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广垦天河1号，位于天河区繁华地段，项目占地面积约1.7万㎡，总建筑面积约11.6万㎡，是城市中心的精致生活之选。项目分为两个地块，分别建成了观成大楼和观云大厦(A、B栋)，共规划有1408套物业，为居住者提供丰富的选择。
观成大楼靠近广州大道，高13层，地理位置优越。其户型涵盖建面约31-54平的酒店式公寓，这些公寓拥有50年产权，主打loft、双钥匙复式户型设计，充分满足现代都市人对于生活品质的追求。楼层越高，价格越贵，但这也正是城市中心稀缺资源的体现。
目前，广垦天河1号的房源基本都有得选，总价约110万左右即可上车，享受复式生活的便利与舒适。这样的价格在城市中心实属难得，是追求高性价比的购房者的理想选择。
广垦天河1号不仅地理位置优越，而且拥有便捷的交通网络。周边有多条公交线路和地铁站点，出行十分方便。同时，项目周边还汇聚了众多商业、教育和医疗等配套设施，为居住者提供全方位的生活服务。
【广垦·天河1号】基础信息
【占地】：约1.7万㎡
【建面】：约11.6万㎡
【产权】：50年
【产品】：约31-57㎡中轴资产
【装修】：毛坯
【规划户数】：1408户
【层高】：3.4米、3.6米、4.5米
【容积率】：5.17
【绿化率】：25%
【管理费】：商业4.5元/月/㎡
【付款方式】：最低5成
当我们在谈论这些问题时，其实我们在谈论的，是关于未来的人生规划。
毕竟对于大多数人来说，房子在一定程度上，限制了工作和生活范围。如果草率做了决定，不仅会影响到未来生活体验，甚至会影响事业发展。
那么，如何选择一套更契合人生规划的房子呢？
图|项目板房效果
要素一
通勤时间——15分钟内最优选
2014年英国政府做了一个研究，发现通勤时间长的上班族，比通勤时间短的人更焦虑，而且交通问题会加剧生活压力，长此以往，人就变得比较急躁，慢慢演变成一种心理疾病。
图|示意，来源网络
那么，通勤控制在多少时间内才合理呢？
在中国城市规划设计研究院发布的《全国主要城市通勤时耗检测报告》中指出，45分钟以内通勤人口比重达到90％，是城市繁荣、可持续发展的目标之一。
所以，通勤时长控制在45分钟左右，是选房的一个重要指标。
图|示意，来源网络
而广垦·天河1号，毗邻地铁3号线梅花园站B出口约400米，2站广州东、5站珠江新城，与珠江新城CBD仅15分钟通勤时间，堪称一线城市通勤优等生！
图|交通配套示意
要素二
生态休闲——步行可达的惬意
生活节奏越来越快，尤其身处广州CBD，匆匆忙忙，车水马龙。仿佛随时都上紧发条，准备新一轮冲刺。经历过繁华，更珍惜节奏慢下来的生活味道。
广垦·天河1号，距离“广州绿肺”白云山约1公里左右。不仅可以随时登山感受自然的负氧离子，舒缓工作压力，还能为父母寻觅一处休闲好去处，还原生活本该的惬意舒适！
图|白云山实景
生态之余，项目配建约2.8万㎡缤纷商业中心就在楼下，打造成为集购物、美食、休闲于一体的“时尚轻奢综合体”，社区生活正式开幕。想象一下，下楼即可穿行于各种购物场景之中，工作的疲惫会不会一扫而空？
图|观云大厦鸟瞰效果图
要素三
置业成本——总价110万起轻资产
考虑到财富积累需要时间，所以在置业这件事情上，不能耗费太高的成本。
然而众所周知，“地铁物业”的价格居高不下。尤其作为广州主动脉的地铁3号线，7~8万/㎡是正常报价，最高甚至能去到12~15万/㎡，如果总价预算没有高于500万，基本可以放弃“置业天河”这个选项。（数据来源安居客）
图|2022年新入市天河楼盘
也就难怪，为什么那么多白领只能含泪选择广州郊外——CBD房价太高，只好用距离和时间换金钱。
但如果足够细心，你会发现——毗邻地铁3号线梅花园站的广垦·天河1号，傲踞天河CBD万亿中轴，总价仅需110万！不仅满足了低成本置业天河的需求，更为远在郊外的置业者提供更多物业置换的选择。
图|中轴示意图
另外还有好消息——近日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。5年期以上LPR下调15个基点，这是自2019年LPR改革以来的最大降幅。
图|央行官网示意
LPR下降，意味着买房成本降低。限价之下，核心地段的物业往往是最具性价比的单位。毋庸置疑，广垦·天河1号正是优选之一。
要素四
物业成长——倍数级增值空间
这个“成长”，指的是物业资产的不断增值。而土地本身价值，大大影响未来升值的空间。
根据中指院数据，从2015到2021年期间，天河仅供应了5宗宅地！而在去年三轮集中拍地中，天河更是一宗宅地都没有出让。
图|来源网络
前段时间，有消息传出，广州第二批集中供地，或将于5月底进行。其中有两块天河宅地，预计起拍价会在4.47万/㎡左右，保守估计，两宗地块的产品售价，基本在9万/㎡以上！（数据来源“广州PLUS”）
天河的地，越来越贵；天河的房价，也越来越贵。当下总价仅110万起的广垦·天河1号，未来升值空间，不言而自明！
图|板块项目示意
以低成本置业天河，坐享便捷通勤、未来升值可期，还可以在属于自己的舒适空间里，享受生活的美好、或与家人好友相聚，这不正是人生最好的规划吗？
约37-50㎡中轴资产，多种户型满足多重需求
观云大厦：推售建筑面积约37-41㎡中轴精品空间，3.4-3.6米层高，重新解构空间的秘密，满足自用、办公、投资多重需求。
观成大楼：推售建筑面积约为37-50㎡中轴资产，4.5米高超高空间，中空挑高设计，重新解构空间的秘密。
“好房子”要怎么建？
从今年期间的讨论到5月起新规范正式落地实施，无论是各地政府还是房地产企业，都把建设“好房子”当成未来房地产项目的销售“秘笈”，就连一些已经开盘的项目，也紧急按下暂停键，重新规划设计，赶上“好房子”的第一班车。
与此同时，“好房子”建设的风潮也吹进了老旧房子的市场。5月20日，国新办举行新闻发布会，介绍《关于持续推进城市更新行动的意见》有关情况，部署推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，同时加强既有建筑改造利用，努力把老房子、旧房子也改造成好房子。
但究竟什么才是“好房子”？“好房子”应该怎么建？它不仅影响着购房者的“下单”动力，也左右着未来住房项目的成本和利润。
界面新闻通过走访了解到，当前市场“好房子”的标准涵盖层高、电梯、隔音、智能化、绿色化等多个维度，新规范对此有明确标示。但从当下这一过渡时期来看，虽然越来越多的品质优、设计新的住宅项目涌现，但各个项目在“好房子”上下的功夫差异较大。
层高是《住宅项目规范》最受关注的一个维度，也是“好房子”的一个显性特点。《住宅项目规范》规定，新建住宅建筑层高不得低于3米，卧室和起居室的净高不得低于2.6米，局部净高不得低于2.2米，且其面积需控制在室内的三分之一以下。而在此之前，按照2012年版的《住宅设计规范》规定，住宅层高宜为2.8米。此次“不低于3米”的规定将整体层高提升了0.2米。
界面新闻了解到，今年很多开盘的项目，已经执行了新的层高要求，并随之对室内设计进行了调整。包括增加了中央空调、地暖、更具设计感的吊顶等占据层高的室内设备，而以往因为层高在2.9米左右，地暖等设备并不是标配。
此外，新规范还提高了墙体和楼板隔声性能。将卧室、起居室楼板的撞击声隔声性能指标“不应大于75分贝”提升为“不应大于65分贝”。还提高了建筑外窗的隔声性能，较现行标准提升了5分贝。
位于酒仙桥的中海·萬吉玖序十分强调这一建设标准。据该项目相关工作人员介绍，中海·萬吉玖序采用某知名品牌的超静音管道以及专业的卡扣件，极大降低管道中水流噪音和回声。另外在管道上还包封了隔音棉，同样能降低水流噪音。
门窗也是阻隔室内噪音的关键。中海·萬吉玖序方面介绍，该项目的窗户采用三玻两腔，在三层玻璃中间还填充了氩气。“当噪音来临的时候，我们的外窗静音效果大于35分贝。”上述工作人员说。而入户门的门角填充了膨胀珍珠岩，既可以隔声也可以隔热。此外，无论是外墙还是室内隔墙，都采用了隔音效果更好的材料，不仅隔绝外部噪音，也隔绝房间与房间之间的噪音。
从上述介绍内容可以看到，房地产企业对产品细节和“好房子”建设标准的重视程度越来越高，不仅是上述这一高端住宅项目如此，其他住宅项目也在结合自身优势匹配“好房子”的特点，并将其更系统、更详细地传达给购房者。
新规范重构产业链
如果说层高、隔音等要求更高的建设标准是住宅产品的显性因素，很容易成为购房者首先关注的点，那么智能化则是“好房子”的隐形因素，在未来更加科技化的社会中，智能化可以带来更深层更完善的居住体验，而这种更深层次的建造变化会带来产业链的重新搭建。
同样以中海·萬吉玖序为例，该项目在室内配置了由中海科技研发的看板系统——小海同学，可以记录家中所有设备的使用说明书，即便多年之后，也可以找到维修、使用的相关信息。“它是全屋的智能中枢，既可以兼容房屋交付时所配置的各种设备，也可以兼容未来改装时新配置的设备，而且未来还可以不断升级。”中海·萬吉玖序的工作人员对此表示。
界面新闻走访其他项目时发现，虽然很多项目都提供智能中枢的设备，但其智能化的程度不同，通州一项目的智能中枢无法兼容后续添置的新设备，在监控、掌握全屋设备使用说明等功能上也不太一样。
另外，针对老人和小孩，也有不少住宅项目装设了相应的监控系统。其中中海·萬吉玖序配置了毫米波雷达监测系统，如果老人、小孩跌倒或者出现异常体位，该系统就可以及时报警，而且相关信息还会通过APP直接传达给家人。
一位近期在看房的购房者表示，家中老人年纪大，这种实时监控能够很好地解决未来可能遇到的意外。但在看到配备了检测系统的住宅项目之前，他们没想到原来室内的设备可以这样便捷。
房地产企业也看到这些新设计即将带来可观的购房转化率。上述业内人士表示，诸如检测设备、全屋系统检修、智能门锁、燃气监控等系统，未来将会成为趋势，不同配置的住宅产品，其搭配的智能系统也会有所差异，这就拉开了不同住宅之间的差距，也让新房与二手房之间的差距拉大，在一定程度上减少同质化竞争，拉动二手房买家转向新房市场。
除了硬件的调整，社区的软件调整也需要紧跟市场需求，比如社区运营要更加创新，但这一点很容易被行业忽视。
在天津万科副总经理胡宸恺看来，以前房地产建造一个住宅项目，其逻辑是开发和建造的逻辑，物业管理也相对粗放，但是现在要转移到运营的逻辑上，要对一个社区进行经营和运营。
“以前住宅项目是单核生长，主要看周边配套大体上是否便利，如今要更多地考虑小区门口的乐居商业，比如咖啡馆、花店、便利店、面包店等，甚至是用户不用出地库就可以直接和这些商业有交集，而且这些商店还会不定时组织针对社区居民的活动。”胡宸恺说。
从规模扩张、简单复制产品到围绕购房者需求而不断完善、不断提高建设标准，房地产企业正在借助“好房子”政策寻找更适配的商业模式和建造模式。而在这些改变背后，新的产业链也正在形成。谁能最快打通这条产业链，谁才有可能在“好房子”建设中取得优势。
但此前在较大的成本压力下，智慧住宅打造的动力略显不足，未来要做智慧住宅，开发商也需要重新搭建供应链。“像华为、海尔等企业的市场灵敏度非常高，在智能化方面已有很强的技术基础，很容易与开发企业形成合力。”刘冰洋相信，如果智慧住宅的产品打造符合政策导向和市场需求，这些智慧化产品的链条会很快走到一起，这将成为房地产行业的机遇，而不是挑战。
另一方面，这些“好房子”的推出，也会给后续的住宅项目提供参考模版。上述业内人士表示，虽然当前一些豪宅项目并不是代表整个市场，“好房子”也不代表价格贵，但这些豪宅项目采用的好的设计和设备可以成为其他不同价位住宅项目的标杆。
据界面新闻了解，早在去年，中建集团就把建设好房子的模版搬上了行业展会，也获得了不少好评，在这个基础上，中建集团把“好房子”的技术全方位落地，才有了中海·萬吉玖序等33个“好房子”项目（第一批试点）。
增加的成本谁来买单？
“好房子”的政策齿轮开始转动，房地产企业和购房者都乐于见到“好房子”带来的市场活力，但建造标准的提高，也将带来成本的增加。
业内人士王先生表示，目前很多新房产品，尤其是改善类的基本都满足新规，现在主要是从文件上明确了，“从市场影响来看，更多的可能和建造成本有关，比如2.8米和3米虽然看起来就差0.2米，对楼层高的高层建筑来说，可能会少一层房子，少卖一层，利润还是有一定影响的。”
华润置地北京分公司也告诉界面新闻，建设“好房子”，要考虑到建筑成本（如梁柱、楼板、维护结构等）的增加，同时应系统考虑消防等一系列规范适配度满足好房子标准要求，对企业成本管理提出更高要求。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对此表示，未来“好房子”建设标准愈发完善，成本大概率还是由房地产开发商自己承担，这对他们来说是一个挑战，政策需要关注到这一点，可以在土地出让、营商环境、金融等方面一定支持，比如通过下调地价让开发商有更多空间开发好的产品，把利好释放给购房者。
从当前的情况看，政策能提供多大程度的支持仍是未知数，房地产企业更需要从自身降本增效，形成建设“好房子”的系统化解决方案便是可行的途径。
据界面新闻了解，中海的“好房子”核心模型从客户角度出发，形成了十六大科技体系，包括全屋体验系统、主动调节系统、数字智居系统、房屋耐久系统、能源运维系统等，可以系统性解决居民的切身通点。在这个系统里，既有中海自己的living智选体系，同时还中与诸多企业形成了合作关系，包括海尔、 科勒、老板电器(20.030, -0.09, -0.45%)、支付宝等等。
“中建集团的优势是其全产业链加上集成化，他们有自己的供应链公司、科技公司、多个设计院，加上工程局可以覆盖装饰装修，已经有了适配‘好房子’的产业链，因此即便建设标准提高了，也未必会带来成本的明显提升。”上述业内人士分析称。
一位房地产从业者也表示，在预判客户居住需要的同时，房地产企业要用一个全新的建造体系和供应链去建造新产品，只要把这个过程中的产品采购体系调整好，降本增效就会实现。
“我们必然会经历一个时代，就是用更低的成本和更新的技术做出更好的体验，这是房地产行业始终要回答的一个问题。”胡宸恺说。
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