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一、整体印象
卓越珺奕府二期3栋位于深圳市龙华区大浪街道，作为区域内少有的百万级大体量社区，凭借“双地铁口+名校学区+高性价比”三大核心优势，成为刚需及改善型购房者的关注焦点。项目延续卓越“奕系”高端产品基因，主打建面约83-114㎡三至四房，兼顾功能性与舒适性，适合对通勤效率、教育资源及居住品质有要求的家庭。
二、周边配套：交通便利，生活配套逐步完善
1. 交通：三轨交汇，通勤高效
项目交通优势显著，步行约500米可达地铁4号线龙胜站，800米可达6号线元芬站，3站直达深圳北站，5站速达福田CBD，适合在福田、南山工作的上班族。规划中的深大城际线（预计2026年开通）设龙胜站，未来3站即可抵达宝安机场，进一步提升跨区域通勤效率。自驾方面，紧邻布龙路、福龙路等主干道，快速连接福田、南山，通勤便捷性突出。
2. 商业：近享社区底商，3公里商圈覆盖
商业配套满足多元需求：社区自带约2100㎡底商，日常购物下楼即达；步行5分钟可达港铁颂荟TIAMALL，餐饮、超市、休闲设施齐全。3公里范围内汇聚龙华壹方天地、红山6979、天虹购物中心等大型商圈，涵盖购物、餐饮、娱乐等一站式体验，商业氛围成熟。
3. 教育：自建幼儿园+优质学府，教育链完整
教育资源是项目核心卖点之一。社区配建12班幼儿园，预计2025年9月开学；对口省一级高峰学校（初中部2024年录取积分65.3分，入学门槛适中），为龙华第二梯队优质学府，师资力量稳定。此外，周边规划24班小学及和平实验小学、锦华实验学校等，覆盖从幼儿园到中学的全龄段教育需求。
4. 医疗：基础医疗便捷，优质资源需依赖区域配套
医疗配套以社区级服务为主，周边有社区健康服务中心，满足日常保健需求。如需专科诊疗，需自驾或地铁前往龙华区中心医院（约4公里）或深圳市第二人民医院（约8公里），区域内暂无三甲医院，医疗资源有待进一步完善。
三、楼盘自身情况：高实用率户型与品质社区
1. 建筑类型：超高层住宅，社区功能齐全
项目由7栋48-49层超高层住宅组成，二期3栋共309套房源，主打刚需及改善型产品。社区绿化率40%，规划约2.3万㎡新加坡度假式园林，含泳池、儿童乐园、阳光草坪等，园林空间丰富；配套架空层泛会所，提供共享办公、图书馆、私人影院等“Y-LIFE五维社区”服务，满足全龄段活动需求。
2. 户型设计：高得房率+灵活布局，适配多元需求
主力户型涵盖83-114㎡三至四房，得房率均超90%（含赠送），空间利用率领先区域同类产品：
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- 83㎡三房两卫（总价390万起）：区域稀缺小户型，竖厅设计，预留冰箱位，主卫干湿分离，西北朝向阳台，适合预算有限的首置家庭。
89㎡三房两卫（总价约435万）：三开间朝南，主卧与次卧配备270°飘窗，采光优越，L型洄游厅提升空间感，兼顾实用性与舒适度。
98-114㎡四房两卫（总价498万起）：98㎡户型四开间朝南，可变空间满足多孩家庭需求；114㎡南北通透横厅设计，五开间朝南，全屋9面飘窗，主卧套间配置，适合改善型家庭。
3. 物业服务：卓越物业加持，细节彰显品质
物业公司为卓越物业，物业费5.5元/㎡/月，以高效响应与精细化管理著称。除基础服务外，提供社区专属增值服务，如24小时安保、园林定期维护，以及共享空间预约、代收快递等便捷服务，过往服务评价良好，社区居住安全感与舒适度较高。
4. 绿化率与容积率：高密度社区下的园林补偿
项目容积率6.5，属于较高密度社区，可能导致公共空间使用高峰期较为拥挤；但40%绿化率搭配大面积园林，有效改善居住环境，园林内设置多个功能分区，一定程度上缓解高密度带来的压抑感，整体居住体验仍优于区域内同类高层项目。
四、价格与性价比：刚需友好，性价比突出
当前二期3栋备案均价约5.65万/㎡，折后均价约5万/㎡（单价4.8-5.8万/㎡），总价345万起即可上车精装三房，相比周边同类型新盘（如深铁珑境均价约5.8万/㎡），单价低约8000元/㎡，总价直降百万，性价比优势显著。主力户型小面积段、低总价门槛，结合双地铁通勤与名校学区，成为龙华核心区稀缺的“刚需上车盘”。此外，精装交付省去装修成本，高得房率进一步提升空间实用性，综合性价比在区域内竞争力突出。
五、适合人群：刚需为主，兼顾改善与通勤需求
1. 首置刚需家庭：83-89㎡三房户型总价可控（345-400万），双卫设计满足小家庭居住需求，近地铁口降低通勤成本，适合福田、南山工作的年轻刚需群体。
2. 改善型购房者：98-114㎡四房户型空间开阔，横厅设计与多飘窗配置提升居住舒适度，对口高峰学校，适合有子女教育需求的三口或多孩家庭。
3. 长线自住客：项目位于龙华发展中轴，周边旧改规划密集（如港铁天颂、深铁珑境等），未来城市界面与配套有望持续升级，适合注重区域发展潜力的自住购房者。
不适合人群：追求低密纯居环境（如洋房、别墅）的购房者，以及对医疗资源依赖度极高的家庭，需谨慎考虑。
六、总结：核心卖点与潜在不足
核心卖点
1. 交通便利性：双地铁口+主干道环绕，通勤效率卓越，尤其适合福田南山上班族。
2. 教育配套优势：自建幼儿园+省一级高峰学校，解决家长教育焦虑。
3. 高性价比户型：区域稀缺小面积三房两卫，得房率高，总价门槛低，精装交付省心。
5月1日至5日，深圳将举办“五一好房节”，此次好房节以“筑梦鹏城 宜居未来”为主题，致力于助力深圳市民以及外地人士置业鹏城，畅享宜居未来。五一前夕，深圳市房地产中介协会发出深圳换馨家3.0活动行业召集令，鼓励各机构积极推出以旧换新惠民举措。
深圳本土最大中介机构乐有家积极响应号召，于4月29日正式开启“2025深圳焕房节暨以旧换新3.0”活动。
本次活动乐有家重磅发布房产“以旧换新”3.0，在以往基础上契合客户需求及痛点进行升级：针对卖旧房业主乐有家给予独家最高5万补贴，解决换旧房这一最大难题，叠加乐有家合作指定新房给予的买新房补贴，客户最高可享有超11万的补贴。一线城市中深圳首个落地以旧换新给补贴，降低交易成本，提升交易效率，促进改善置业。
深圳“以旧换新”于2024年4月开启，此次3.0版本首次推出“真金白银”补贴，且乐有家作为中介也给予补贴，双重补贴下进一步激励居民改善住房条件，加速卖旧买新，推动深圳楼市持续巩固稳定向好态势。（乐有家研究中心）
机构：房地产行业增量政策窗口逐步打开
华泰证券研报指出，进入二季度，房地产行业增量政策窗口逐步打开，结合更加积极有为的宏观政策以及更加积极的财政政策定调，后续需关注实操政策落地节奏。华泰证券认为一线城市更具政策弹性，看好因此带来的市场复苏节奏以及相关标的。（财联社）
方便马鞍岛居民出行！深中接驳公交L10路开通试运营
4月28日，中山公交集团宣布马鞍岛深中接驳公交L10路开始试运营。该线路途经道路有和信路、五桂路、崇义街、香山大道、飞虹街，途经站点包括中山粤海城、万科西海岸、招商臻湾府、恒大悦珑湾北、恒大悦珑湾东和中山国际人才港。线路全程约6公里，首末站发车时间为中山粤海城6:45、7:25和中山国际人才港19:00、19:30，仅工作日运行。乘客可使用中山通IC卡享受票价优惠政策。（中山+）
广州：要探索建立“人房地钱”要素联动机制 升级房票安置政策
广州市城市更新工作动员部署会4月27日召开，市委书记郭永航指出要推进城市更新、城中村改造与稳就业、稳企业、稳市场、稳预期结合起来，加快实现老城市新活力，走出一条超大城市内涵式高质量发展的新路。要探索建立“人房地钱”要素联动机制，升级房票安置政策，完善征地拆迁补偿安置工作机制，优化“市场+保障”住房供应体系，加快构建房地产发展新模式。（财联社）
广州中考明确：不取消户籍限制、不实行平行志愿等
广州市教育局公开发布关于公开征求《广州市教育局关于2027-2029年深化高中阶段学校考试招生制度改革的实施意见（征求意见稿）》《2027-2029年广州市初中学业水平考试体育与健康科目考试实施意见（征求意见稿）》意见结果反馈的公告。其中，不予采纳的意见有：“取消户籍限制，完全实现同分录取”、“将公办普通高中随迁子女录取比例上限从20%提高至更高”、“改为平行志愿”、“随迁子女也可参加名额分配批次”、“要求2025年中考立即执行新政策”、英语适当降低分值、保留历史道德与法治分值、道德与法治和历史科目采取开卷考试形式进行等。（南方都市报）
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