首页热搜:观山海售楼处电话→观山海Ai热搜24小时电话→2025最新房价→楼盘百科详情→售楼处更新发布@售楼处中心2025-07-07
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观山海属于老前海南荔湾板块，而非真正的前海三湾，位置相对较偏。
这里属于前海拓展区范围，根据规划，前海蛇口片区范围从28.2平方公里扩大至约37.9平方公里。
扩容后包含了前海三湾及蛇口、赤湾、大小南山等，将规划"两带一港七版块"的空间结构。
荔湾是比较不错的居住板块，生活氛围还行，周边有阳光玫瑰园、月亮湾花园等住宅小区，还有深大附中学校（初中）也属于中等偏上的水平。
从投资的角度来看，属于第二梯队。保值属性是有的，但增值属性就要看真正的前海核心三湾了，三湾房价起来，才能带动这里！
02、基础资料
观山海占地4.24万㎡，总建面约16.3万㎡，容积率2.66，绿化率40%。
规划12栋住宅，共约870套，其中8栋塔楼、4栋板楼，纯住宅，没有保障房。另配建有商业、公交车首末站、社康服务中心、老年照料中心等。
停车位共987个，车位比1:1.34，车位充足，限高80米，梯户比为2T2/2T4/2T5。
本次即将加推的4栋是楼王，户型138平四房两卫，2梯2户，均为西南朝向，可以看大南山景观，视野不错。
观山海家园总平图
前期推售楼栋还有少量房源在售，主要分布在1栋、2栋、6栋，当前约94折，价格如下：
95平三房，折后827-952万
110平四房，折后879-899万
113平四房，折后846-1038万
115平四房，折后882-954万
观山海在售户型图
03. 产品打造
外立面采用大面积LOW-E双层超白（局部呈现蓝灰色）钢化玻璃幕墙，搭配深灰色铝板，框架结构采用铝合金型材，底层裙楼采用用干挂灰色石材，品质感不错。
园林设计上，规划了轻奢水院+风雨连廊、近10米水庭院瀑布以及观山泳池，还有儿童乐园、架空绿化休闲区、休闲娱乐广场及社区生活设施等。
地段一般，缺乏大型商业配套。荔湾板块还是相对偏一些，周边没什么大型商业和公共配套，只有一个泛海城市广场，仅能满足基本的生活所需，去往万象前海、K11等商场开车需要15分钟。
价格不断上涨，性价比不高，观山海开盘折扣越来越少，一直在悄悄涨价，网传本次加推备案价10万/㎡。
去年1栋开盘，备案价8.5万，按揭9折，折后约7.7万，110㎡4房总价689万起。
3月加推2栋，综合约92折，折后约7.9万，110㎡4房837万起，相比首开，110平门槛高了150万左右。
4月加推6栋，综合约94折，折后约8.1万。相比上批，113平门槛也高出40万，高层涨了70多万。
本次加推的楼王产品，预计价格更高，一直涨价难免会劝退一部分客户。
距离地铁较远，交通拥堵。周边只有5号线地铁，距离荔湾站约800米，步行要15分钟，距离稍远，依靠地铁通勤的客户建议配个小电驴。
除了到前海和蛇口方便外，去南山其它地方或福田等区域都算不上便利，地铁路线有点绕。
开车出行主要是兴海大道和月亮湾大道，这两条道路车流量较大，容易出现堵车情况，给日常出行带来不便。
有一定的噪音影响，西南面临近双向7车道的兴海大道高架桥，1栋直线距离兴海大道高架桥仅100多米，噪音影响较大。
虽不在航线下，但实地测试周边仍有飞机起降噪音，敏感人群还是要谨慎。
容积率低，观山海容积率仅有2.65，低密度小高层（限高80米）住宅，楼间距最宽达到约46m，在整个南山都算是很不错了。
景观视野不错，紧邻大南山，可以看山景，视野很好，比较宜居。
纯商品房住宅，没有公租房，安居房，人才房等，社区居住氛围纯粹。
观山海家园有自身优点，定位纯改善，南山少有的低密小高层纯商品住宅，看大南山景观，有一定的竞争力，适合居住在南山的改善客户。
市场分析
观山海地段比不上前海三湾，但又比赤湾好一些，比上不足，比下有余，价格也是居于两者中间，
真正喜欢前海的客户看不上这里。九百万左右的预算有很多新盘可选，再加一点可以买在前海了。
前海板块：
主要在售的项目是前海时代尊府和湾啟紫荆府，地段更好，也更贵一些。
前海时代即将加推89平小户型产品，参考之前折后约10.6万/㎡，地段是观山海没法比的。
前海时代尊府户型图
紫荆府是妈湾唯一在售的楼盘，上月加推2栋房源，价格也下降了，折后约9.6万/㎡。新规户型，得房率约为95%（含赠送）。
湾啟紫荆府户型图
赤湾板块：
对比赤湾，观山海在舒适度和位置上有一定的优势，不过价格稍高一些，目前95平三房最低也要827万起。
赤湾主要在售新盘有金众云山海和琅玥湾佳园。不过赤湾还在建设中，周边的配套当前还有待完善。
金众云山海定位高端改善，性价比和品质是两大卖点。目前还有少量尾房在售，户型116 - 174㎡ 4-5房，总价799万起。
琅玥湾佳园去年11月入市，户型113-167平三至五房，折后约7.1万/㎡，一直卖的不好，开发商甚至推出特价房源单价5.4万起，123平户型折后546-550万。
琅玥湾佳园户型图
整体来说，观山海家园是南山少有的低密住宅，居住舒适度不错，不过性价比不高，即将加推的楼王预计价格会上涨。
配套资源
01.交通配套
项目距离5号线荔湾站约500米左右。15号线开通后，1站到铁路公园站换乘，前往大铲湾、南油、深大、西丽都非常方便。
项目紧邻兴海大道、月亮湾大道等主干道，开车可快速通达前海、宝中、蛇口、深圳湾、科技园等区域。
02.教育资源
项目一路之隔规划36班小学。目前片区内对口的小学为南山实验教育集团荔湾小学，中学则对口深大附中，一般买了房、有社保而且是深户，都基本能进。
深大附中属于南山第二梯队，南山区唯一的市教育局直属初中，共享大学丰富的图书资源、先进实验室设备。去年中考580分以上达11人，成绩优异。
03.商业配套
项目自带约6000㎡商业，旁边就是约2.6万㎡泛海城市广场，1公里附近就是前海印里、世茂前海商圈。
5公里内，还有万象前海、山姆会员店、卓悦Intown、海上世界、K11艺术购物中心、太子湾花园城villa等。
04.文娱休闲
项目周边生态资源丰富，位于大南山脚下，享有大南山一线山景，周边还有荔林公园、月亮湾公园、青青世界等。
房产最新消息
2025年房地产政策动向分析
2025年政府工作报告对房地产政策的定调体现了“短期防风险”与“长期促转型”并重的思路，核心目标是推动市场止跌回稳，并通过多项政策组合拳优化供需结构、化解行业风险。以下是基于最新动向的整理与分析：
2025年深圳、广州楼市在政策刺激下已现回暖迹象，但市场分化明显。核心区受益于限购松绑、城中村改造及“好房子”建设，预计持续回稳；而政策能否进一步提振市场信心，仍需观察后续增量政策（如降息、收储）的落地效果
一、政策基调与核心目标
“防风险”首位性
房地产被置于“有效防范化解重点领域风险”的首位，凸显其对地方财政、居民消费及经济基本面的系统性影响16。报告首次明确“稳住楼市”的总体要求，并强调“持续用力推动止跌回稳”，延续了2024年中央政治局会议的强信号910。
短期与长期政策结合
短期
：通过需求端刺激（如限购松绑、降息降准）和供给端纾困（如融资协调机制）稳定市场预期37。
长期
：构建“双轨制”住房体系（商品住房+保障房）、推动“好房子”建设，促进高质量发展210。
二、关键政策动向
1. 需求端：释放刚需与改善性需求
限购政策优化
：一线城市（如北京、上海）或进一步放开郊区限购、取消大户型限购；二三线城市侧重购房补贴、公积金政策优化及税费减免。分析师观点：若销售修复不及预期，一线城市可能“适度调整”而非完全取消限购。
城中村改造与房票安置
：2025年计划新增100万套城中村改造住房，结合货币化安置（如房票）释放需求，预计撬动1.5亿平方米潜在需求。专项债加速发行，已支持33宗土地收储（金额16.72亿元）。
2. 供给端：去库存与融资支持
存量房收储提速
：政府拟通过专项债收购存量商品房（2025年专项债额度4.4万亿元，同比增5000亿元），并赋予地方在收购主体、价格上的自主权。广东、吉林等地已试点，涉及金额超20亿元。痛点突破：此前因“白菜价”收购限制（土地成本+5%利润）受阻，新政策允许区域统筹平衡资金。
房企融资“白名单”
：截至2025年3月，融资协调机制已审批贷款超6万亿元，覆盖1500万套住房项目，重点隔离项目风险与房企债务风险。
3. 结构性改革：土地与产品升级
土地供应“量出为入”
：严控新增供地（300城土地供应建面同比降28%），优先盘活存量用地（全国土地库存去化周期达54个月）。
“好房子”建设
：北京、南宁等地出台技术导则，推动绿色、智慧住宅标准，改善型产品去化周期较刚需短15%-20%。
三、市场影响与预期
止跌回稳趋势
：70城房价指数连续5个月改善，1月新房环比上涨城市增至24个，但三四线城市库存压力仍存。
风险缓释
：分析师预计2025年房企债务违约风险将逐步收敛，市场调整进入尾声。
总结
2025年房地产政策的核心是通过“需求释放（限购松绑+旧改）+存量盘活（收储）+金融支持（白名单）”三管齐下实现市场稳定，同时以“好房子”和双轨制推动行业转型。后续需关注一线城市政策松动幅度及专项债落地效率。
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