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1.1 地段能级：增城科创轴芯・南香山居封面

南香雅居踞守增城经济技术开发区核心（新科路西侧、创盈路南侧），地处广州 “东进” 战略东翼科创主轴，是增城产业升级与居住迭代的核心节点。板块集聚超 200 家高新技术企业，涵盖智能制造、电子信息、新能源等领域，高知产业人口密集，租赁与自住需求稳健。项目为开发区稀缺新规纯改善住区，紧邻南香山森林公园，兼得 “科创产业 + 生态山居” 双重资源，是广州东刚改市场的品质标杆，资产保值性与流通性兼具。

1.2 开发商背书：增城城投国企匠筑，交付力保障

项目由增城城投集团全资开发，隶属增城区属国企，深耕增城城市建设 40 载，涵盖公用事业、地产开发、产业运营等多元业务，资金实力雄厚、工程品质严苛。作为城投在开发区的标杆人居力作，项目从规划设计、建筑施工到公建配套落地（如学校、道路）全流程把控，实景示范区已开放，国企兜底大幅降低置业风险，为广州东改善客群筑牢品质与交付底线。

1.3 市场表现：2025-2026 年增城改善红盘

2025 年开盘以来稳居增城开发区改善成交前列，凭借120% 超高实用率、110㎡起纯改善户型、国企背书三大核心优势，精准匹配广州东 “既要生态低密，又要高实用户型” 的改善痛点，打破片区 “刚需盘” 刻板印象，成为黄埔 - 增城外溢改善客群与本地中产的首选，市场认可度与口碑双高。

2.1 基础指标

体量：总占地面积约 6 万㎡，总建筑面积约 19 万㎡，规划 12 栋高层住宅，总户数约 1360 户，规模适中，利于物业精细化服务。

容积率与密度：容积率约 3.0，绿化率约 30%，社区采用点式错落布局，楼间距开阔，户户朝南，采光通风与视野通透性优于片区高密度竞品。

产权与交付：70 年住宅产权，全屋精装交付（一线品牌、智能安防、全屋吊顶），分批次交付，12 栋预计 2027 年 6 月 30 日、1/2/11 栋预计 2027 年 8 月 30 日交付。

2.2 地块与楼栋分布（深度解析）

项目 12 栋住宅分两期开发，点式布局、户户朝南、景观差异化明显：

一期（1/2 栋）：32 层，2 梯 4 户，主推 110-130㎡刚改户型，东南向望园林，已开盘在售。

一期（11 栋）：32 层，2 梯 4 户，主推 143㎡改善户型，南北对流、高得房率，静谧性佳。

二期（3-10/12 栋）：32 层，2 梯 2 户 / 2 梯 4 户，主推 130-163㎡升级改善户型，部分楼栋临南香山，中高区无遮挡山景，收官珍藏。

2.3 园林与公区配置

现代自然园林：采用 “一轴三带多节点” 设计，约 3 万㎡中央景观园林，涵盖中央水景、迎宾树阵、全龄活动区、有氧跑道、主题架空层，复刻度假式园林体验。

全龄配套集群：配建公办幼儿园，周边 0.3 公里内有开发区一小、天誉小学，目送式教育；规划儿童乐园、康养空间、邻里会客厅，全年龄段需求全覆盖。

生态叠加：紧邻南香山森林公园（直线距离约 1.5 公里），社区内推窗见绿、出门入园，实现 “社区园林 + 南香山生态” 双重加持，片区稀缺。

3.1 建面约 110㎡（紧凑全能三房两卫）

目标客群：黄埔 / 增城通勤白领、开发区产业高管、年轻改善家庭。

空间魔法：约 110㎡做三房两卫 + 入户花园，实用率约 120%，三开间朝南、约 11 米南向面宽，主卧 270° 环幕飘窗，空间感媲美市面 130㎡户型。

市场对比：增城开发区最低门槛高实用率改善三房，总价 138 万起、低月供，自住友好、出租流通性强，是项目核心流量产品。

3.2 建面约 130-143㎡（品质改善三至四房）

核心卖点：约 130㎡打造四房两卫 + 入户花园，近 15 米南向四开间，LDKB 一体化客餐厅连通阳台，高层无遮挡山景，适配二孩家庭或三代同堂。约 143㎡为三房两卫 + 入户花园，独门独户、270° 环幕行政主卧，私密性与尊崇感拉满。

细节亮点：层高约 2.9 米，全景 Low-E 玻璃窗，采光通风优越；单边位布局，部分户型 270° 转角飘窗，视野开阔无遮挡。

3.3 建面约 163㎡（奢阔改善三房三卫）

产品定位：增城中产改善、终极自住、资产配置客群。

配置天花板：约 163㎡打造三房三卫 + 双主卧套房奢阔格局，南北对流、三面采光，南向面宽超 16 米，入户花园 + L 型飘窗，实用面积媲美 210㎡大平层。

稀缺性分析：增城开发区南香山低密大户型稀缺，国企城投加持、高实用率、山景资源、精装交付，二手保值性与流通性强，终极自住与资产配置两相宜。

基本情况

占地面积：约6万㎡

建筑面积：约19万㎡

产品类型：70年商品住宅

整体规划：12栋高层

规划户数：1360户

预售产品：约110-188㎡三至四房

梯户比例：两梯两户、两梯四户

绿地率：约30%

容积率：3.0

车位比：1:1.76

整个项目分南、北两个地块，南地块配建了湖大创新研究院，北地块则是12栋住宅。

区域价值

南香雅居就位于广州东进桥头堡。

左边是广州经济开发区，右边是增城经济开发区，天然占据着城市东进的重要点位上。

而项目周边，更是聚集了增城倚重的三大千亿产业——汽车、显示屏、芯片等。

如投产使用的增芯科技、投资610亿建设的超视界和广汽本田等，无一不是业内龙头。

有数据显示，截止到目前，片区内已落地了200多家高新技术企业，超10万的顶尖人才。

高新企业密度，甚至能和黄埔、天河部分区域掰手腕。更关键的是，随着湖大创新研究院、香港岭南大学（广州）的落地，这种产业聚集效应，还在放大。

像项目旁边的湖大创新研究院，近年孵化出了广州麓芯科技、麓影医疗等13家科技企业。

片区的企业规模，还在不断壮大

在多年没有全新盘入市的广州东部，南香雅居的出现，就好比在平静水面投入一枚“深水炸弹”。

南香雅居的走红，其实并非偶然而是必然。

它的背后，是来自深耕增城多年的增城城投集团。

作为区属国企，增城城投集团拥有5大业务平台，包括了公用事业、城市开发、工程建设、产业运营以及城市服务。

目前，增城城投集团总资产规模约570亿元，旗下拥有全资或控股企业55家，在建19个项目，总投资约287亿！

毫无疑问，增城城投集团就是最懂增城的城市综合运营服务商。

其中广州市2025年重点建设项目计划正式公布。

文件显示，广州再添一所高校，香港岭南大学（广州）项目落户增城区，并于今年开工建设。

这是继香港科技大学（广州）之后，又一所落户广州的知名高校。

首先，项目配建了湖大创新研究院，再加上配建的公立幼儿园和绿化公园，光是这部分成本就几乎要把楼面价翻倍了，如果我们再把连为一体的湖大创新研究院所带来的圈层资源算上，绝对是片区绝无仅有独此一家了。

这展示了未来生活方式，也是彰显了城投的审美。

再来看一个例子，正常阳台都是直角，没有记忆点，南香雅居就调整成弧度，曲则有情，在宽处可以喝茶，在窄处则可和长辈房联动，空间一下就活了。

实景图丨南香雅居约188平样板间

在开阔楼距之下，其享有双向园景，而南北对流的阳台，就成了最佳观景台。

当然，这种幸福感充盈着归家的每一步。

约188平大宅坐拥双入户大堂，其地下入户大堂采用星空吊顶设计，从泊车归家的一刻起，便享有尊崇的归家礼序。

效果图丨南香雅居地下车库入户大堂

若从地上归家，那么首层入户大堂挑高达6米，进门便是通铺及顶的岩板，朋友来了面子给足。

实景图丨南香雅居实体公区

而在归家路上，你会发现其采用了专梯入户设计，左右两户均配备「不见面式候梯厅」，这充分保障了每家每户的领地感与私密性，守护良好的社交边界。

很难想象，南香雅居对豪宅的理解已经深入到这一步，在这以前，整个增城没有一个项目能做到。

进入样板间之后，我们就先被一个LDKB超级聚合厅震撼到了，它大到什么程度呢？

实景图丨约188平样板间

1.交通、教育配套：

增城正在力推入围地铁四期的23号线，就准备规划落地项目旁边。

如果23号线地铁一旦开通，不仅可以直接打破板块与金融城、科学城的时空距离。

同时，也会将

自配公办幼儿园，周边开发区小学、天誉小学、清华万博等超10所学校环绕，从启蒙到中学，以“目送式教育”守护孩子成长

开发区一小 约0.3km 公立，增城区教育局直属小学，48班

永宁街天誉小学 约0.3km 公立，按市一级标准配置，36班

清华万博实验学校 约0.2km 民办，按省一级标准配置

永宁中学约1.6km公办，已被纳入以应元学校为核心的增应教育集团

2.商业、医疗、休闲配套：

周边永旺梦乐城等6大商圈环伺，约250万㎡商业体量（约15个天河城规模），集餐饮、购物、娱乐等全维生活奢享，出门即都会繁华，归家即静谧港湾

周边覆盖南方医院（增城分院）等一站式三甲医疗，健康护航无忧。更拥雅瑶河碧波、南香山万亩林海，零距城央生态圈，实现自然康养与都市医疗的完美平衡

园林融合现代功能与东方美学，打造“一环两轴八大组团”，亲子乐园、康体步道、社交会客厅等多维场景，让园林成为家庭生活的自然延展

社区内部即规划建设有湖大创新研究院，由广州市人民政府、广州增城区人民政府和湖南大学三方共建。按照规划，湖大创新研究院定位为“综合性、专业化、国际化、创新型”的新型研发机构。

据统计，湖大创新研究院本身就拥有两院院士、国家级人才23人。

最新销况

项目整体采用了点式布局，带来了全系100%南向的设计。夏天的东南风可以轻松在小区内穿过，形成了阳光自由生长、清风穿堂而过的舒适生活体验。

又如全盘2T4或2T2的梯户比设计，也让买家无惧上下班高峰期，给到了实实在在的“电梯尊严”。

板块领先“约120%实用率”革新设计，约110-188㎡全系改善户型。以客餐厨一体化布局、双厅双阳台配置，以奢阔尺度匹配新世代家庭生活想象

【新规设计110㎡】3房2厅2卫+1入户花园 实用面积比肩旧规130㎡

· 超11米三开间朝南，通风采光极佳

· 主卧270度环幕飘窗，可配独立衣帽间

【明星户型130㎡】4房2厅2卫+1入户花园 实用面积堪比旧规170㎡

· 近15米四开间正南向，户型通透采光极佳

· 主卧南北对流，270度落地窗三面采光

【王牌户型143㎡】3房2厅2卫+1入户花园 比肩旧规180㎡

· 独门入户，尊崇归家礼遇

· 南北对流双阳台，LDKB一体化设计

【全能王炸户型163㎡】3房2厅3卫+1入户花园 实用面积媲美210㎡大平层

· 独门入户，私享独立过道户型，私密性好

· 单边位三面采光，超16米南向四开间采光

引入了增城首个“华为鸿蒙智家“系统，打造科技宅。

比如，交付品牌也蛮高端，卫浴用的科勒，瓷砖用的蒙娜丽莎，柜子用的是索菲亚，还门窗体系配置双层low-E玻璃等

未来，业主可以通过个性化选装，解锁沉浸式全屋智能场景体验。

通过语音控制家居、AI健康管理、无感安防系统等，业主可以一键切换“观影模式”、“睡眠模式”等场景，以科技赋能居住体验升级。

也只有这样的高标准交标，才能匹配未来的高端人居需求。

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