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项目介绍

[项目名称]观潮府

[交房时间]预计2028年12月

[基本指标]建面21.63万m2,4.25万m2

[交付标准]精装

[户型建面] 140-332m4房2-5卫

[总户数为]629套

[开发商为]招商+华润

[楼层栋数]11栋，22-24层

[物业费]待定

[得房率约]接近100%

[容积率约] 3.41

[绿化率为]30%

[车位数为] 1205个，1:2.08

01交通配套

交通方面，现有+未来双保障。步行10-15分钟能到地铁5号线宝华站，15分钟左右到11号线宝安站。11号线是“快线”，30分钟就能到福田中心区；5号线能直达龙华、龙岗，通勤很方便。自驾更省心，紧邻宝安大道、沿江高速，5分钟到前海核心区，25分钟到宝安机场，去哪都快。未来还有规划中的28号线（西湾线），如果临海站设在项目附近，步行5分钟就能到，不过这条线路还没开工，预计2030年后开通，算是个远期利好；

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02教育配套

学区划分在海韵学校、海裕小学、宝安小学（小学），新安中学第一实验学校、海韵学校（中学）。其中海韵学校是宝中第二梯队的强校，九年一贯制，教学质量有保障，但要注意积分门槛——2025年小学部录取积分115分，初中部117.5分。按宝安的积分规则，宝安户籍+学区购房基础分105分，加上户籍加分0.5分，最多105.5分，想上的话，小学要提前近8年买房，初中要提前10年，家里有小孩要上学的得提前规划；

03商业配套

步行200米就到欢乐港湾商业街，钟书阁、各种网红餐饮都在这，平时散步、约会超方便。3公里范围内覆盖了壹方城、前海山姆、海雅缤纷城这些大型综合体，壹方城是深圳最大的单体商业之一，购物、看电影、高端消费一站式搞定。项目自身还规划了1.83万㎡的社区商业，预计会引入生鲜超市、便民药店等，日常买菜、买日用品不用跑远。

04文体公园配套

项目坐拥欢乐港湾80万㎡滨海文化公园（2025年全运会闭幕式举行地），包括“湾区之光”摩天轮、“湾区之声”演艺中心等人气网红打卡地；周边还分布有宝安体育馆、青少年宫、图书馆及在建的湾区书城，文化生活资源高度集聚。

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平面图及户型图

观潮府的户型设计，完全是为改善客群量身定制的，纯大平层布局，没有小户型掺杂，圈层足够纯粹。面积段从140㎡覆盖到332㎡，还有488㎡的超大户型，满足不同预算的高端需求。

先给大家梳理下楼栋布局：项目采用点错式布局，板塔结合，2T2户和3T3户两种配置，户户朝南。其中2、3、5、8、9栋是2T2户的板楼，在地块中间，避开了临路噪音；1、6、7、10、11、12栋是3T3户的塔楼，在外围，部分房源能看海，但景观不如中间的板楼。

140-143㎡四房两卫：起步户型，主要在3T3户的塔楼里。独立电梯入户，使用率接近100%，南向面宽够大，客厅带宽景阳台，适合预算有限的首次改善家庭，1500万左右就能上车，是宝中一线海景的最低门槛。

168㎡四房三卫：双套间设计，能满足多代同堂的需求。这个户型的亮点是动静分区合理，长辈房和主卧分开，私密性好，而且部分高楼层能看到海景，性价比很高

185-190㎡四房三卫：进阶改善首选，带西厨设计。这个面积段是“看海门槛”，主要在2T2户的板楼里，东南向或西南向能直接看一线海景，搭配7.8-9.7米的宽景阳台和270°弧形飘窗，把摩天轮和海景都框进家里，居住体验拉满

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253-332㎡四房四卫：顶豪配置，3套间+西厨，主要在2、3、5栋的楼王位置。南向面宽能达到18-20米，采光通风极佳，专梯入户，主卧带超大衣帽间和双台盆+浴缸，完全是塔尖人群的配置。332㎡的户型还带家政套间，细节拉满，预计总价会超过4500万

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