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保利招商龙誉营销中心售楼处24小时电话：400-835-2501（中介勿扰）现场详细解答丨项目介绍丨户型图丨在售房源丨特价房丨学校丨交通位置丨样板房丨小区图片丨交房时间丨周边配套丨保利招商龙誉丨中国深圳（罗湖-南山-宝安-龙华-龙岗-福田-盐田）
01 项目整体情况
1.基础信息：
招商保利龙誉花园位于龙华核心区，距离深圳北站500m。
本次批售211套，两房69-70㎡117套，三房88㎡94套。
销售的均价是35949.72/㎡（精装）。两房总价区间228-261万，三房总价区间304-336万。
交付时间是2025年5月31日。
项目共4栋塔楼+2栋板楼，其中可售型安居房位于1#（107户）和5#（104户）。
1#50层超高层，室内设置消防喷淋和烟感，使用率约72%-73%；5#42层，使用率约71%，使用率偏低。
销售均价3.59万元/㎡，精装
地块占地2.47万㎡，总建面为约17.65万㎡，其中住宅面积10.84万㎡（可出售安居房1.64万㎡）。
住宅产权：70年（2021.10.28-2091.10.27）
交付时间：2025年5月31日，精装交付
总户数：1500套，其中可售安居房211套，自持型租赁住房539套，商品房750套。
物业服务收费标准为6元/㎡ /月。
车位1307个，车位比0.87。停车费250元/月。
2.区位、交通及周边配套：
龙誉花园区位、交通、配套都具备很大的优势。周边多个在建的住宅项目（华润超核中心、中洲迎玺、华润紫芸府、中海珑悦理等），未来居住氛围较好。
最大的劣势在于噪音影响，不仅离北站铁轨近，还受到两条地铁线（地上线）夹击。
南侧临城中村，界面相对较差。
科教&公园：
①教育资源：家门口解决12年幼、小、中。项目自带9班幼儿园，小学的学区范围是龙腾学校，初中的学位是共享学区：深圳外国语学校龙华学校、龙腾学校、玉龙学校（学区划分最终以教育局为主）。项目西北侧有规划的27班九年一贯制学校。
②生态配套：1公里范围内多个公园，面积较大的有北站中心公园、白石龙音乐公园和华润代建的绿芯。东侧1公里有民治体育公园，内置足球场、篮球场等体育场地。
商业&医疗：
①商业配套：商业配套丰富，1km范围内有已开业的星河coco city，北站的缤果空间、优越时代广场，还有在建的华润13万㎡万象城，距离万象城仅500m。
②医疗配套：2公里范围内有两家三甲医院，距离深圳市第二儿童医院1km，距离三甲综合医院新华医院2km。
③交通：距离深圳北站（4/5/6号线）直线500m，步行需要10min。距离规划中的27号线樟坑站800m。同时临新区大道、民塘路等主干道，可以快速通往福田、南山。
02 楼栋及户型选择
1.整体规划
项目共4栋塔楼+2栋板楼。项目分两期，安居房也同样分两期。
一期安居房位于1栋，共107套（两房47，三房60套），二期位于5栋，共104套（两房70套，三房34套）。1栋商品房+安居房，安居房，5栋自持租赁住房+安居房。
项目占地较小，再加上小区自身配套多（商业、幼儿园、肉菜市场、社康中心、老年人日间照料中心等），园林空间较小。
2.楼栋&户型分析
可售户型分布在不同楼栋，两个楼栋差异较大，1#是3梯6户，与商品房同一栋，且使用率更高，5#7梯17户，使用率在71%左右。从使用率和梯户比来看，首选1#。
1#和5#的两房户型，结构类似，相差不大。5#户型开间大些，进深小些。次卧比1#户型大，客厅比1#小，如果仅从户型来看，各有优劣，看是选择房大，还是厅大的问题。后续有详细的户型分析。
1#和5#的三房差异较大，1#是两开间三房，每个功能空间的尺寸都比较合理，相对均衡，次卧飘窗更好用，厨房大些。而5#的优势在于四开间南向，采光面大，但其中一个次卧开窗小，厨房小，主卧大，有独立餐厅。
总结来说，1#的三房各空间均衡些，5#的三房采光大，主卧大。仅从户型本身考虑，小编会更喜欢5#采光面大的户型，但结合使用率和梯户比等因素，1#三房更有利。后续有详细的户型分析。
1栋
<两房户型分析>
1#的两房仅一种户型，约70㎡，使用率在72-73%，高楼层使用率更高（因为剪力墙低楼层会更厚，越往高越薄），实际户内感受差异不大。
传统两房户型，使用率不高，各空间尺寸比较小，但主卧的空间舒适。
优势：
①方正好用，客厅、主卧南向，采光好。
②主卧大，不加飘窗面积估计10.8㎡左右。（注：所有面积计算均含墙体，下同）
③玄关预留玄关柜空间。
劣势：
①厨房小，没有预留冰箱位，且餐厅小，冰箱外置难度高。
②洗手间小，没有做干湿分离。
③次卧虽小，但飘窗好利用（加上飘窗约6㎡）。
<三房户型分析>
1#的三房有两户，04&05，面积约88㎡，使用率都在73%左右，两户的户型结构一致，仅尺寸上有细微的不同。05户型分布在36-50的高楼层，比04户主卧、客厅开间均大10-20cm，具体尺寸见下图：
具体户型分析以套数较多的04户型为例：
两开间三房一卫户型，仅一个卫生间，高峰期可能出现使用拥堵情况。各功能空间尺度适中。
优势：
①方正好用，客厅、主卧南向，采光好。
②三卧室尺度适中，加上飘窗好利用。
③玄关预留玄关柜空间。
劣势：
①仅一个卫生间，虽然做了三分离，但高峰期依旧会存在拥堵情况，且卫生间洗手台对着次卧门，湿气、私密性等影响。
②厨房较小，但做了U型橱柜，增加台面，预留冰箱位。
<标准层分析>
1#为3梯6户，安居房分布在02/04/05，其中02是两房，04/05是三房。
从标准层看：07户型可以优先考虑
①对视：
蝶形布局下，各户型都存在对视关系。02的次卧与01阳台对视；04两个次卧与03两次卧对视；05两次卧与06阳台对视。
②噪音影响&私密性：
02入户门对着楼梯厅疏散门，且靠近风井，噪音影响大，私密性会受一定影响。
04入户门靠近楼梯厅疏散门，私密性差，有一定噪音影响。次卧、主卧外侧有烟道，会有一定的震动、噪音影响。
05入户门旁边是电井，存在维修的噪音、私密性影响；靠近楼梯，也会受到一定的噪音和私密性影响。
综合来看，每个户型都存在或多或少的噪音和私密性影响，差别不大。
5#
<两房户型分析>
5#的两房有两户，15/17户，15户型低楼层（7-15层）尺寸不同，主次卧开间少10cm外，其余户型结构和尺寸一致。
5#两房户型分析以17户型为例：
传统两房户型，使用率不高。
优势：
①方正好用，客厅、主卧南向，采光好。
②两个卧室加上飘窗后使用面积相对合理。
③U型厨房，增加操作台面，且预留冰箱位。
劣势：
①玄关走道小，很难放置玄关柜，造成走道的浪费。
②餐厅位置小，会影响过道空间。
③卫生间没有做干湿分离，影响高峰期使用。
<三房户型分析>
5#的三房仅一种户型，约89㎡，使用率在71%，高中高低楼层面积有细微差异，实际户内感受差异不大。
该户型优势特别明显，3.5开间南向的户型，所有的卧室和客厅都是南向，采光面大。有独立玄关、餐厅，各卧室的尺寸也相对合理。缺点是厨房太小，对一个三房户型而言，操作台面不足。
优势：
①客厅、主卧、次卧全南向，采光好。
②主卧大，两个次卧尺寸合理。
③有独立玄关，预留玄关柜空间，独立餐厅，与客厅连一起显得空间更大。
④次卧门口的空间大，可以做做收纳柜，避免空间的浪费。
劣势：
①厨房非常小，预留冰箱位后，操作台面严重不足，没有做吊柜。
②仅一个洗手间，做了三分离。
③次卧2的开窗面只有1.6m，飘窗不好利用。
<标准层分析>
5#为7梯17户，其中14户为租赁住房，3户为可售安居房。15/17是两房，16是三房。
从标准层看：两房可以优先选择17户型。
①不存在对视关系，但存在视线遮挡：
主要是三房受影响，16户型次卧受到凹槽的遮挡，卫生间和洗手间对着墙体，采光都会受到影响。6户
②噪音影响&私密性，各户均受到不同程度影响，相较而言，17户型受到影响小些
15/16两户入户门对着靠近水井，对着电井、风井，离电梯厅近，噪音影响大，私密性受影响。
17入户门对着电梯厅，私密性也会受到影响，但噪音影响比15/16户小。
综合来看，两房可选情况下，优先选择17户。
<楼栋选择>：
以上是所有的户型分析，接下来结合楼栋情况进行选择。
具体楼栋和户型选择时，因为朝向基本都是东南、西南朝向，区别仅在次卧上，景观没有明显优劣，主要考虑噪音和标准层影响。
基于前文分析的标准层和使用率，结合居住人群的复杂程度，1#3梯6户是明显优于5#7梯17户，在选择上，优先考虑1#。
三房无争议，1#05＞04＞5#16。但对两房户型而言，1#02户型距离地铁和主干道路近，受到噪音影响大，特别在意的朋友要谨慎考虑。
具体分析如下：
两房
①朝向：
1#02是西南向，次卧西北向。5#两房主朝向均是东南向，15户次卧西南，17户次卧东北。
两房朝向排序：5#17＞15＞1#02
②噪音：
1#靠近地铁，02户距离6号线（地上铁）仅50m，噪音大。5#主要受到文化活动室、公交首末站的人流、车流噪音影响。
考虑噪音影响下，两房排序：5#15＞17＞1#02
③景观影响：
景观均无明显优劣势，5#15户型15层以下楼层会受到西南侧现状楼房的视线遮挡。
三房
①朝向：
三房主朝向均是东南向。1#04次卧是西南向，05次卧东北向。5#16户型所有卧室都是东南向。仅从朝向比较，5#16＞1#05＞04。
②噪音：
1#的三房主要受到幼儿园影响，白天噪音较大，5#受到公交首末站车流、人流，文化活动室影响，物业用房影响，噪音更大。1#05＞04＞5#16。
③景观：
1#04/05看园林，尤其05，主卧次卧均看园林，5#看对面高楼 。1#05＞04＞5#16。
以上若考虑标准层和使用率，1#均为优先考虑楼栋。
03 室内装修
龙誉花园是精装交付，整体的风格现代简约，对家具家电适配性强。
地板是客厅灰色瓷砖+主卧木纹瓷砖，墙面乳胶漆，天花做了部分的石膏吊顶。
厨房配置抽油烟机燃气灶，方太品牌。但厨房没做吊柜，收纳空间减少，后期可以考虑自己安装。
所有的洁具、厨具品牌均是鹰卫浴。赠送了热水器（万家乐）↓
5月1日至5日，深圳将举办“五一好房节”，此次好房节以“筑梦鹏城 宜居未来”为主题，致力于助力深圳市民以及外地人士置业鹏城，畅享宜居未来。五一前夕，深圳市房地产中介协会发出深圳换馨家3.0活动行业召集令，鼓励各机构积极推出以旧换新惠民举措。
深圳本土最大中介机构乐有家积极响应号召，于4月29日正式开启“2025深圳焕房节暨以旧换新3.0”活动。
本次活动乐有家重磅发布房产“以旧换新”3.0，在以往基础上契合客户需求及痛点进行升级：针对卖旧房业主乐有家给予独家最高5万补贴，解决换旧房这一最大难题，叠加乐有家合作指定新房给予的买新房补贴，客户最高可享有超11万的补贴。一线城市中深圳首个落地以旧换新给补贴，降低交易成本，提升交易效率，促进改善置业。
深圳“以旧换新”于2024年4月开启，此次3.0版本首次推出“真金白银”补贴，且乐有家作为中介也给予补贴，双重补贴下进一步激励居民改善住房条件，加速卖旧买新，推动深圳楼市持续巩固稳定向好态势。（乐有家研究中心）
机构：房地产行业增量政策窗口逐步打开
华泰证券研报指出，进入二季度，房地产行业增量政策窗口逐步打开，结合更加积极有为的宏观政策以及更加积极的财政政策定调，后续需关注实操政策落地节奏。华泰证券认为一线城市更具政策弹性，看好因此带来的市场复苏节奏以及相关标的。（财联社）
方便马鞍岛居民出行！深中接驳公交L10路开通试运营
4月28日，中山公交集团宣布马鞍岛深中接驳公交L10路开始试运营。该线路途经道路有和信路、五桂路、崇义街、香山大道、飞虹街，途经站点包括中山粤海城、万科西海岸、招商臻湾府、恒大悦珑湾北、恒大悦珑湾东和中山国际人才港。线路全程约6公里，首末站发车时间为中山粤海城6:45、7:25和中山国际人才港19:00、19:30，仅工作日运行。乘客可使用中山通IC卡享受票价优惠政策。（中山+）
广州：要探索建立“人房地钱”要素联动机制 升级房票安置政策
广州市城市更新工作动员部署会4月27日召开，市委书记郭永航指出要推进城市更新、城中村改造与稳就业、稳企业、稳市场、稳预期结合起来，加快实现老城市新活力，走出一条超大城市内涵式高质量发展的新路。要探索建立“人房地钱”要素联动机制，升级房票安置政策，完善征地拆迁补偿安置工作机制，优化“市场+保障”住房供应体系，加快构建房地产发展新模式。（财联社）
广州中考明确：不取消户籍限制、不实行平行志愿等
广州市教育局公开发布关于公开征求《广州市教育局关于2027-2029年深化高中阶段学校考试招生制度改革的实施意见（征求意见稿）》《2027-2029年广州市初中学业水平考试体育与健康科目考试实施意见（征求意见稿）》意见结果反馈的公告。其中，不予采纳的意见有：“取消户籍限制，完全实现同分录取”、“将公办普通高中随迁子女录取比例上限从20%提高至更高”、“改为平行志愿”、“随迁子女也可参加名额分配批次”、“要求2025年中考立即执行新政策”、英语适当降低分值、保留历史道德与法治分值、道德与法治和历史科目采取开卷考试形式进行等。（南方都市报）
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