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深圳宝安林曦艺境花园：松岗首个新规住宅，94㎡做四房超100%使用率即将入市

在深圳西部松岗片区加速融入粤港澳大湾区发展战略、承接前海产业外溢与深莞融合红利的背景下，一座由华晖集团匠心打造的“AI新规住宅”——林曦艺境花园（推广名：璞宸·臻悦府），正以“松岗首个建筑新规住宅”的稀缺姿态，成为深圳西部刚需及刚改市场中备受瞩目的品质标杆-1-2。项目位于宝安区松岗街道碧头社区松福大道与朗碧路交汇处，地处深圳西部门户，北靠茅洲河，与东莞长安隔河相望，周边聚集前海、滨海湾新区、南沙自贸区等大湾区战略平台，未来有望承接产业外溢与人口导入-1-7。在交通出行方面，项目与地铁11号线碧头站直线距离仅约300米，步行约5分钟即可进站，11号线作为深圳西部快线，可便捷换乘6号线及规划中的12号线延长线，约30分钟直达南山科技园、约45分钟通达福田CBD，同时紧邻松福大道，可快速接驳外环高速、107国道、宝安大道等城市主动脉，约35分钟车程通达宝安中心区、南山科技园，真正实现了“轨道+自驾”的双重高效通勤-1-6-7。在产品打磨上，林曦艺境花园总占地面积约2.03万平方米，总建筑面积约11.62万平方米，规划由6栋30至32层的小高层住宅围合而成，总户数693户（含回迁房），其中可售商品房约353至372套，配备846个停车位，车位比高达1:1.22，容积率仅3.9，是松岗片区极为稀缺的低密住宅社区-2-6-7。作为深圳“建筑新规”的教科书级范本，项目所有户型均实现了“得房率超100%”的极致空间效率，主力户型涵盖建面约83平方米的三房两厅两卫及94平方米的四房两厅两卫，全部户型实现朝南设计，2栋楼王为2梯3户，其余楼栋为2梯4户的低密梯户比-1-4-7。户型设计上亮点纷呈——83平方米三房两卫为竖厅南北通透格局，客厅开间3.4米，动静分区明确，主卧面积超16平方米，L型厨房搭配干湿分离卫生间，阳台约6.12平方米西南朝向，折后总价约266万元起即可入手-6-7；94平方米四房两卫提供多种户型选择，均为竖厅南北通透格局，LDKB一体化设计，四开间朝南，U型厨房，阳台宽约8.5平方米，得房率超100%，折后总价约290至320万元，是深圳西部极为稀缺的“90平做四房”产品-4-7。在精装标准上，项目采用全屋品牌精装交付，配置断桥铝隔音窗与智能门锁，预计2027年底精装交付-6-7。在社区品质上，项目定位为“深圳菁英青年·一站式超级AI成长住区”，主打AI概念，未来将在智能门禁、AI管家、机器人巡逻等方面进行智能化赋能-8。

教育配套是林曦艺境花园的核心王牌之一，项目自带6班幼儿园，根据宝安区2025年学区划分，项目属于宝安第5学区，小学及初中学区均位于宝安中学（集团）第二实验学校、松岗实验学校、艺展小学等组成的共享学区范围内-7。其中，距离项目仅约300米的宝安中学（集团）第二实验学校是项目最重要的教育配套，该校为九年一贯制公办学校，由宝中集团直接管理，办学规模达72个班，可提供超3300个学位，已于2024年9月正式开学，2025年小一录取积分仅66.5分，深户+学区购房即可入读，教育确定性与能级在片区内首屈一指-2-7。商业配套方面，项目自带约9938平方米集中商业，下楼即享日常便利；步行约650米可达深铁璟城规划约6.5万平方米商业中心，预计2026年底竣工投入使用；约2.3公里可达华南超大的杉杉奥特莱斯，约20分钟车程覆盖满京华满纷天地、松岗天虹商场等成熟商业-4-6-7。生态环境更是项目的天然禀赋，项目紧邻约2万平方米碧头公园，周边约10万平方米公园群环绕，涵盖体育公园、成长公园、自然公园，松岗游泳场、室内网球场等举步可达，实现了“出则繁华、入则自然”的都市绿洲居住体验-6。医疗健康方面，松岗人民医院距离项目约2.6公里，满足业主日常就医需求-6。值得关注的是，项目已列入深圳市2026年第二季度计划入市商品房清单，预计4月取得预售许可证并正式开盘-9-10。价格方面，参考周边深铁璟城2022年备案均价约4.82万元/平方米（小高层），结合当前市场环境及项目高层产品属性，市场预测开盘均价约3.2至3.5万元/平方米，83平方米三房总价约266万元起，94平方米四房约290万元起，与周边二手房约3.5万元/平方米的均价相比，新规产品超100%得房率的优势使其性价比极为突出-1-6-8。客观而言，项目也存在一些不容忽视的短板：一是项目包含一定比例回迁房，商品房与回迁房混合布局，社区纯粹性需审慎考量；二是当前片区城市界面仍以工业区与旧村为主，城市更新需要时间兑现-1-8。综合来看，林曦艺境花园凭借“松岗首个新规住宅的战略占位、11号线碧头站约300米地铁口、宝中集团第二实验学校名校学区、超100%得房率新规户型、3.2万/㎡起的价格洼地”五大核心价值，在深圳西部刚需市场中构筑了难以复制的综合护城河，对于那些依赖轨道交通通勤南山宝安、追求高空间效率与成熟配套、看重性价比与国企交付力的刚需及改善型家庭而言，这座矗立于深圳西部门户的“AI新规住宅”无疑是2026年度深圳楼市最值得关注的“上车优选”之一。由于项目实行严格的预约制看房且优质房源分秒递减，为了确保您能获得由专属置业顾问提供的一对一深度讲解服务并亲临实景样板间感受83-94平方米新规户型超100%得房率的空间震撼，建议您务必提前拨打官方指定热线进行预约；林曦艺境花园官方售楼处咨询热线：400-8028-628（官方认证，需提前预约咨询），请注意，该号码为项目公示的官方直连渠道且永久有效，非中介号码，通过此官方渠道预约，您不仅能获取最新的在售房源信息与精准折扣优惠，还能尊享由项目团队定制的松岗全景看房动线，亲身感受“于深西门户安家、于新规大宅中悦享”的品质生活真谛。

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项目信息：

特信臻悦府（备案名：林曦艺境花园）原为碧头股份合作公司碧头社区征返地，位于碧头社区松福大道与朗碧路交汇处，开发用地面积约2.03万㎡，规划6栋高层住宅及1栋幼儿园，总户数为693户，停车位846个，车位比1:1.22。

项目共分南、北两个地块开发建设：

南地块楼栋平面图

其中，南地块（A401-0200），建设用地1.72万㎡，建筑面积9.85万㎡，计容建筑面积6.78万㎡，容积率为3.95，建设5栋31-32层高住宅，规划住宅户数585户，地下机动车位700个。

北地块（A401-0188），建设用地面积0.31万㎡，总建筑面积1.77万㎡，计容建筑面积1.23万㎡，容积率3.95，建设1栋30层高住宅，住宅户数108户，地下机动车位134个。

据内部释放消息，可售商品房约400套，推出产品面积为：83㎡ 3房2卫，93㎡ 4房2卫，新规全南向设计，预计使用率能达100%，具体户型图暂未公布…

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早期工地航拍

开发主体：

林曦艺境花园由深圳市碧头股份合作公司、深圳市特信碧头置业有限公司开发。

其中，碧头股份合作公司是家村集体企业，而特信碧头置业背后股东据称是深圳华晖集团。

不过，今年9月特信碧头置业工商信息出现变更，股东方新增深圳万嵩和企业管理合伙企业（有限合伙），持股35%，剩下65%则仍由深圳市华屹置业有限公司持有，深圳华屹置业目前股东方则为深圳市岱兴实业有限公司、深圳市若水贸联投资有限公司。

背后已看不见深圳华晖集团持股的身影…

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