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2021年底，保利以38亿的总价拿下海珠华洲路地块，以44372元每平的楼面价，一举拿下广州拿地楼面价top10的第八位。让不少人惊叹海珠的热和保利的壕。

当然2年后的8月，越秀摘得的大观南路地块，顶替了华洲路地块楼面价第八位的位置。

保利用这块地开发出了保利湖光悦色项目，并在去年年中入市开卖。时至今日，湖光悦色已经卖的七七八八了。

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而整个项目的施工进度也很可观。基本上，大部分楼栋都接近封顶。按照销售的说法，明年也即是2024年的5到8月，就能陆续收楼。

保利的效率还是很高的。

而在售楼中心可以看到，大部分产品已经售罄，剩下的尾货基本集中在边缘几栋住宅和少量的叠墅。

叠墅的价格在2000-3500万，部分140㎡和120㎡还有少量的低楼层尾货。

今天我们就一起复盘，看看湖光悦色到底怎么样。

一、项目概况及区位

保利湖光悦色位于海珠区华洲路旁，西侧为广州海珠湿地公园，南侧邻石榴岗河，距离地铁11号线（在建）和18号线换乘的石榴岗站约600米，距离琶洲南TOD不到两公里。

小区旁边的石榴岗河，和海珠湖以及珠江属于同样水源。湖水碧绿，生态环境优美。

项目总占地面积4.5万㎡，建面达到了13.4万㎡。容积率为2.83，绿化率达到35%。

整个项目将建21栋住宅、1栋政府统筹用房、1所12班幼儿园以及部分商业和农贸肉菜市场等公建配套。

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产品主要以小高层和叠墅为主，其中16栋为14-16层的小高层住宅，5栋临河的4层叠墅。

由于临近军区的原因，所以朝向不是正南，而是偏西南，小区设计南低北高，东侧的临河位置由于限高15米，做了5栋4层高叠墅，西侧也是小高层15-16层设计。

总户数479户，整体规模不算很大。改善的属性氛围浓厚。

二、户型设计

小区除了叠墅外，其他面积段的产品均为四房的产品。面积段覆盖120-204㎡。全部是以改善需求为主而设计的。

户型设计如下：

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整体均价7.5-11万/平，成交价大概在8万/平左右。具体来看，120平，总价约900-1000万。142平，总价约1200万左右。200平，总价1600万起。

三、项目配套

1、交通配套

小区直线距离600m有地铁18号线和在建11号线交汇的龙潭站。从龙潭站出发，到珠江新城、琶洲、金融城，都仅仅需要半个小时左右的通勤时间。公共交通非常方便。

而自驾方面，从小区出发，可以很快上到新滘路和华南快速，基本上20分钟左右，就能到达珠金琶核心区域。

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2、教育配套

教育配套是保利湖光悦色的一块短板。小区内除了规划一栋幼儿园外，其他都需要附近的教育资源。周边的学校有广州海珠华洲实验学校、海珠春蕾实验学校等。

但是都不是特别优质的教育资源。

其实这也和小区的定位有关，由于小区定位的是改善需求，往往这样需求的家庭，在教育方面有更多元化的选择。对于公立学位的需求，就没有那样的急切。

3、医疗配套

小区距离广州医科大学附属第五医院，暨南大学附属第一医院，中大附属第一医院东院都不远。医疗配套丰富。

4、生活配套

小区紧邻海珠国家湿地公园。除此之外，海珠湖公园、瀛洲生态公园、国际生物岛三大城市公园环绕。为居住舒适提供了良好的生态环境。

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日常吃饭聚餐购物，目前就近可以到万胜围，开车大概15分钟左右。未来琶洲西区商业建成规模后，也很值得期待。

四、项目优缺点总结

项目优点：

1、小区生态环境出众，这在核心区天河和海珠尤为珍贵。密度不高，背靠海珠湿地公园，河景优美。

2、产品户型设计不错。不论是120方还是200方的产品，户型方正，利用率高。不论是大阳台还是大客厅，都是可圈可点。

3、住户圈层纯粹，都是千万级业主圈。

4、虽然周边环境普通，但是地段确实很不错。距离珠金琶不论是公共交通还是自驾，基本都能控制通勤时间在30分钟内。

项目缺点：

1、周边城市面貌较为杂乱，而周边旧改短时期难以完成。因此业主在很长一段时间内，要与周边的城市环境和解。

2、小区自身配套略有欠缺，除了自身配套一个幼儿园和肉菜市场，其他商业、教育配套跟不上。

总的来讲，湖光悦色是一个长板短板都很明显的小区。

如果纯粹就是喜欢河景景观，喜欢公园，喜欢低密度，喜欢新产品新设计的魅力。并且不介意长期缺少商业、医疗、教育配套，也能接受小区外围较乱的环境。也几乎不打算未来进一步置换更核心区域的房产。那湖光悦色作为改善型的纯消费产品，是可以买的。

不过如果是尚且年轻，还有向上突破动力的高净值新贵群体，在900到1500万这个价格区间，可能还是选择更靠近核心区，配套更成熟或者区域增量短期内更明确的产品会更合适一些。

❄️保利湖光悦色❄️

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