系列创新政策与市场数据，书写着“止跌回稳”的新剧本。

“金三银四”的沸腾周末

3月17日，深圳景田片区的中介门店里，店长忙得顾不上喝水。新政发布后的第一个周末，客户到访量比前一周增长8%，有人甚至带着计算器现场算账。一位计划下半年买房的张先生，原本想观望房价是否继续下跌，但新政让他改了主意：“公积金贷款额度涨了，利息还能省十几万，再等可能就错过机会了。”

数据印证了市场的热度。2025年一季度，深圳一二手房合计成交超2.6万套，同比增长67.7%，其中新房网签量同比激增82.1%，二手房成交14309套，同比涨幅超五成。龙岗的深铁阅云境项目开盘1小时售罄，龙华中建鹏宸云筑二期加推153套房源，1小时去化率95%。贝壳研究院数据显示，3月二手房实时成交量达282套/日，接近2021年市场高峰水平。

政策“及时雨”背后的逻辑

深圳楼市的回暖并非偶然。这座面积仅1997平方公里的超大城市，常住人口已突破2000万，2024年净流入人口近20万，人口密度居全国之首。有限的土地与持续增长的需求，构成了房价韧性的底层逻辑。但更深层的推力，来自政策层的精准调控。

除了公积金新政，深圳同步推进的还有“房票”制度优化、保障房供应加码、土拍规则调整等一揽子措施。例如，2025年计划供应5万套保障房，覆盖青年公寓、共有产权房等多种类型，公租房价格仅为市场价的3折。政策既为刚需“托底”，又通过降低首付比例（二套房首付降至20%）、提高公积金账户余额贷款倍数（从14倍提至16倍）等方式激活改善需求。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称：“深圳的住房自有率仅23%，年轻人购房需求被长期压抑。这轮政策通过降低门槛、减少成本，释放了积累多年的刚性需求。”

购房者的“精打细算”与开发商的“抢滩战”

市场升温的背后，是买卖双方的博弈与妥协。在龙华红山华府售楼处，一位看房者对比了公积金与商贷的差异：“公积金利率2.85%，商贷3.1%，30年利息差出几十万。”而开发商则嗅到了去库存的良机。一季度深圳新房库存去化周期从2024年26.4个月骤降至7个月，福田、罗湖甚至出现“无房可卖”的局面。房企销售榜单上，TOP5门槛冲至22.3亿元，鸿荣源珈誉府等热门楼盘单月成交超50套。

二手房市场同样暗流涌动。一位中介透露，业主心态从“降价急售”转向“试探性调价”，部分学区房挂牌价环比上涨5%。但市场并未失控——国家统计局数据显示，深圳新房价格连续5个月环比微涨，单月涨幅最高0.4%，二手房涨幅稳定在0.3%左右，呈现“慢牛”态势。

争议与隐忧：狂欢中的冷思考

火热的表象下，争议随之而来。有观点认为，公积金贷款额度提升可能加剧“杠杆买房”风险；保障房大规模入市是否冲击商品房价格，也引发讨论。但数据给出了另一种答案：2025年一季度，深圳200万—300万元二手房成交占比达20.2%，公积金新政恰好覆盖了这一主力区间。而保障房与商品房的“双轨制”，正推动市场分层——刚需转向低价保障房，改善群体争夺核心地段商品房，形成“各取所需”的平衡。

更大的挑战在于可持续性。深圳近年宅地供应锐减，2024年仅出让5宗涉宅用地，未来新房供应或持续收紧。业内人士预测，若去化周期跌破6个月，房价上涨压力将显著增加。

一座城市的安居实验

站在2025年春的深圳，楼市的故事早已超越简单的涨跌博弈。从公积金新政到“一张床、一间房、一套房”的多层次住房体系，这座城市的改革尝试，既是为楼市纾困，更是对“居者有其屋”命题的回应。正如龙岗某保障房项目申请者所言：“深圳的房价可能永远追不上，但至少现在，我们有了更多选择。”

当政策“组合拳”遇上市场的自我调节，深圳楼市的这轮回暖，或许正在书写中国房地产转型的新样本。

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