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南山前海，山海丹华府于2024年11月22日取证入市，本次推出，面积有98㎡的3房2卫，116㎡的4房2卫，132㎡的5房2卫，152㎡的5房3卫户型，共419套房源，备案均价7.41万/㎡，备案单价6.84-7.44万/㎡，主力户型总价704-1124万/套！合同约定在2026年9月份带精装交房。

山海丹华府是目前整个赤湾板块，唯一一个在售非超高层的新房住宅小区，总高只有29-31层，还做到了2梯4户，接近户户朝南，多数户型高楼层都可以看到海景房，并且整体得房率也做到了88-93%。

据罗sir了解，桑泰山海丹华府自开盘以来，至今历时已有10个多月，整体销控超160套房源，去化率约38%，其中38-76平户型有约23套加上170-233平的顶复有17套，实际98平以上的主力户型不到220套房源。

目前有部分房源仍然可以做到当时的开盘折扣优惠，折后均价6.62万/m²，折后单价6.12-6.89万/m²，3房总价629万起，4房总价716万起，5房总价818万起。

95-98㎡的3房2厅2卫，折后总价629-677万/套，单价6.4-6.89万/㎡。

114-117㎡的4房2厅2卫，折后总价716-778万/套，单价6.12-6.62万/㎡。

131㎡的5房2厅2卫，折后总价818-854万/套，单价6.21-6.48万/㎡。

151㎡的5房2厅3卫，折后总价933-944万/套，单价6.15-6.25万/㎡。

罗sir还特意做了份桑泰山海丹华的备案价格+销控表，可以作为参考，如果想要全套的折后价格明细表以及后期最新的销控图，可以加微信私聊罗sir。

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项目平面图

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项目户型介绍

98㎡的3房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，LDKB一体化设计，客厅3.6米开间，三开间朝南，动静分区，3个卧室分别做到了主卧13.69㎡/次卧11.62㎡/次卧5.76㎡（包含墙体飘窗），都不用搭配飘窗做床，L型厨房，卫生间干湿分离，得房率约：89%（包含赠送），西南、东南或正南朝向。

116㎡的4房2厅2卫，C户型，设计的是竖厅南北通透格局，餐客厅一体化设计，客厅3.8米开间，四开间朝南，4个卧室分别做到了主卧17.85㎡/次卧11.4㎡/次卧9.3㎡/次卧8㎡（包含墙体飘窗），都不用搭配飘窗做床，U型厨房，卫生间干湿分离，得房率约：93.13%（包含赠送），阳台主朝西南、东南或正南向。

116㎡的4房2厅2卫，F户型，设计的是竖厅南北通透格局，餐客厅一体化设计，客厅3.8米开间，四开间朝南，4个卧室分别做到了主卧18.02㎡/次卧12.3㎡/次卧8.7㎡/次卧8.37㎡（包含墙体飘窗），都不用搭配飘窗做床，L型厨房，卫生间干湿分离，得房率约：88%（包含赠送），阳台主朝西南或东南向。

132㎡的5房2厅2卫，仅6B栋02户型，设计的是竖厅南北通透格局，餐客厅一体化设计，客厅3.8米开间，五开间朝南，5个卧室分别做到了主卧18.42㎡/次卧10.05㎡/次卧9.44㎡/次卧8.99㎡/次卧8.37㎡（包含墙体飘窗），都不用搭配飘窗做床，U型厨房，卫生间干湿分离，得房率约：92.9%（包含赠送），阳台主朝东南向。

152㎡的5房2厅3卫，仅5栋01户型，设计的是竖厅南北通透格局，餐客厅一体化设计，客厅4.1米开间，五开间朝南，双主卧套间，5个卧室分别做到了主卧20.52㎡/主卧13.53㎡/次卧9.45㎡/次卧8.96㎡/次卧8.32㎡（包含墙体飘窗），都不用搭配飘窗做床，U型厨房，卫生间干湿分离，得房率约：92.01%（包含赠送），阳台主朝西南向。

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项目区域及楼盘介绍

桑泰山海丹华府，位于深圳市南山区蛇口赤湾村，处于前海湾、蛇口湾、太子湾三湾交汇处，聚合了"湾区、特区、示范区、自贸区"四重国家战略红利。项目坐拥三面环山（大小南山、赤湾山）、一面临海（伶仃洋）的绝美自然格局，形成270°环幕海景视野，户户朝南，几乎实现无遮挡观海。

作为"蛇口国际海洋城"三大核心承载区之一，赤湾片区正迎来前所未有的发展机遇，规划超200万㎡赤湾海洋科技高新园、赤湾港超级联运中心等重大产业项目，预计2030年前形成产业人口导入高峰，为区域带来持续活力与升值空间。项目周边15分钟可达前海CBD，20分钟直达蛇口港，15分钟至太子湾邮轮母港，区位优势显著，未来发展潜力巨大。

桑泰山海丹华府周边产业配套以海洋科技、低空经济和港口物流三大核心产业为主，形成"海空天"产业聚集。

其中，赤湾海洋科技高新园已吸引贝克休斯、新加坡吉宝、中国交通通信信息中心等国际巨头企业入驻，聚焦海洋电子信息、海工装备、水下机器人等高附加值产业，预计达产后年产值超千亿元，将为区域带来约5万名高收入人才，人均年薪超80万元。

低空经济综合产业园占地6.6万㎡，重点发展无人机测试、低空物流等业态，首期7万㎡用地已启动，未来将形成新兴科技产业集群。

赤湾港超级联运中心规划集成深港西部铁路、地铁12号线延长线及无人驾驶货运码头，打造大湾区首个"海陆空铁"四维联运枢纽，年吞吐量超300万标箱，将带动港口物流、供应链管理等产业就业。这些产业项目不仅为区域注入强大活力，也为业主提供了丰富的就业机会和职业发展空间，形成产城融合的良性循环。

山海丹华府，由南山本土名企桑泰集团打造，总占地面积约2.94万㎡，总建筑面积约14.31万㎡，计容建筑面积约9.5万㎡，容积率3.37，绿化率40%，共由5栋29-32F高的住宅组成，其中1/2栋商品房29F，3栋回迁房32F，5栋/6栋A/B座商品房31F，4栋是1所6班制幼儿园。

总规划983套，其中可售商品房419户，全部2梯4户，回迁房564户，集中分布在3栋，另外1/5栋有部分回迁房，地下室有5层，规划停车位990个，车位占比1：1。

楼盘基础信息

1、开发商：深圳市赤湾投资发展有限公司（桑泰集团）

2、物业公司：深圳市厚德物业服务有限公司

3、物业管理费：7.2元/㎡

4、总占地面积：2.94万/㎡

5、总建筑面积：14.31万/㎡

6、容积率：3.37

7、绿化率：40%

8、产权年限：2022年12月29日-2092年12月28日（70年）

9、总户数：983户，其中商品房419户

10、总栋数及楼高：5栋，总高29-32层

11、梯户比：2梯4户

12、车位数：990个

13、车位占比：1：1.1

14、交楼时间：2026年9月

15、交楼标准： 精装

以五星级酒店会所为标杆，精心打造建筑面积约600平方米的泳池会所，配备长约10米的儿童泳池和约45米的成人泳池，为不同年龄段的孩子们设置了瞭望塔、树屋和攀岩墙等游戏区，同时也提供了高绿化的户外亲子互动场地。此外，还设有健身中心和功能球场等运动设施，让您尽情享受生命律动的美感。

在“低密度、开阔度、尊崇度”的理念下，项目赋予生活更多奢享空间，约3.37的低容积率，相比于通常6.0以上的建筑容积率，山海丹华显得更为低密，提供了更大的绿化空间，使建筑与自然和谐相融。以“盒中山水，山海之灵”为设计理念，将“山海城园”融为一体，营造出无遮挡的观景广角视野，几乎实现了户户朝南，家家瞰景最大化，让您拥有横向、纵向的海景与园景，尽享自然之美。

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项目周边配套

交通配套：桑泰山海丹华府交通配套完善，形成"4+4+1+1"的多维立体交通网络。

轨道交通方面，距地铁2/5号线"赤湾站"约1公里，步行10-12分钟可达，2号线可直达福田、罗湖等核心区域，5号线可快速连接黄贝岭，2站可达海上世界。规划中的12号线、24号线和28号线将进一步强化与前海、后海等核心区的连接，左炮台东站（12号线）预计与新小南山隧道同步于2027年启用。

道路交通方面，妈湾跨海隧道已于2025年1月通车，双向六车道，设计时速80公里，免费通行，赤湾到前海核心区车程缩短至10分钟，极大缓解地面交通压力；小南山隧道左线掘进已超过50%，预计2027年通车，将进一步加强前海与赤湾的联系。

航空方面，距深圳宝安国际机场约30分钟车程，可通过M371路直达机场（运营时间05:50-22:00），或通过地铁5号线换乘1号线/10号线，满足商务出行与国际交往需求。

海运方面，距太子湾邮轮母港步行约15分钟，提供香港、东南亚及欧洲航线，2025年新增香港信德码头航线（15分钟直达）和机场航线（50分钟），为业主提供高端休闲与商务出行选择。多维立体交通网络使业主可轻松实现"半小时湾区生活圈"，通勤效率与生活便利性显著提升。

学校配套：桑泰山海丹华府教育资源丰富，形成从幼儿园到高中的全阶段优质教育链。项目自建6班幼儿园，距离约500米的南山第二外国语学校（南二外）赤湾学校为九年一贯制公办外国语学校，教学质量有保障，近年中考成绩稳步提升，四大升学率表现优异，极大便利业主子女就读。

一路之隔有南山中英文学校，创办于1999年，2005年底晋升为省一级学校，由深圳市、南山区两级政府共同投资兴建，北京泛亚未来教育研究中心承办，是一所12年制的民办学校，有双语部、协同港籍班，实施小班化教学，每班不超过25人。

北师大南山附属学校高中部新校区将于2025年9月正式启用，位于前海左炮台路，距项目直线约1.5公里，步行可达，该校为公立十二年一贯制学校，师资雄厚（正高级教师5名、硕士博士占比43.9%），录取分数线AC类560-562分，宿舍为海景房且设施先进。

此外，周边还有深大附中高中部、蛇口国际学校SIS（学费约26.5万元/年）和深圳贝赛思国际学校（学费约31.7万元/年）等优质教育资源，为不同教育需求的家庭提供多样化选择。从幼儿园到高中的完整教育链条，确保业主子女可在步行范围内接受优质教育，为家庭生活带来极大便利。

商业配套：桑泰山海丹华府商业配套形成"自建商业+区域商圈"的三级互补体系，满足日常便利与高端消费需求。项目自建约4589㎡社区商业，主要提供便民服务、亲子互动、小型零售等日常高频需求业态，如24小时便利店、社区健身房、儿童游乐设施等，解决基础生活需求。赤湾汇购物中心（4.6万㎡）填补区域中高端商业空白，定位为家庭消费与办公配套中心，将引入超市、餐饮、儿童娱乐等中端业态，与项目自建商业形成梯度互补。

太子湾K11 ECOAST（46万㎡）定位国际高端艺术商业，引入奢侈品旗舰店、文化展览空间及海滨休闲设施，2025年4月已启动分阶段试运营，为业主提供高品质的休闲购物体验。此外，项目距海上世界、兰桂坊等成熟商圈仅10分钟车程，形成"日常便利+中端体验+高端享受"的全维度商业配套网络，满足不同场景的消费需求。

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项目现状

据罗sir了解，桑泰山海丹华目前主体已经全部封顶，小区外立面也已经做好，目前正在打造室内装修，以及小区园林，合同约定是在2026年9月份交房，按照这个施工进度来看，交付完全没问题，下面是前期的航拍照片。

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综合评测

1、首先从区位来看，桑泰山海丹华所处的赤湾板块，是处于前海三湾跟蛇口的中枢区位，其区位价值主要还是以赤湾港为核心，虽然同处前海，但是对比三湾（妈湾、桂湾、前湾）就明显低了一个档次，不过区位优势还是很明显的。

2、从买房必备3件套来分析，桑泰山海丹华配套的南二外赤湾学校距离大概500米，师资力量属于中游阶段的学校，2/5号地铁线赤湾站距离约1公里左右，算是赤湾板块距离地铁口较远的小区，商业方面比较依赖蛇口海上世界或者太子湾K11、招商花园城等，都有些距离，短途内只有赤湾汇购物中心，要2026年后才会开业，整体来看评分还算不错。

3、山海丹华府也是目前赤湾板块仅有的高层住宅小区，总高只有29-31层，别说在前海这边哪怕是放在整个深圳的新房市场来看也是极为稀缺的，容积率仅3.37，整体的住家舒适度是很不错的，在当下赤湾板块也仅有后面要入市的天健湾时代府可以媲美。

4、山海丹华府的户型设计的不错，2梯4户，接近户户朝南，且都做到了88-93%的使用率，都不用利用飘窗，就完全可以放得下1.5米以上的床，并且多数中高楼层户型都能看到海景视野。

5、山海丹华府的车位充足，总共规划983户，车位有990个，车位比超1:1，回家不用担心没停车位的问题，特别是在南山这个区域。

6、山海丹华府乃是赤湾板块中入手门槛最为亲民的小区，三房的总价起售价为629万，四房总价起售价为716万，而五房的总价起售价则为818万。无论哪种户型，在赤湾乃至整个南山板块的新房市场上，都堪称性价比之选。

7、山海丹华府整体的居住人群相对没这么纯粹，总共规划983户，其中可售商品房仅419户，回迁有564户，多数集中回迁在3栋小户型，另外1栋13-27层，5栋11-26层也是回迁房，面积段涉及有98-117-151平的3-5房户型，一共有153套，在后期二手房市场流转上，也可能会带来一定的冲击影响。

8、桑泰山海丹华府所在的赤湾板块，因为主要产业还是赤湾港，经常性会有很多大货车走动，平时交通方面可能会比较拥堵。

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