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一、基础信息
开发商：深圳市特发衡佳房地产投资有限公司（国企特发集团旗下）
物业：特发物业（服务费3.9元/㎡·月，车位比1:2.3）
定位：6.15万㎡综合体（含住宅、商业、幼儿园），主推“现房+双地铁+公园住区”概念
价格：
备案均价
：5.1万/㎡（毛坯），促销后最低单价4.61万/㎡
总价范围
：412万-702万（89-126㎡三至四房）
体量：总建面6.15万㎡，容积率4.5，绿化率40%，梯户比2T5户
交付时间：2025年1月现房交付
二、核心优势
✅ 交通与配套
双地铁枢纽：
14号线石芽岭站
：步行500米，4站直达岗厦北，30分钟接驳福田CBD
规划17号线
：未来串联罗湖、布吉、南湾，强化片区通勤效率
快速路网
：水官高速、丹平快速直连龙岗中心城、罗湖，自驾便捷
教育生态资源：
全龄教育链
：配建6班幼儿园，对口石芽岭学校（九年一贯制省一级），周边南湾实验小学、承翰实验学校
生态公园
：背靠79万㎡石芽岭公园，推窗见山，社区内规划10万㎡绿氧慢行系统
户型与性价比：
高实用率设计
：89㎡三房实得81.8㎡（得房率91.9%），126㎡四房实得117.3㎡（得房率93.1%）
价格倒挂
：周边佳兆业悦峰二手房成交价5.8-6.5万/㎡，项目折后单价低约15%-20%
✅ 国企开发与产品力
精工品质
：延续特发·和平里（鲁班奖项目）建造标准，外立面采用Low-E玻璃+铝板
户型亮点
：
89㎡三房两卫
：三开间朝南+6米景观阳台，次卧面宽2.8米
126㎡四房两卫
：南北通透+横厅设计，主卧套间配置独立衣帽间
三、主要短板
噪音与粉尘污染：
临龙岗大道、丹平快速路户型受交通噪音影响，需加装双层中空隔音玻璃
周边旧改施工密集（如华润李朗项目），未来3-5年或存粉尘干扰
小区规模硬伤：
仅3栋住宅（含安居房），公共活动空间局促，缺乏高端会所配套
车位比1:2.3，高峰期停车压力较大
产权年限缩水：2021年拿地，剩余产权约66年，影响长期持有价值评估
刚需上车群体：
优先选择89㎡西南向三房，总价控制在450万内，利用首付分期政策（首付40万起）降低门槛
验房时重点核查隔音玻璃（临主干道户型）及卫生间防水工艺
改善型家庭：
考虑126㎡四房，南北通透+横厅设计适合三代同堂，但需警惕总价超600万后的流动性风险
长线投资者警示：
押注南湾“云创小镇+旧改”红利，但年均收益率预期仅2-3%，需耐受5年以上开发周期
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最新购房政策
深建字〔2024〕284号
各有关单位：
为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，加快构建房地产发展新模式，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，经市政府同意，现就进一步优化我市房地产政策事宜通知如下：
一、优化分区住房限购政策
（一）本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，下同）限购2套住房，本市户籍成年单身人士（含离异，下同）限购1套住房。在执行上述住房限购政策的基础上，在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内，可再购买1套住房。
（二）非本市户籍居民家庭及成年单身人士限购1套住房。在福田区、罗湖区、南山区和宝安区新安街道、西乡街道范围内购买住房，需提供购房之日前1年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明。在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，无需提供个人所得税或社会保险证明。
有两个及以上未成年子女的非本市户籍居民家庭，在执行上述住房限购政策的基础上，可再购买1套住房。
（三）深汕特别合作区按照其现行政策执行。
二、取消商品住房和商务公寓转让限制
商品住房和商务公寓取得不动产权登记证书后，可上市交易。
三、优化商品住房和商务公寓价格备案流程
商品住房和商务公寓项目由房地产开发企业自主合理确定销售价格，并报市场监管部门备案，抄报区级住房建设部门。通过招拍挂方式取得居住用地的商品住房项目另有约定的，按照原约定执行。
四、调整个人住房转让增值税征免年限
将个人住房转让增值税征免年限由5年调整到2年。
五、优化个人住房贷款政策
（一）首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为20%。
（二）购房居民家庭及成年单身人士名下已有住房无按揭抵押登记或只有一套按揭抵押登记（含抵押合同备案信息），新购买的住房，在办理个人住房贷款业务时可适用第二套住房贷款政策。
（三）有两个及以上未成年子女的居民家庭，购买第二套住房的，在办理个人住房贷款业务时可适用首套住房贷款政策。
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