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01.项目现状
项目名翰熙典居,前身是桂庙新村旧改。目前已经出地面20层左右,预计年后入市,2月份左右会开放展厅和样板房,有望成为2025年春节后第一个入市的核心区新盘。
项目从立项到动工,历时8年,最近对总平面图和主要数据指标又做了调整:
(1)总平面图主要变更内容
项目名称调整为翰熙典居2栋; 2栋二单元的层数由26F改为27F,建筑高度由125.7m改为130.5m;2栋三单元的层数由50F改为51F,建筑高度由165.0m改为168.0m;裙房屋面增加风雨连廊;用地西南侧坡道上空范围缩短;公共开放空间、公共配套设施轮廓边界微调。
(2)主要技术经济指标表调整内容
项目容积率由9.12变更为9.32,总建筑面积由163817.98平方米变更为166829.29平方米,计容积率建筑面积由127499.95平方米变更为130354.83平方米,不计容积率建筑面积由36318.03平方米变更为36474.46平方米,地上核增建筑面积由8680.95平方米变更为11535.83平方米,地下核增建筑面积由36318.03平方米变更为36474.46平方米。其余指标相应调整。删除住宅户型比例相关表述。
此项目是桂庙旧改项目,按设计新规变更,原套内78%变为现套内90%。
02.项目基本情况
2023年9月,项目开始动工,总投资83.56亿元,工程造价7200万,分为三期开发,首推01地块。
01地块规划总建面约17万㎡(住宅建面约8.9万㎡、商业建面约3.2万㎡),容积率9.0,由2栋(1栋1、2单元)53层、1栋(1栋3单元)43层的超高层塔楼和1栋幼儿园组成。
总共3栋超高层楼体,规划1038户,其中保障房612套、回迁179套、可售商品房247套。
02地块在白石路一侧,规划总建面约16万㎡(住宅建面约8.37万㎡、商业建面约1万㎡、办公面积约1.7㎡),容积率9.32。
总共由4栋超高层塔楼组成,其中2栋2单元为26层的办公楼,2栋1、3、4单元分别为54、51、53层的住宅楼。住宅套数共872套(回迁544套+可售328套),提供停车位747个。
03地块在学府路一侧,规划总建面约17万㎡(住宅建面约7.65万㎡、商业建面约1.5万㎡、办公面积约0.6万㎡、酒店约1.9万㎡),容积率11.19。
由3栋超高层塔楼组成,其中3栋1、2单元分布为52、53层的住宅产品,3栋3单元为35层的办公+酒店产品。住宅总共1120套(回迁981套+可售139套),停车数1019个。
项目开发商:深圳市贯凯投资有限公司
占地面积:4.17万m²
建筑面积:37万m²
容积率:9.0
绿化率:20%
总栋数:8栋
总层高:27-54层
总户数:3030套(商品房714套,保障房791套,回迁房1525套)
总车位:2600个
类型:住宅、商业、办公、酒店
交付时间:2027年7月16日
这里得说一下,开发商深圳市贯凯投资有限公司,是被深圳市华艺房地产有限公司控股公司。后者算是在深圳较为年轻的,之前开发的楼盘有:南山城市花园、流塘阳光、阳光海滨花园等。
地段配套分析
翰熙典居项目坐落于“深圳最牛街道”——粤海街道,一侧是深圳大学,另一侧是大厂云集的南山科技园,地理位置十分优越。
要知道,粤海街道被誉为“中国的硅谷”,走出了华为、腾讯、大疆等一大批著名企业,传说曾凭一己之力抗住了贸易战,于2020年开始火出圈。
粤海街道办成立于1991年,至今才“32岁”。面积约20.99平方千米,占深圳不到0.6%的面积,开车绕一圈10多分钟即可逛完。
但这样的“小身板”却创造约超过4000亿的GDP,这个规模甚至超过了一些省份的GDP总量,综合排名连续多年位居全国前三。人均GDP约为6.32万美元,排名世界第十二,是北上广深四个一线城市的10倍。
粤海街道的心脏,是深圳科技园,也称为深圳高新区(南山园区)。每个城市都有一个科创担当,例如北京的中关村,上海的张江高科技园,而在深圳,它是南山科技园。
片区内坐拥130+家上市公司,总市值超过5万亿。这里各种科技公司俯拾皆是,不仅有腾讯、百度、大疆、迈瑞、大族激光、金蝶软件等国内著名科技公司,很多国外科技公司如苹果、微软、高通也将其办事处或者研发中心设置于此。
值得一提的是,粤海街道还拥有深圳大学等高等学府,为区域提供了丰富的人才资源和科研支持。同时,街道内还设有多个创新平台、孵化器和加速器,为初创企业和创新项目提供了良好的成长环境。
这样的一个“寸土寸金”的顶级产业片区,注定宅地供应稀缺,基本靠旧改实现供应。
在过去的10年期间,片区内仅有由大冲村旧改而来的华润城二期入市(开盘便售罄),均价高达13万/㎡,已时隔2年。
目前片区有最新动工进展的是桂庙新村城市更新项目翰熙典居,可售商品房套数仅714套,势必成为2025年南山区网红盘。
下面我们看看项目周边配套如何。
项目所在的桂庙新村虽是城中村,但地段和各方面配套都非常不错!
在交通配套方面:项目距离9号线/15号线(在建中)交汇处——深大南站不到300米,地铁出行十分便利。
其中,地铁15号线是深圳首条环线轨道,起终点均为前海站,极速串联起前海、宝中、大铲湾、“腾讯科技岛(在建中)”、南山科技园、后海总部基地、留仙洞总部基地等高端产业密集区,是深圳最具有价值的一个圈。
此外,自驾出行也很方便。项目临近南海大道、滨海大道,去往深超总部基地、前海自贸区、宝中等西部核心区域仅要20分钟内。
在商业配套方面: 项目自带约5000㎡的商业规划。2公里范围内有海岸城、茂业百货、海雅百货等大型商超,日常购物娱乐皆能满足。
在教育配套方面:根据2024年南山学区划分,项目对口学校是南山区第二外国语学校(集团)学府一小和南山区第二外国语学校(集团)学府中学。根据坊间学校排名,两所学校均属于第二梯队。 (具体入学以当年教育局公布为准)
学府中学成立于 2003 年,是南二外教育集团目前孵化的成员学校当中,综合实力仅次于南二外海德初中部的存在。学校现有 50 个教学班,2400 余名学生和 201 名教职员工,师资力量雄厚 。
学府一小地处南山商业文化中心区,2001年建校,近年来刚刚扩建完成,扩建后学校环境、设施都进行升级,配备了未来教室、创客实验室等多种功能教室,生源主要覆盖深大周边,是学府中学的主要生源地小学。
在文体休闲方面, 3公里范围内汇聚文心公园、南山书城,荷兰花卉小镇、南头古城、荔香公园、深圳人才公园等,各种休闲娱乐设施一应俱全。
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