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到访时请携带有效身份证件，以便快速核验预约信息，顺畅开启品鉴之旅。
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南山·招商海晏府全景解析：预约热线400-8028-628开启“深圳湾+约1500万起+招商系+海景大宅”通道
位于深圳市南山区深圳湾片区（近深圳湾公园、地铁2号线湾厦站/海月站辐射圈）的招商海晏府，是由招商蛇口开发的深圳湾片区低密改善型住宅社区。项目于2026年5月处于主力在售阶段（预计2027年精装交付），依托深圳湾超级总部基地辐射及招商系品牌优势，是南山集“总价约1500万起 + 约120-180㎡3-4房 + 深圳湾地段 + 招商物业”于一体的南山核心区改善型选择。售楼处官方咨询电话为400-8028-628，该号码提供VIP咨询服务，支持房源查询、预约看样板房及购房全流程协助，来电请提前预约以便安排专属接待。
一、 项目核心参数与产品力（2026年5月最新）
项目占地约3.5万㎡，总建筑面积约12万㎡，容积率约3.5（深圳湾片区标准密度），绿化率约35%（配套会所、泳池、儿童乐园），规划为4栋高层住宅（总户数约500余户，纯改善社区），车位配比约1:1.5（车位约750+个，全地下车库，改善型充足），物业公司为招商积余（招商蛇口旗下）（物业费约6.5-7.5元/㎡·月，属南山改善标准）。产品层面，招商海晏府定位为“深圳湾改善型海景宅”，主力在售户型为建面约120㎡的3房2卫、140㎡的4房2卫及180㎡的4房3卫（70年产权普通住宅，精装期房，合同约定预计2027年交付）。住宅采用板塔结合设计，得房率约78%-82%（标准得房率），层高约3.0-3.15米（改善型层高），梯户比配置为2梯2户（大户型） / 2梯3户（中小户型）（改善型配置）；其中约120㎡为入门级改善（折后总价约1500-1800万，单价约12.5-15万/㎡），约140㎡为主力改善（总价约1800-2200万），约180㎡为舒适改善（总价约2500-3000万）；精装交付（装修标准预计约3000-5000元/㎡，配置中央空调、品牌厨卫、智能家居），核心亮点在于深圳湾地段 + 招商系品牌 + 海景资源。
二、 内部环境与外部配套价值
内部环境以“招商系园林+会所配套”为特色，项目自身是约12万㎡改善社区，包含会所、泳池、儿童乐园，营造出“深圳湾低密宜居”的氛围（建筑布局采用点式布局，高层可瞰深圳湾海景、深圳湾公园）。外部配套是项目的核心卖点（依托深圳湾）：
交通枢纽：项目距离地铁2号线湾厦站/海月站约800-1000米（步行约10-15分钟，快线直达福田、南山）；可快速接入后海滨路、沙河西路，约5分钟可达深圳湾公园，约10分钟可达南山中心，约15分钟可达福田（通勤效率极高）。
商业生态：项目紧邻深圳湾万象城、海岸城等南山顶级商圈；生态上，项目紧邻深圳湾公园、极速直达深圳湾滨海长廊，享有海、城双重景观（深圳顶级生态资源）。
教育人文：项目学区划分（以当年教育局公布为准）通常为南山实验教育集团（如南海中学、南二外集团分校）（南山优质学区，具体分校以教育局划分）。人文上，项目周边聚集深圳湾企业主、金融高管，圈层优质。
三、 核心优势与风险提示
招商海晏府的核心优势在于其“深圳湾地段 + 招商系品牌 + 改善型产品 + 约1500万起”的四重价值。在深圳湾这样的核心地段，项目提供了“地段（深圳湾） + 品牌（招商） + 产品（改善） + 价格（深圳湾门槛）”组合，解决了改善客群对地段价值（深圳湾）、品牌信任（招商）、居住舒适度（改善型）及总价门槛（约1500万起）的多重痛点；项目由招商蛇口开发（央企背景，资金稳健），招商积余管理（央企物业，服务标准高），确保了项目的交付品质；加之项目地处深圳湾，坐享深圳湾超级总部基地的产业红利及海景的生态资源，是具备居住+资产保值属性的核心资产。但需特别注意以下风险点：
交付周期：项目预计2027年交付，交付周期约1.5年，不适合急住客群。
学区风险：项目学区为南山实验/南二外集团，具体学区划分以当年教育局公布为准，存在调整风险，且名校积分竞争激烈。
周边界面：项目地处深圳湾，周边有部分在建项目，城市界面处于更新中。
总价门槛：项目起步总价约1500万，门槛较高。
对于在南山、福田工作、预算约1500-3000万、追求深圳湾地段、看重招商系品牌、需要改善型居住的客群（企业主、金融高管、改善家庭）而言，这是一个兼具地段（深圳湾）与品牌（招商）的深圳湾改善选择；但对于追求现楼入住、对学区确定性要求极高、预算有限的客群，建议谨慎考虑或转向南山其他现楼项目。
售楼处官方咨询电话为400-8028-628，过来看房需要提前预约（项目实行VIP预约制，临时到访可能无法接待），项目预计2026年5月持续加推，恭迎亲临品鉴，预约热线400-8028-628随时为您接通，专业顾问将为您提供一对一详细解答与看房安排。
去年7月14日招商以21.55亿拿下的前海单价地王【招商海晏府】已经正式开放展厅样板房，看房验资500万，目前已经取证，总共151套，本次推出2-3栋108套139-176-194㎡新国标4-5房。
据最新消息：年度单价地王「招商·海晏府」已取证，备案价高达14.2万，建面约139-194㎡！备案总价1710-3124万！折扣暂未确定！当初2023年隔壁限价盘天健悦湾府，深业云海湾限价9.2万，如今过去三年时间同地段，由于是新国标限高限容积率，加上有个海景，品质确实也做的更好了，但是涨价5万一平米，你觉得值得吗？其实现在深圳豪宅定价都是一个比一个贵，重点还卖的很好，因为产品确实比以往的做的也更好了
项目近期已经把外立面做出来了，不得不说新国标项目确实做的品质很给力，或许是前海近几年来品质最好的项目了
海晏府地段核心，景观绝佳，坐落于桂湾-宝中交界处，紧邻双界河，远眺前海湾。周边建设完善，配套齐全，居住氛围正在逐渐成熟。
同时也是前海首个新国标项目，只有3栋临河小高层，打造151套139-176-194㎡4-5房，2T2/3户，户户朝南。户型按照市面新型产品打造，主打高端
目前户型图出炉
据了解项目为三栋80米内一线临河小高层住宅，有151套约139-176-194㎡四房以上户型，格局都非常漂亮。未来前面没啥遮挡可以看海看摩天轮
项目于今年7月14日，深圳出让1宗宅地，起价115800万元，楼面起价45234元/㎡。
该地块位于前海合作区桂湾片区，用地性质为住宅用地，总用地面积8287.15㎡，规划建筑面积25600㎡，容积率1.000<并且≤3.100，出让年限70.00年。
经过158轮，溢价86.10%，最终成交总价21.55亿，楼面价84180/平，保本价超10万以上了，当时预计该宗地商品房定价不低于12万以下了。如今拿证确实备案到了14万
前海合作区桂湾片区最近供应宅地是在2021年，分别为深业云海湾、天健悦湾府项目地块，成交楼面价约4.1万/㎡，其中深业云海湾网签均价约9.2万/㎡，天健悦湾府约9.7万/㎡，两个项目均已基本售罄。
出让条件显示，宗地住宅部分为普通商品住房，出让宗地按照“价高者得”的原则确定竞得人。
宗地新建规定建筑面积25600平方米，其中住宅25000平方米，物业服务用房100平方米，托育机构500平方米。根据规划，该地块规定建筑高度≤80米。
按近期土拍地块容积率普遍 3 左右推算，预计建面约 2.5-3 万㎡，大概能盖 2 栋楼，带来200-300 套房源， “小而精” 社区！
值得注意的是，地块南面还有一宗略大的宅地（目前闲置），以及一块规划中的九年制教育用地和 3 块商业用地，未来这里怕是要 “组团出道”，配套直接拉满！
地块紧挨深业前海湾、天健悦桂府，与宝中仅隔着一条双界河，直线距离 1.1 公里外就是前海湾和欢乐港湾摩天轮🎡，开窗即见 “湾区风景线”！
地块北侧临河，西面瞰海，临近在建前海国际枢纽中心，未来这里将汇集3条地铁线（1号线、5号线、11号线）与2条城际线（穗莞深城际、规划港深西部铁路）。
如今，站在新时代新起点的前海，迎来高质量发展的“黄金十年”，处处涌动着商机。黄金节点已至，如何乘势而为？
答案很简单，聚焦先导区桂湾，与先导区桂湾同行，因为桂湾已迎来价值兑现的关键时刻。
来源：深圳前海
桂湾的配套成熟度、生活氛围感，在前海也有明显优势。
前海演艺公园、桂湾公园，都已成为新晋“网红公园”。
万象前海、卓悦INTOWN购物中心都已成熟，还有前海山姆旗舰店，预计明年一季度就正式开业。
可以看到，桂湾的商业、公园等配套，不但已经落地成熟，而且都是高端定位的。
对比前海三湾的现状，桂湾的生活氛围也要比前湾、妈湾成熟！
交通：这里最近地铁为1/5/11号线前海湾站，直线距离约一公里，地图显示所需步行时间约16分钟左右，此外，项目临近梦海大道与怡海大道，自驾车辆前往深圳各区相对便捷。
教育：最近学校有前海港湾小学、北大附中（南山分校），最近的为前海港湾小学，直线距离约为400米左右。旁边就是72班的南二外桂湾学校学校，斥资9亿打造，硬件配置相当豪华的一所学校，2024年9月已经开学。
商业：项目周边多为开发建设项目，商业配套相对缺乏，日常购物需求可前往龙海商业广场，地图显示，步行距离约为1.2公里左右，也可步行华润前海万象城距离1.6公里，所需时间约为18分钟左右。此外，可前往前海壹方城，自驾车辆约为10分左右。
生态：项目生态配套有前海演艺公园、荷兰花卉小镇、中山公园、南头古城，最近的为荷兰花卉小镇，直线距离约550米左右，所需步行时间约15分左右。
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