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基础数据

开发商：中海地产

物业公司：中海物业

总占地面积：约2.18万㎡

总建筑面积：约9.2万㎡

容积率：3.0/2.8

绿化率：30.01%

栋数：5栋住宅

总户数：491户

总层高：23-25F

梯户比：2T4、2T5

中海云颂玖章售楼处热线：400-9558-950

车位：556个

物业费：-元/㎡·月

产权：70年（2025-2095年）

房产性质：住宅

交楼时间：-

交楼标准：精装修

面积：106-126-143㎡3-4房

这个地段更核心的点是交通。项目到4号线+6号线换乘站民乐站，步行大概5分钟，实测4号线一站直达福田上梅林，6号线也能很方便地到深圳北和科学馆。对于在福田工作的改善客来说，每天通勤能省下来的时间和精力溢价，确实是实实在在的。

真正合适的可比对象是深外学区范围内的次新盘。万科金域华府二手价约6.8万/㎡，龙光玖龙玺约7.4-7.7万/㎡。云颂玖章的吹风价，基本是贴着这个水平在走，没有出现跳涨。

第二，再说深外龙华学区——最大的“预期”

所有人提起云颂玖章，都会提这个学校。

项目处于深外龙华学校初中部的大学区划片范围内。深外龙华是深圳“四大”之一的深圳外国语集团直属九年一贯制公办校，位于龙华教育的第一梯队序列。

近三年学校的地段生成绩在整个龙华一直排在前列，公办普高率超过83%，连续三年蝉联龙华地段生成绩榜首。师资团队硕士以上占比超过90%，有北大博士领航，教育质量的确定性相对较高。

其实项目的“学区溢价”，在二手市场里已经反映得很清楚了。万科金域华府、龙光玖龙玺等深外学区房，即便在最近两年的市场调整期，价格照样稳定在7-8万/㎡区间。

第三，龙华核心区的低密改善新盘，供应太少了。

龙华今年入市的新盘非常多，但绝大多数都是超高层或者带保障房配建的刚需盘。云颂玖章在未来一到两年内，在这个细分市场上是没有直接竞品的。当然，前提是你能接受它的价格。

第四，中海这次在产品上到底下了多重的手？

公区投入巨大。大门横向展开约64米、高约12米，单扇铜门重达1吨，延续朱炳仁非遗铜艺，首次结合龙华国家级非遗“大船坑舞麒麟”文化，嵌以伊朗进口“凝脂白玉”奢石。

大师团队配置：建筑设计为梁黄顾（后海招商玺同款），会所设计是CCD香港郑中设计（深圳湾澐玺、深湾玖序御用），景观设计为迈德景观（世界景观建筑奖、法国DNA设计大奖得主）。龙华的房子，用的是深圳湾的配置。

项目整体抬升约6米，打造龙华首个“全域抬板社区”；

约270°广角窗、宽景阳台、百米私家林荫绿径、阳光车库、入户私邸大堂。还是龙华首个双会所超配项目——下沉会所融合自然艺术叠水庭院与阳光健身房，架空层泛会所兼备开放社交客厅与静谧书香角落。

三、107㎡/128㎡/143㎡深度拆解

逐个看户型——三个面积段，分别适合谁

① 107㎡——740-810万，刚改“上车款”

107㎡这个户型，是三个户型里最便宜的一个，也是弹性最大的一个。

基础是三房，但实际可以把那个多出来的空间做一个书房、儿童活动室，甚至当成临时客房。等孩子长大、老人过来同住，这不就是一个正儿八经的四房功能在运作吗？一屋多用，对一般小家庭来说容错率非常高。

这个户型最大的价值是门槛低。740万你能在福田买到什么？大概率是一个房龄超过十五年的老旧小三房。但在这里，你买到的是一个低密新房社区里的弹性四房功能，外加深外学区的预期和一站福田的通勤效率。对预算有限的改善家庭来说，这是一个值得权衡的选择。

更值得强调的是，107㎡的性价比不止于价格，更在于圈层。项目后续主力加推产品为143㎡、总价约1100万的房源。这意味着，107㎡的业主将与千万级改善客户共享同一社区、同一配套、同一圈层——用更低的门槛，跻身更高阶的生活场域。这才是真正的价值所在。

追求极致性价比，首选04户型，从最低楼层开始往上选，总价门槛最低；03户型高区价差不大，视野无遮挡看山景，770万任选。

② 128㎡——900-1030万，“黄金户型”

128㎡是全场公认性价比最高的户型。

107和128这两个面积段的户型，在整个楼盘的491套供应里数量占大头。但相比之下，128㎡这个面积利用率和尺度感之间的平衡做得更为到位。

127-128㎡做横厅的设计特别适合年轻一些的改善客群孩子还小不需要独立大卧室，那么横厅开间能够提供更大的家庭互动空间，这个价值就很突出了。

配比方面，107㎡和128㎡两个户型的货量相对充足，但首推的楼栋里货量也就一百多套，最终还是要看选房顺位。

128㎡选房建议： 既要性价比又要居住体验，选5栋128㎡，单价7-7.5万/㎡，总价900-950万。偏好东南朝向、安静舒适，可优先考虑02、05户型；偏好阔景大阳台，推荐01户型。4栋128㎡是本次推售的明星产品（仅24套），朝向优越、户型硬核，预计竞争激烈，建议根据预算果断出手。若原计划选择5栋高区且预算充足，不妨横向对比143㎡低区房源——两者总价相近，但143㎡面积更大、配置更高。

③ 143㎡——1100-1220万，“终极四房”

143㎡是看齐龙华终极改善的配置了。约8.9米南向山景阳台、五开间朝南、主卧套房极致舒适、独立家政间——基本上把一个四房改善家庭不太可能产生的遗憾提前全给铺满了。

143㎡在龙华改善市场上的竞品不算多，中海在这套户型上的打磨最深，从飘窗的宽度到玄关的收纳逻辑都做了大量细节处理。

周边配套

交通：项目刚好处于4号线白石龙站与民乐站之间，步行距离都在600m左右，1站达深圳北、福田，附近还有6号线、(在建)27号线，未来交通更加便利。

周边有新区大道、南坪快速、福龙路快速路，快速畅达福田、南山、宝安。

商业：周边商业极其丰富，1公里内有星河CoCo 、龙光玖龙荟、龙华印象汇、上河坊港澳湾等大型商业，日常购物很方便。还可以去红山的Costco开市客、龙华天虹、红山6979等高端商业。另外还有北站的华润超核万象城（13万㎡）计划将于2027年开业。

学校：学区很好，小学对口书香小学，属于龙华中上游水平，就在家楼下；中学对口深圳外国语龙华学校，四大名校分校，直线距离约1公里。

文体：周边山水景观环绕，有塘朗山公园、银湖山郊野公园，玉龙公园、白石龙音乐主题公园等等，近北站红山，有四馆一体，文体配套丰富。

医疗：新华医院（全国单体最大三甲医院）与深圳市第二儿童医院已建成运营。

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