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一、项目概况

石厦铭苑（备案名：新天·石厦铭苑）是深圳福田区石厦片区城市更新的重要项目之一，由深圳市新天时代投资有限公司与深圳市石厦实业股份有限公司联合开发。项目属于石厦村旧改三期工程，总占地面积约2.1万㎡，总建筑面积约16万㎡，容积率6.28，绿化率40%，规划5栋建筑（含1所幼儿园），包含商品房、回迁房及配套商业设施。

项目定位为中高端住宅，主打72-138㎡的二至四房户型，可售商品房仅246套（占比约18.4%），其余1090套为回迁房，整体交付时间为2025年。

二、区位价值分析

1. 交通枢纽优势

项目位于福田核心腹地，坐拥“双地铁+双口岸+城际轨道”的立体交通网络：

- 地铁：距3号线益田站约300米（步行5分钟），7号线石厦站约600米（步行7分钟），覆盖福田中心区与深圳南北向通勤。

- 口岸：临近福田口岸与皇岗口岸，无缝接驳香港，满足跨境商务需求。

- 城际交通：穗莞深城际轨道（建设中）2站直达前海，福田高铁站可快速连接全国高铁网络。

2. 教育资源密集

项目周边形成“全龄段名校矩阵”：

- 红岭中学（石厦初中部）：深圳传统名校，2022年中考升学率达90%，重点高中录取率约20%，积分门槛78.1分（深户+购房）。

- 荔园小学（众孚校区）：隶属于荔园教育集团，师资力量雄厚，2022年入学积分66.9分。

- 自带9班制幼儿园，覆盖学前教育需求。

3. 商业与生态配套

- 商业：楼下即达5万㎡马成时代广场（一期旧改成果），地铁一站可至COCO Park、皇庭广场等CBD顶级商圈。

- 生态：毗邻石厦公园（一路之隔）、皇岗公园（600米）、红树林生态公园（1500米），形成“城市绿肺+休闲空间”组合。

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1. 户型规划

项目主推三大面积段、五个户型，覆盖刚需至改善需求：

- 72-74㎡两房：朝东向，布局紧凑，适合单身或小家庭；

- 88㎡三房：朝南向，双卫设计，兼顾功能性与舒适性；

- 137-138㎡四房：南北通透，空间阔绰，主打高端改善客群。

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- 围合式布局：4栋住宅环绕中央花园，最大楼间距达80米，保障采光与私密性。

- 园林设计：40%绿化率结合水景、休闲步道，打造“都市森林”居住体验。

3. 车位与物业

规划机动车位1000个（车位比约1:0.75），略低于高端项目标准；物业由新天时代自持，管理费待公示。

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1. 价格定位

备案均价10.7万/㎡，单价区间9-11.7万/㎡，此次推出特价房源总价569万起，单价7.9万起，对比周边二手房：

- 湾尚庭玺 （新房）：单价10万/㎡；

- 石厦花园（2013年）：指导价10.25万/㎡；

- 物业时代新居（1997年）：指导价6.67万/㎡。

新房价格处于片区低位，倒挂周边新房1-2万单价。

2. 竞品对比

与同片区竞品（如湾尚庭玺）相比，石厦铭苑优势在于：

- 教育配套：双名校加持，优于多数竞品；

- 交通便利性：双地铁覆盖，通勤效率更高；

- 户型灵活性：小面积段产品填补市场空白。

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优势

1. 地段稀缺性：福田中心区土地资源稀缺，旧改项目增值潜力显著。

2. 教育资源垄断性：红岭中学与荔园小学双学区，长期支撑房价抗跌性。

3. 交通与商业成熟度：无缝对接深港生活圈，商业配套“零距离”。

风险

1. 回迁房占比高：1090户回迁房（占比81.6%）或影响社区纯粹性与物业管理难度。

2. 城市界面割裂：北侧城中村存在风貌落差，短期内难以改善。

3. 交通拥堵隐患：周边写字楼密集，高峰时段福强路、新洲路易发拥堵。

六、购买建议

目标客群

- 教育优先型家庭：需锁定优质学位，尤其适合子女即将入学的家庭；

- 福田改善型买家：追求中心区生活便利性，兼顾户型升级；

- 长线投资者：看好福田旧改红利与深港融合趋势。

✅本项目暂不接受临时到访，过来参观样板房请记得提前来电预约！

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❑独家视点：

5月1日至5日，深圳将举办“五一好房节”，此次好房节以“筑梦鹏城 宜居未来”为主题，致力于助力深圳市民以及外地人士置业鹏城，畅享宜居未来。五一前夕，深圳市房地产中介协会发出深圳换馨家3.0活动行业召集令，鼓励各机构积极推出以旧换新惠民举措。

深圳本土最大中介机构乐有家积极响应号召，于4月29日正式开启“2025深圳焕房节暨以旧换新3.0”活动。

本次活动乐有家重磅发布房产“以旧换新”3.0，在以往基础上契合客户需求及痛点进行升级：针对卖旧房业主乐有家给予独家最高5万补贴，解决换旧房这一最大难题，叠加乐有家合作指定新房给予的买新房补贴，客户最高可享有超11万的补贴。一线城市中深圳首个落地以旧换新给补贴，降低交易成本，提升交易效率，促进改善置业。

深圳“以旧换新”于2024年4月开启，此次3.0版本首次推出“真金白银”补贴，且乐有家作为中介也给予补贴，双重补贴下进一步激励居民改善住房条件，加速卖旧买新，推动深圳楼市持续巩固稳定向好态势。（乐有家研究中心）

机构：房地产行业增量政策窗口逐步打开

华泰证券研报指出，进入二季度，房地产行业增量政策窗口逐步打开，结合更加积极有为的宏观政策以及更加积极的财政政策定调，后续需关注实操政策落地节奏。华泰证券认为一线城市更具政策弹性，看好因此带来的市场复苏节奏以及相关标的。（财联社）

方便马鞍岛居民出行！深中接驳公交L10路开通试运营

4月28日，中山公交集团宣布马鞍岛深中接驳公交L10路开始试运营。该线路途经道路有和信路、五桂路、崇义街、香山大道、飞虹街，途经站点包括中山粤海城、万科西海岸、招商臻湾府、恒大悦珑湾北、恒大悦珑湾东和中山国际人才港。线路全程约6公里，首末站发车时间为中山粤海城6:45、7:25和中山国际人才港19:00、19:30，仅工作日运行。乘客可使用中山通IC卡享受票价优惠政策。（中山+）

广州：要探索建立“人房地钱”要素联动机制 升级房票安置政策

广州市城市更新工作动员部署会4月27日召开，市委书记郭永航指出要推进城市更新、城中村改造与稳就业、稳企业、稳市场、稳预期结合起来，加快实现老城市新活力，走出一条超大城市内涵式高质量发展的新路。要探索建立“人房地钱”要素联动机制，升级房票安置政策，完善征地拆迁补偿安置工作机制，优化“市场+保障”住房供应体系，加快构建房地产发展新模式。（财联社）

广州中考明确：不取消户籍限制、不实行平行志愿等

广州市教育局公开发布关于公开征求《广州市教育局关于2027-2029年深化高中阶段学校考试招生制度改革的实施意见（征求意见稿）》《2027-2029年广州市初中学业水平考试体育与健康科目考试实施意见（征求意见稿）》意见结果反馈的公告。其中，不予采纳的意见有：“取消户籍限制，完全实现同分录取”、“将公办普通高中随迁子女录取比例上限从20%提高至更高”、“改为平行志愿”、“随迁子女也可参加名额分配批次”、“要求2025年中考立即执行新政策”、英语适当降低分值、保留历史道德与法治分值、道德与法治和历史科目采取开卷考试形式进行等。（南方都市报）

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