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项目详细信息
观城项目总建面410万，更新面积81万，总共分19个地块，首推08号地块云山府，一共有八栋楼，当中，住宅楼有五栋，均是58-59层的超高层；两栋34-35层的办公楼；以及一栋幼儿园，4梯6户
总户数：1548套(88.98.108.118.142)三房四房精装，1598车位(4层车库)
小区内部3所9年一贯制学校，5所幼儿园，1所高端医院，1所社区医院，1所社康，1所康养院。
深圳首个梅关高速直通小区地库。
40万升级版壹房天地。
社区内5大公园通过空中3.6公里连廊全部联通。
02.
学校配套
小区内部3所9年一贯制学校，5所幼儿园，1所高端医院，1所社区医院，1所社康，1所康养院。
项目规划了8所学校，规划5所幼儿园及3所九年一贯制学校（72班+54班），深实验的可能性很大，相信足够保障有娃的申请家庭的子女教育。
根据龙华区教育局学区划分小学学区划分在观澜中心学校小学部，初中学区划分在观澜二中，龙华第三外国语学校初中部。
值得一提的是深圳市龙华区第三外国语学校，是一所龙华区委区政府重点打造的高起点、高规格、高品质的九年一贯制外国语品牌学校。
在龙华区初中中处于中等偏上的水平。
03.
交通配套
深圳首个梅关高速直通小区地库。
自驾：临近梅观快速、观澜大道、龙澜大道、观光路、人民路等主干道，通过沈海高速、外环高速可以快速到达深圳其他区域。
地铁：距离4号线延长线观澜站400米、有轨电车新澜站500米，走路6-8分钟的距离，10站可到达深圳北站，16站到福田CBD。
未来还有规划中的18、22号线加持。
22号线鹭湖站在建，始于龙华黎光站，途经龙岗区，终于福田上沙站，开通后到福田仅需45分钟。
深圳首个有轨电车新澜站直通项目。↓
04.
商业配套
40万升级版壹房天地。
自带约40万㎡“壹方天地2.0”商业综合体，
另外一路之隔还有百佳华max city商业
2025年深圳楼市预测：政策松绑与分化加剧下的购房指南
一、政策松绑：史上最宽松时代来临
1. 限购放开：继非核心区取消限购后，核心区（福田、南山等）或允许外地户籍购房者购买1套，深圳家庭可增购1套，甚至大户型限购可能率先解除。
2. 首付与利率创新低：首套房首付比例或降至1成，二套1.5成；房贷利率有望从3字头降至2字头，公积金贷款额度同步提升。
3. 税费减免：首套房税费或全面取消，二套契税低至1%-2%，进一步降低交易成本。
二、市场分化：核心区反弹，非核心区承压
1. 核心区领涨，豪宅成“硬通货”
南山、福田、宝中等核心区因稀缺性和高净值人群聚集，房价止跌回升。例如，南山科技园、福田百花片区等教育资源优质的区域，部分楼盘涨幅已达10%-20%。豪宅市场更是火爆，龙岗深铁阅云境等项目开盘即“日光”，高净值人群通过购置优质资产对冲通胀压力。
2. 非核心区以价换量
龙岗、坪山等区域因供应过剩，房价或继续下跌10%-15%。购房者更倾向选择地铁沿线新房（如14/16号线），避开工业区密集板块。
3. 土拍市场回暖
随着市场信心恢复，房企拿地积极性回升。2025年首宗龙岗宅地溢价70.4%成交，预示核心地块将成争夺焦点。
三、供需新格局：保障房分流与刚需机会
1. 新房供应激增
一季度24个新盘入市，供应超8700套，核心区新盘因限价放松或突破历史高位。
2. 保障房冲击刚需市场
共有产权房和人才房以周边商品房6-8折的价格分流需求。例如，宝安中心区人才房均价5.05万/㎡，性价比优势显著。
3. 购房逻辑转变
自住需求主导下，“品质+地段”成核心指标。新房选择优先国企项目（防暴雷），二手房关注“满五唯一”房源以降低税费。
四、风险与机遇：理性入市的三大原则
1. 警惕流动性风险：非核心区房产持有周期建议5年以上，避免短期套现压力。
2. 关注政策时效性：房产税试点可能落地，持有多套房需预留资金应对。
3. 把握窗口期：2024年底至2025年初为政策密集期，核心区笋盘去化加速，刚需可择机“低价上车”。
总结：2025年深圳楼市的关键词
分化（核心区回暖 vs 外围调整）、宽松（政策全面松绑）、理性（自住心态主导）。对于投资者，核心区优质资产仍是首选；刚需则可借保障房政策红利，或瞄准地铁沿线性价比新盘。
项目户型介绍
80㎡的3房2厅2卫
89㎡的3房2厅2卫
120㎡的4房2厅2卫
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